Polska przyspiesza dla CTP

Za liczbami kryje się jednak szersza zmiana: magazyny coraz częściej ustępują miejsca wielofunkcyjnym parkom biznesowym, a logistykę uzupełniają produkcja, operacje realizowane w ramach strategii nearshoringu, usługi i infrastruktura wspierająca codzienny komfort pracowników.

Polski rynek nieruchomości przemysłowo-logistycznych wszedł w bardziej dojrzałą fazę rozwoju. Po okresie gwałtownej ekspansji e-commerce i rekordowej aktywności deweloperskiej, o przewadze konkurencyjnej coraz rzadziej decyduje sama możliwość szybkiego dostarczenia kolejnej hali. Znaczenia nabierają dostęp do gruntów i energii, lokalizacja względem europejskich łańcuchów dostaw, elastyczność w dopasowywaniu przestrzeni do potrzeb i wielkości najemców, możliwość rozbudowy parku oraz zdolność właściciela do rozwijania współpracy z klientem również poza granicami jednego rynku.

To właśnie w takim otoczeniu CTP szybko zwiększa skalę działalności w Polsce. Na koniec pierwszego półrocza 2026 r. łączna powierzchnia wynajęta w polskich parkach firmy wynosiła 996 840 mkw. Symboliczna granica miliona metrów jest na wyciągnięcie ręki. Znacznie ważniejsze jest jednak tempo, w jakim spółka do niego doszła.

CTP w Polsce: od 218 tys. do ponad 1 mln mkw. GLA

Jeszcze na koniec 2022 r. gotowy portfel CTP w Polsce obejmował 218 tys. mkw. Trzy i pół roku później było to już 1,092 mln mkw. GLA. Oznacza to ponad pięciokrotny wzrost. Polska odpowiada obecnie za ok. 7,4 proc. wybudowanej powierzchni Grupy CTP, która na koniec tego półrocza posiadała w swoim portfolio ponad 14,8 mln mkw. GLA zrealizowanych hal przemysłowo-magazynowych. Jeszcze ciekawiej wygląda jednak udział naszego rynku w nowym biznesie. W pierwszej połowie roku CTP zawarło w Polsce umowy dotyczące 168 tys. mkw., czyli ok. 10,7 proc. całkowitego wolumenu najmu Grupy w tym okresie. Działalność CTP w Polsce rośnie zatem szybciej niż wynikałoby to z obecnego udziału w europejskim portfelu.

Dziś CTP oferuje w Polsce ponad 20 parków, w tym 16 już wybudowanych, i zarządza 35 funkcjonującymi obiektami w 16 lokalizacjach. Do tego dochodzi bank ziemi obejmujący blisko 2,6 mln mkw. gruntów. To ważny element modelu biznesowego szczególnie w sytuacji, w której część dużych najemców oczekuje nie tylko powierzchni „na dziś”, ale również możliwości późniejszego zwiększania operacji w ramach tej samej lokalizacji.

W 2026 r. CTP rozszerzyło geograficzny zasięg inwestycji m.in. o Bydgoszcz i Suchy Las pod Poznaniem, a kolejnym kierunkiem rozwoju jest Częstochowa. Ekspansja nie ogranicza się więc do największych i najbardziej oczywistych hubów magazynowych. Deweloper buduje sieć obejmującą także regionalne ośrodki, w których logistyka coraz częściej spotyka się z produkcją.

Polski rynek magazynowy przyciąga nowych graczy

Różnicę między Polską a innymi dojrzalszymi rynkami, na których działa CTP dobrze pokazuje struktura zawieranych umów. W skali Grupy ok. 65 proc. wolumenu najmu w pierwszym półroczu przypadło na dotychczasowych klientów, rozwijających działalność w ramach sieci CTPark. W Polsce sytuacja była odwrotna: wszystkie umowy zawarte w tym okresie podpisano z nowymi klientami.

