Ja wierzę
Alexander Otto, dyrektor generalny spółki ECE Projektmanagement ma ze swojego biura na piątym piętrze hamburskiej centrali firmy doskonały widok. A co widzi każdego dnia? możliwości rozwoju. W czasach, gdy bycie pesymistą jest sprawą naturalną, Alexander Otto wyjaśnia magazynowi „Eurobuild CEE”, dlaczego nadal wierzy w potencjał naszej części Europy
Mladen Petrov, „Eurobuild CEE”: Na początek proste pytanie, choć może wcale nie takie proste. Co, pana zdaniem, dzieje się teraz na rynkach światowych? Chyba już wyczerpaliśmy wszystkie sposoby opisu kryzysu światowego…
Alexander Otto, dyrektor generalny ECE Projektmanagement: Na pewno słyszał pan to już od innych graczy z rynku europejskiego. Najbardziej stabilnym miejscem jest prawdopodobnie rynek niemiecki, na którym finansowanie nadal jest dostępne. Co ciekawe, jak dotąd nie zauważyliśmy tu wpływu kryzysu na sprzedaż detaliczną. W całym kraju planuje się realizację wielu nowych centrów handlowych – na przykład w styczniu rozpoczęliśmy nowy projekt, którego wartość wynosi 115 mln euro. Minęło już wcześniejsze zamieszanie, a ceny stają się bardziej realne. Gdy natomiast spojrzymy dalej na wschód, sytuacja wydaje się bardziej skomplikowana.
Przez kilka ostatnich miesięcy miał miejsce bezprecedensowy spadek wartości głównych walut regionu Europy Środkowo-Wschodniej, a liderem spadków był polski złoty. Jak bardzo powinniśmy się bać?
Nie będę owijał w bawełnę – oczywiście, wszyscy powinniśmy się niepokoić, ponieważ mamy do czynienia z poważnym kryzysem. Jest on największy od czasu drugiej wojny światowej. System finansowy, który ma zasadnicze znaczenie dla wzrostu gospodarczego, daleki jest od stabilizacji. Należy zadać sobie pytanie, jak szybko wydostaniemy się z tego kryzysu? Obecnie jestem nadal dość spokojny o Polskę i Czechy. Te rynki zachowują względną stabilność, dostępne są na nich możliwości finansowania. Sprzedaż detaliczna jest, z naszego punktu widzenia, zadowalająca – i to w całym regionie. Największe problemy z finansowaniem występują na Ukrainie i w Rosji – są to obecnie bardzo trudne rynki.
Wróćmy do Niemiec – ciągle słyszymy o recesji na tamtejszym rynku, która może okazać się o wiele głębsza niż przewidywano zaledwie kilka miesięcy temu.
Gdy będzie wzrastać bezrobocie, na pewno zauważymy spadek poziomu sprzedaży detalicznej. Jednak najistotniejsza jest jedna rzecz: Niemcy – które są stabilnym krajem i stabilną gospodarką – odnotowywały w czasie boomu rozsądny wzrost, lecz rynek nie „przegrzał się”. Ponieważ nie osiągnęliśmy tak spektakularnego wzrostu jak niektóre inne kraje europejskie, nie będzie również tak dramatycznego spadku. Niektóre państwa w Europie Wschodniej, szczególnie te, gdzie wzrost w dużej mierze opiera się na napływie inwestycji, nie będą miały tyle szczęścia.
W jaki sposób głęboka recesja wpłynie na pozostałe rynki, na których działa pana firma?
Realizacja naszych projektów w Europie Środkowo-Wschodniej nie jest uzależniona od sytuacji w Niemczech. Istniejące centra mają bardzo stabilną sytuację, długoterminową strategię, a ECE jest właścicielem wielu z nich. Mamy zabezpieczone finansowanie aż do roku 2014-2016. Dlatego dziś nie martwi nas perspektywa braku finansowania. Zachowujemy jednak ostrożność, jeżeli chodzi o nowe projekty. Pracujemy nad nimi, posuwamy się do przodu, uzyskujemy pozwolenia na budowę, lecz przed rzeczywistym rozpoczęciem budowy chcemy mieć zabezpieczone finansowanie. Nie zamierzamy inwestować naszego kapitału w każdy z tych projektów, ponieważ przed nami jest wiele innych możliwości wartych wykorzystania. W obecnej sytuacji w niektórych przypadkach lepiej jest kupować niż zaczynać budowę.
A więc ECE jest zainteresowane zakupami na rynku?
Tak. W lutym moja rodzina postanowiła rozwijać działalność w USA przez zwiększenie inwestycji w spółce Developers Diversified Realty. Będziemy zatem współuczestniczyć w działaniach firmy obsługującej 710 obiektów o łącznej powierzchni ponad 14 mln mkw. w 45 stanach USA, w Puerto Rico, Brazylii i Kanadzie. Nadal będziemy obserwować rynek światowy, szukać interesujących możliwości, lecz w głównej mierze będziemy koncentrować się na Europie.
