Targi konstruktywnych rozmów

Wokół stołu:

Jason Sharman
partner, dyrektor zarządzający agencji King Sturge w Polsce

Rory Mepham
dyrektor działu inwestycyjnego agencji King Sturge

Michał Skotnicki
prezes zarządu firmy deweloperskiej BBI Development NFI, która działa na rynku biurowym, mieszkaniowym i handlowym

Grzegorz Strutyński
dyrektor regionalny firmy deweloperskiej Skanska Property Poland, która specjalizuje się w budowie budynków ekologicznych

Maciej Tuszyński
dyrektor generalny przedstawicielstwa w Polsce Westdeutsche ImmobilienBank. Instytucja ta specjalizuje się w finansowaniu nieruchomości komercyjnych

MIPIM to tygiel, w którym wrze europejski rynek nieruchomości. To jedno z najważniejszych wydarzeń w branży, bo właśnie w Cannes spotykają się najbardziej wpływowe postacie tego rynku. Na nieformalnych spotkaniach rodzą się pomysły i zawiązują znajomości, które w przyszłości przekładają się na konkretne umowy.

Wciąż ważne
Tydzień po targach "Eurobuild CEE" zaprosił kilku profesjonalistów, aby podzielili się swoimi wrażeniami z tegorocznej imprezy.
Francuskie targi mają swoją specyfikę. Specjaliści z branży nieruchomości podkreślają, że impreza ma bardziej nieformalny charakter niż monachijskie Expo Real. Atmosfera na MIPIM zawsze była luźniejsza i sprzyjała zawieraniu nowych znajomości. W czasach boomu inwestycyjnego niemal całe Cannes zmieniało się w jedną wielką imprezę, na której bawiła się śmietanka rynku nieruchomości. Targi, jak podkreślają sami uczestnicy, były pretekstem do dobrej zabawy. O robieniu poważnych interesów mało kto myślał. Pojawiały się nawet opinie, że jakość targów została zabita przez liczbę odwiedzających. Krach finansowy popsuł ten karnawałowy nastrój. Ostatnie lata były dla organizatorów MIPIM bardzo trudne. Liczba wystawców i odwiedzających spadła drastycznie: w 2008 roku targi odwiedziła rekordowa liczba osób - 29 tys. W 2009 roku stopniała ona do 18 tys. W tym roku organizatorzy odnotowali przyjazd 18,6 tys. delegatów. Czy targi w Cannes wciąż mają duże znaczenie? Tak. I paradoksalnie, mniejsza liczba odwiedzających może podnieść prestiż tej imprezy. - Myślę, że targi MIPIM są wciąż istotnym wydarzeniem w branży. Dobrze jest spotkać się w miejscu, w którym są wszys- cy: agenci, deweloperzy, inwestorzy, banki i prawnicy. Ważne jednak, żeby nie tracić czasu. Prawdę mówiąc, w Cannes nie warto go spędzać w gronie znajomych. Trzeba spotykać się i zapoznawać z fachowcami z innych regionów, miast i firm. Sprzyjają temu mniej formalne spotkania przy winie czy kawie - zauważa Jason Sharman, szef agencji King Sturge. Czy na MIPIM można w ogóle myś- leć o podpisaniu jakiegokolwiek kontraktu? Praktycy rynku przyznają, że to raczej niemożliwe. Ale wiele rozmów, które w przyszłości kończą się konkretnymi umowami zaczyna się właśnie na MIPIM. - Nie oszukujmy się: siedząc w restauracji przy kieliszku dobrego wina można zyskać znacznie więcej niż w sali konferencyjnej, gdzieś w Londynie czy Warszawie - dorzuca Jason Sharman. Wtóruje mu Grzegorz Strutyński, dyrektor regionalny w Skanska Property Poland. - Mam podobne odczucia jak Jason. Na MIPIM nigdy nie zawieraliśmy umów. Jednak to właśnie tu często rozpoczynaliśmy rozmowy, które późnej przeradzały się w konkretne umowy - zauważa.

Puls rynku nieruchomości
Nasi rozmówcy przyznają, że na targach MIPIM wyczuwa się puls rynku nieruchomości. Nastroje panujące wśród uczestników wiele mówią o kondycji tego sektora. Jak było w tym roku? - Podczas targów widać było, że fundusze inwestycyjne skupione są na rynku niemieckim. Na drugim miejscu jest region Europy Środkowej i Wschodniej. Inwestorzy instytucjonalni poszukują najlepszych budynków w Polsce, szczególnie w Warszawie. Widać też zainteresowanie Wrocławiem i Krakowem. Inne miasta w Polsce są na razie pod obserwacją, ale nie wzbudzają wśród inwestorów dużego zachwytu - zauważa Grzegorz Strutyński. - Z moich obserwacji wynika, że wielu inwestorów skupia się na rynku francuskim i niemieckim. Kolejnym regionem, budzącym duże zainteresowanie, jest Polska. Fundusze mają świadomość, że ryzyko jest tutaj trochę większe, ale fundamenty gospodarki są silne. Część inwestorów przygląda się również Czechom. Inne kraje z regionu Europy Środkowej i Wschodniej są postrzegane jako rynki większego ryzyka. Nie brakuje jednak inwestorów, którzy przyglądają się Rumunii i Bułgarii - dodaje Jason Sharman. Nasi rozmówcy są zgodni, że nasza część Europy budzi duże zainteresowanie. - Myślę, że w 2011 roku wielu inwestorów wróci na te rynki. Wśród nich pojawią się na pewno fundusze oportunistyczne, które dzięki atrakcyjnym zakupom będą chciały szybko zarobić - zauważa Rory Mepham, dyrektor w dziale inwestycyjnym w King Sturge. Jego zdaniem fundusze te będą zdecydowane działać bardziej agresywnie. - Natomiast regiony uważane za stabilne, a do takich zalicza się Polska, budzą zainteresowanie wśród otwartych funduszy niemieckich. Poszukują one głównie nowych budynków o najwyższej jakości. Oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji, w przypadku najlepszych budynków biurowych w Warszawie, może oscylować w okolicach 6 proc. Co ciekawe, nadal obserwujemy przepaść pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i kupujących. Myślę, że wielu właścicieli wciąż ma nierealne oczekiwania - zauważył Jason Sharman. - Zgoda, ale uważam, że część funduszy, które oczekują za najlepsze budynki w Polsce, stopy kapitalizacji w wysokości 8 proc. też ma nierealne oczekiwania. Na szczęś-cie, co dało się wyczuć na MIPIM, wraca normalność. Poza tym nie zapominajmy, że w ostatnim czasie z powodu utrudnionego dostępu do finansowania podaż nowych budynków w Warszawie została znacznie ograniczona - zauważył podczas dyskusji Grzegorz Strutyński.