Można odczytywać to jako jeden z przejawów wcześniejszego etapu rozwoju polskiego portfela, ale również jako sygnał atrakcyjności samego rynku. Polska pozostaje jednym z naturalnych punktów wejścia dla przedsiębiorstw poszukujących lokalizacji dla produkcji i dystrybucji w Europie Środkowo-Wschodniej.

Struktura popytu w obiektach CTP pokazuje przy tym, że rynek magazynowy nie opiera się na jednym sektorze. W pierwszej połowie 2026 r. e-commerce i handel detaliczny odpowiadały za blisko 40 proc. powierzchni wynajętej w polskich parkach CTP, operatorzy logistyczni za ok. 23 proc., a firmy produkcyjne – w tym podmioty związane z OZE – za ok. 17 proc.

Przykłady nowych transakcji pokazują też różnorodność operacji prowadzonych dziś w parkach przemysłowo-logistycznych. Grupa InPost uruchomiła w CTPark Opole Centrum Logistyczno-Serwisowe OPO II, które obsługuje urządzenia Paczkomat® kierowane m.in. do Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Portugalii i Włoch. W CTPark Gdańsk Port, zlokalizowanym w bezpośrednim sąsiedztwie Baltic Hub, ponad 7,5 tys. mkw. wynajął MITGAR Port Operation, rozwijający obsługę logistyczną sektora automotive. Z kolei Ratrusto wybrało CTPark Zabrze na lokalizację swojego pierwszego zakładu produkcyjnego. Uruchomi tam linię do wytwarzania elementów z tworzyw sztucznych. To trzy różne biznesy i trzy różne modele wykorzystania nieruchomości. Łączy je potrzeba ulokowania operacji w miejscu zapewniającym nie tylko odpowiedni budynek, ale także dostęp do infrastruktury transportowej, pracowników oraz możliwość dostosowania powierzchni do specyfiki konkretnej działalności.

Nearshoring zmienia funkcję parków przemysłowych

Jeszcze kilka lat temu jednym z najczęściej powtarzanych haseł opisujących perspektywy sektora magazynowego był e-commerce. Dziś coraz większą rolę w dyskusji o rozwoju rynku odgrywa nearshoring. Pandemia, napięcia geopolityczne i problemy w globalnych łańcuchach dostaw przyspieszyły rozmowy i decyzje o skracaniu dystansu pomiędzy produkcją a rynkiem zbytu. Europa Środkowo-Wschodnia jest jednym z beneficjentów tej zmiany.

Widać to również w strukturze popytu w całej Grupie CTP, gdzie ważnymi klientami pozostają firmy produkcyjne, operatorzy 3PL i branża motoryzacyjna. Jednocześnie pojawiają się sektory, które jeszcze niedawno nie były kojarzone z typowym rynkiem magazynowym: life sciences, półprzewodniki, robotyka, technologie związane z elektromobilnością czy energetyką.

Dobrym przykładem jest Windar Renovables. Producent konstrukcji dla energetyki wiatrowej wynajął w CTPark Legnica blisko 29 tys. mkw. powierzchni przemysłowo-magazynowej oraz prawie 41 tys. mkw. zewnętrznego placu składowego. Powstaje tam drugi zakład firmy w Polsce, który docelowo ma być zdolny do produkcji do 200 wież do turbin wiatrowych rocznie.

Inny kierunek pokazuje Shanghai Pret Composites. Chiński producent kompozytów polimerowych dla branży motoryzacyjnej i przemysłowej uruchomił w CTPark Opole swój pierwszy zakład w Polsce. Produkcja z Opola ma obsługiwać klientów europejskich.

To właśnie takie projekty najlepiej pokazują praktyczny wymiar nearshoringu. Nie chodzi wyłącznie o przeniesienie fabryki z jednego kraju do drugiego. Coraz częściej przedsiębiorstwa budują regionalną sieć produkcyjną bliżej klientów końcowych, a nieruchomość musi umożliwiać szybkie rozpoczęcie operacji i późniejsze skalowanie biznesu.