Gratuluję rozwoju w Stanach, ale dane dotyczące spadku sprzedaży w tym kraju w ciągu ostatnich dwóch-trzech lat zupełnie nie napawają optymizmem…
Mimo to jestem optymistą. Jest to kraj, który zawsze szybko podnosił się po kryzysach. Ameryka potrafi dobrze sobie radzić z trudnościami, a ostatnia recesja nie trwała tam długo. Powinniśmy także pamiętać o ogromnym demograficznym potencjale tego kraju, który daje możliwości działania naszej firmie – deweloperowi i operatorowi centrów handlowych. Jednak bieżący rok będzie trudny dla nas wszystkich. Natomiast w dłuższej perspektywie Stany Zjednoczone, moim zdaniem, szybciej wydobędą się z kryzysu niż Europa.
A co z naszym kontynentem?
W Europie trzeba dokonać pewnych rozróżnień. Na przykład Rumunia i Bułgaria – dwa rynki, które – naszym zdaniem – charakteryzują się ogromnym potencjałem, będą prawdopodobnie potrzebowały czterech do pięciu lat na pokonanie kryzysu i tyle zapewne przyjdzie czekać na powrót kapitału inwestycyjnego. Wierzę, że w tych krajach – które są już członkami UE – o wiele łatwiej jest robić interesy. Do niedawna przegrzany rynek rumuński oferował dość nierealne ceny, które teraz zaczęły spadać. W Bułgarii zakupiliśmy już trochę interesujących działek, nasz pierwszy projekt – Serdika Center – jest w fazie budowy, a jego otwarcie planowane jest na przyszły rok.
Rumunia, Bułgaria… czy kolejnym krajem w tym regionie, w którym zacznie działać ECE, będzie Serbia?
Serbia jest na pewno bardzo interesująca. Właśnie podpisaliśmy umowę dotyczącą zarządzania centrum handlowym USCE w Belgradzie, które zostało otwarte 31 marca.
Mówiąc o rozwoju nie da się uniknąć wzmianki o Ukrainie i Rosji. Kraje te mają ogromny potencjał wzrostu, lecz zawsze jest jakieś „ale”…
Bardzo ostrożnie podchodzę do Ukrainy, nie tylko ze względu na sytuację gospodarczą. Silne uzależnienie od Rosji również stanowi problem, obok braku stabilizacji politycznej i licznych przeszkód prawnych dla biznesu. Dla spółki z Zachodu prowadzenie biznesu na Ukrainie jest w takich warunkach – mówiąc łagodnie – bardzo trudne. Ponadto mimo znacznego zainteresowania ze strony zagranicznych deweloperów i inwestorów z sektora nieruchomości, władze nie wypromowały odpowiednio swojego kraju i nie zapewniły transakcjom odpowiedniej transparentności. Jeżeli chodzi o Rosję, jestem absolutnie przekonany, że kraj podniesie się po kryzysie. Może to potrwać kilka lat, lecz zaczęliśmy tam pracę nad dwoma lokalnymi projektami i nie wycofamy się z tego rynku.
Co zatem stanowi, pana zdaniem, największe wyzwanie w związku z działalnością w Europie?
Na początek finansowanie nowych projektów. Osłabienie lokalnych walut w stosunku do euro to kolejny poważny problem, ponieważ prowadzi do wzrostu czynszów i sprawia, że inwestowanie staje się droższe.
Władze polskie radzą nam, by zacisnąć pasa i same też są bardzo ostrożne w kwestii wydatków. Natomiast rządy państw zachodnich robią wszystko, co w ich mocy, by stymulować konsumpcję i zachęcić obywateli do wydawania pieniędzy. Zastanawiam się, które podejście jest lepsze?
Każdy rząd ma swój własny sposób na pokonanie kryzysu. Ja byłbym bardziej skłonny zgodzić się z rządem polskim, który naciska na oszczędności, ponieważ w obecnych warunkach najważniejszym zadaniem jest wsparcie dla instytucji finansowych, zapewnienie ich dobrego i stabilnego działania. Niestety, z powodu braku finansowania cierpi nie tylko sektor nieruchomości – wiele innych branż jest również poważnie zagrożonych, ponieważ nie stworzono warunków dla wzrostu. Władze powinny również zatroszczyć się o to, by banki posiadały fundusze konieczne do funkcjonowania całego systemu. Widzimy, że podejmowane są kroki w tym kierunku, lecz czy wystarczające? Tworzy się nowe standardy dotyczące kapitalizacji banków – co oznacza, że wiele instytucji finanswych powinno tak naprawdę zacisnąć pasa i odmawiać udzielania nowych kredytów. Tu leży prawdziwy problem. Jestem pewien, że rządy europejskie zdają sobie z tego sprawę i w końcu znajdą rozwiązanie. Jestem jednak sceptycznie nastawiony do