Naczynia połączone
Wielu deweloperów wciąż narzeka na postawę banków. - Rzeczywiście przeważa opinia, że za brak nowych inwestycji odpowiedzialne są banki, bo nie chcą udzielać deweloperom kredytów. Jest w tym ziarno prawdy i jest to problem, który występuje w skali globalnej. Chciałbym jednak zauważyć, że powielanie takich opinii bez kontekstu jest krzywdzące dla banków. Wiele projektów nie powstało, ponieważ nie cieszyły się zainteresowaniem ze strony najemców. Oczekiwanie, że banki będą finansować inwestycje spekulacyjne jest nierealne - zaznacza Maciej Tuszyński, dyrektor generalny przedstawicielstwa w Polsce Westdeutsche ImmobilienBank. - Tu się zgadzam. Nie powinniśmy winić banków za blokowanie inwestycji - zauważył Jason Sharman. Jego zdaniem trzeba spojrzeć na wszystkie elementy wpływające na powodzenie inwestycji. Dostęp do kapitału i kredytów jest istotny, ale nie można zapominać, że deweloperzy, przystępując do nowych inwestycji, powinni mieć podpisane umowy przedwstępne. Dla powodzenia projektu istotne jest również kontrolowanie wydatków związanych z budową. - To wszystko są naczynia połączone. Dużym problemem - szczególnie w przypadku centrów handlowych - jest wpadanie w pewnego rodzaju błędne koło. Bank żąda od dewelopera umowy przedwstępnej, a z drugiej strony najemcy nie chcą podpisywać umów, jeśli deweloper nie zapewni, że posiada finansowanie - mówi Jason Sharman. - Warto jednak zauważyć, że banki są coraz bardziej elastyczne. Coraz częściej same zabiegają o finansowanie dobrych projektów. Więc to są chyba dobre wieści, zarówno dla deweloperów, jak i inwestorów - odpowiada Maciej Tuszyński. Ale jednocześnie dodaje: - Nie zapominamy jednak o zdrowym rozsądku. Nie należy się spodziewać, że każda inwestycja w Warszawie czy Pradze będzie miała zapewnione finansowanie - podkreśla.

Część deweloperów zdecydowała się na rozpoczęcie inwestycji bez zawarcia umów przedwstępnych i zapewnionego finansowania bankowego. Tak zrobiło BBI Development NFI, które wraz z firmą Liebrecht & WooD rozpoczęło budowę kompleksu handlowo-biurowego przy Placu Unii w Warszawie. Na marginesie - zawarcie umowy o współpracy między firmami zostało ogłoszone właśnie na targach MIPIM, ale w roku 2010. Budowę już rozpoczęto. - Jesteśmy zadowoleni z rozmów z potencjalnymi najemcami części handlowej. Trudniej jest zapełnić część biurową, ale prowadzimy zaawansowane negocjacje i jesteśmy optymistami - przyznaje Michał Skotnicki, prezes zarządu BBI Development NFI. - Co ciekawe, jeszcze kilka miesięcy temu, banki bardzo ostrożnie podchodziły do tak dużej inwestycji. Musieliśmy prowadzić negocjacje z konsorcjami. Jednak dziś, kiedy budowa już się rozpoczęła, nasza pozycja negocjacyjna jest dużo lepsza. Banki też zmieniły podejście i dziś same są zainteresowane finansowaniem takiej inwes-tycji - zapewnia Michał Skotnicki.

Świetlana przyszłość
W ocenie naszych rozmówców targi MIPIM 2011 pokazały, że rynek nieruchomości budzi się do życia. I choć w samym Cannes słychać było głosy, iż należy ostrożnie podchodzić do zbyt optymistycznych prognoz, to zaproszeni przez nas eksperci nie widzą powodów do zmartwień. Wręcz przeciwnie. - Na MIPIM rzeczywiście czuć, co dzieje się na rynku. A dzieje się dobrze - podsumowuje Maciej Tuszyński. Deweloperzy cieszą się rosnącym zainteresowaniem ze strony funduszy i są w niektórych przypadkach skłonni do rozpoczynania inwestycji spekulacyjnych. A samo MIPIM? Liczba odwiedzających pokazała, że wciąż daleko do powrotu do pełnej świetności. Czy to źle? Zdaniem naszych rozmówców niekoniecznie. - W porównaniu z poprzednimi latami, była to impreza bardziej obiecująca. Mimo, iż Cannes odwiedziło znaczne mniej ludzi, niemal wszyscy byli zainteresowani robieniem biznesu. Było mniej zabawy, a więcej konstruktywnych rozmów. Dlatego myś-lę, że w tym roku czeka nas znacznie więcej ciekawych transakcji i owocnych inwestycji - podsumowuje dyskusję Jason Sharman.