Dla dewelopera działającego w wielu krajach oznacza to jeszcze jedną istotną wartość: możliwość towarzyszenia klientowi w ekspansji transgranicznej. W przypadku CTP przykładem jest wieloletnia współpraca z Grupą Raben, która korzysta z powierzchni firmy na różnych rynkach, w Polsce w CTPark Opole i CTPark Warsaw West.

Jeden park, różne formaty powierzchni

Rosnące zróżnicowanie popytu wymusza zmianę produktu. Klasyczna duża hala pozostaje podstawą, ale nie odpowiada na potrzeby wszystkich firm. Część klientów potrzebuje kilkudziesięciu tysięcy metrów pod produkcję, inni – kilkuset lub kilku tysięcy metrów łączących magazyn, lekką produkcjęi biuro.

Dlatego CTP rozwija kilka formatów powierzchni: od klasycznego CTSpace, przez CTFlex, po CTBox kierowany m.in. do mniejszych i średnich przedsiębiorstw. Jednym z pierwszych projektów CTP w Polsce, w którym wdrożono CTBox, jest CTPark Warsaw Nowy Konik. Z punktu widzenia najemcy liczy się nie tylko sam metraż, ale możliwość jego elastycznego dopasowania do skali działalności. Mniejszy moduł pozwala uniknąć wynajmowania przestrzeni na wyrost, a wraz z rozwojem firmy – stopniowo ją zwiększać. Z perspektywy właściciela oznacza to natomiast bardziej zróżnicowaną strukturę najemców i możliwość adresowania popytu, który wcześniej pozostawał poza tradycyjnym rynkiem dużych parków logistycznych.

Dodatkowe możliwości daje CTP rozbudowany bank ziemi w Polsce. Blisko 2,6 mln mkw. gruntów zapewnia przestrzeń zarówno do budowy kolejnych parków z modułami CTBox i CTFlex, realizacji projektów built-to-suit, jak i do rozbudowy istniejących już lokalizacji.

Magazyn to już nie tylko magazyn

Zmienia się także sama definicja parku przemysłowo-logistycznego. Obiekt, który przez lata traktowano przede wszystkim jako miejsce składowania, przeładunku lub produkcji, coraz częściej zaczyna pełnić funkcję szerszego środowiska biznesowego.

Dobrym przykładem jest CTPark Warsaw Janki, gdzie InterPadel podpisał dziesięcioletnią umowę najmu na blisko 3 tys. mkw. Powstanie tam klub z dziewięcioma kortami do padla, częścią gastronomiczną, strefą relaksu i biurem. To nietypowa funkcja jak na park kojarzony z rynkiem magazynowym, ale dobrze pokazuje kierunek zmian.

Dla firm liczy się dziś nie tylko sam budynek, ale także jego otoczenie. Ma to szczególne znaczenie w logistyce i produkcji, gdzie dostępność pracowników często wpływa na decyzje o wyborze lokalizacji. W efekcie jakość środowiska pracy zaczyna być elementem rachunku ekonomicznego inwestycji.

Potwierdzają to wyniki badania przeprowadzonego na zlecenie CTP wśród pracowników produkcji i magazynów zatrudnionych w obiektach wybudowanych przez różnych deweloperów. W ciągu dwóch lat pracodawcę zmieniło 43 proc. badanych magazynierów i 25 proc. pracowników produkcji, a gotowość do zmiany deklaruje odpowiednio 56 i 45 proc. respondentów. Przy wyborze miejsca pracy znaczenie ma nie tylko poziom wynagrodzenia, równie istotne są warunki pracy: ergonomiczne stanowiska, odpowiednia temperatura, zaplecze socjalne czy infrastruktura dostępna w otoczeniu zakładu.

W tym kontekście elementy, które dotąd traktowano jako uzupełnienie oferty parku przemysłowo-magazynowego, mogą realnie wpływać na zdolność najemcy do pozyskiwania i zatrzymywania pracowników. Rola dewelopera wykracza więc poza samo dostarczenie powierzchni – coraz częściej obejmuje także tworzenie warunków, w których klient prowadzi swoją działalność.

Przykładem takiego myślenia jest realizacja Clubhaus w CTPark Warsaw West. Na powierzchni około 800 mkw. deweloper zrealizuje wielofunkcyjną przestrzeń, mogącą obejmować m.in. sale konferencyjne, biura na wynajem, kantynę, strefę lounge, siłownię czy punkt opieki medycznej.

Polska rośnie na mocnym europejskim fundamencie

Ekspansję CTP w Polsce warto też osadzić w wynikach całej Grupy. W pierwszej połowie 2026 r. firma podpisała umowy najmu dotyczące 1,576 mln mkw., o 55 proc. więcej niż rok wcześniej. Sam drugi kwartał, z wynikiem 813 tys. mkw., był rekordowy.

Przychody brutto z najmu wzrosły w tym okresie o 12,6 proc. r/r, do 413,3 mln euro, a dochód netto z najmu o 12,4 proc., do 404,8 mln euro. Wskaźnik wynajęcia portfela utrzymał się na poziomie 93 proc., a średni ważony okres najmu wynosił 6,1 roku.

Na koniec czerwca gotowy portfel CTP obejmował 14,8 mln mkw. GLA, a kolejne 2 mln mkw. znajdowało się w budowie. Potencjalny roczny dochód z projektów będących w realizacji spółka szacuje na 152 mln euro. Celem na 2027 r. pozostaje osiągnięcie 1 mld euro rocznego dochodu z czynszów.

Istotne jest również to, skąd pochodzi wzrost. Około 65 proc. nowych umów w Grupie zawieranych jest z obecnymi klientami, a retencja najemców utrzymuje się w okolicach 90 proc. To pokazuje, że współpraca z najemcą nie musi kończyć się na jednej lokalizacji. Wraz z rozwojem jego działalności może obejmować kolejne obiekty, parki czy nawet rynki.

Na tym tle Polska jest dziś przypadkiem szczególnym. Z jednej strony korzysta ze skali i doświadczeń paneuropejskiej sieci. Z drugiej – pozostaje rynkiem, na którym baza klientów dopiero bardzo szybko się rozszerza.

Kolejny milion będzie ważniejszy od pierwszego

Przekroczenie 1 mln mkw. wynajętej powierzchni będzie dla CTP w Polsce ważnym symbolicznym momentem, ale z punktu widzenia rynku ciekawsze jest pytanie o kolejny etap rozwoju. Skala biznesu i wyniki pokazują, że Polska staje się coraz ważniejszym elementem środkowoeuropejskiej sieci firmy.

Jednocześnie przyszły wzrost sektora będzie wymagał czegoś więcej niż dokładania kolejnych metrów kwadratowych. Nearshoring zwiększa udział produkcji, firmy zagraniczne oczekują sprawnego wejścia na nowy rynek, a najemcy potrzebują powierzchni, którą można przebudować, powiększyć lub połączyć z dodatkowymi funkcjami. Coraz ważniejsze są również energia, dostępność pracowników i jakość całego otoczenia biznesowego.

W tej fazie rynku przewagą nie jest już wyłącznie skala portfela, ale zdolność do długoterminowej współpracy z najemcą. Znaczenie ma model, w którym deweloper nie tylko dostarcza powierzchnię, lecz także pozostaje właścicielem obiektów i zarządza nimi po oddaniu do użytkowania. W przypadku CTP ten model uzupełniają duży bank ziemi w Polsce oraz europejska sieć parków. Dzięki temu firma może odpowiadać zarówno na potrzeby przedsiębiorstw rozpoczynających działalność na polskim rynku, jak i najemców rozwijających się równolegle w kilku krajach.

I właśnie pod tym względem milion wynajętych metrów może okazać się dla CTP nie metą, ale punktem, od którego Polska zacznie odgrywać jeszcze większą rolę w europejskiej strategii Grupy.