Zawał leczony aspiryną

Gospodarka Ukrainy przechodzi kryzys znacznie gorzej niż jej europejskich sąsiadów. Dodatkowo sytuację pogarszają ciągłe polityczne spory. Wobec takiego obrotu sprawy ukraiński parlament zamierza wyciągnąć pomocną dłoń do firm budujących mieszkania

Emil Górecki

Hrywna ciągle traci na wartości wobec sztywnego kursu dolara, sektor bankowy prawie nie działa, a otrzymanie kredytu graniczy z cudem. Deweloperzy mieszkaniowi tradycyjnie finansowali budowę bloków z przedpłat klientów. Niestety, źródełko wyschło. Jedną z odpowiedzi ukraińskiego rządu na kryzys jest uchwalenie pod koniec grudnia ustawy „O przeciwdziałaniu wpływu światowego kryzysu finansowego na rozwój sektora budowlanego i budownictwa mieszkalnego”. Tytuł długi i dość enigmatyczny. Ukraińskiemu parlamentowi chodzi w rzeczywistości o wsparcie firm budujących mieszkania, a nawet bardziej – o wsparcie ukraińskich rodzin, by – mimo kryzysu – mogły zamieszkać w wymarzonych lokalach.

Kilka kół ratunkowych

W jakiej formie pomoc będą otrzymywać firmy? Otóż państwo może wykupić od spółki budującej mieszkania niesprzedane dotąd lokale lub też nawet odkupić od osób fizycznych te już sprzedane razem z kredytem hipotecznym. Mieszkania te potem będą wynajmowane. Jednak nie wszystkie zostaną na dłużej w zasobach socjalnych miast czy samorządów. Trwają prace nad umożliwieniem wynajmu na zasadach podobnych do leasingu, gdzie po upływie określonego czasu najemca będzie mógł wykupić zajmowany lokal na własność. Jeszcze innym sposobem pomocy jest umożliwienie firmom, które mają problemy, pozyskania preferencyjnych kredytów na dokończenie budowy. Ustawa deklaruje też pomoc osobom fizycznym w postaci spłaty części należnych bankom odsetek od kredytu hipotecznego. Stoi to jednak w sprzeczności z późniejszym ograniczeniem do 30 miesięcy okresu spłaty hipoteki, co praktycznie wyłącza zwykłych obywateli z tej formy pomocy.

Na dwuletnią pomoc przewidziane jest przez państwo 3 mld hrywien, czyli 366 mln dolarów. Na razie pieniądze pochodzić mają z budżetu i z banku centralnego. Jeszcze w 2009 roku można skorzystać z tej pomocy, jeśli budowa projektu mieszkaniowego jest zaawansowana w 70 proc. W przyszłym roku warunki będą spełniały te, które są gotowe w 50 proc. Jeśli w przewidzianym dla tej ustawy budżecie zostanie pieniędzy – co jest wątpliwe – pomoc otrzymają też obiekty o mniejszym zaawansowaniu prac. Jednak na razie ukraiński bank centralny nie przygotował na ten cel ani kopiejki. – Przeznaczone na pomoc 3 mld hrywien to niewiele, żeby ulżyć całemu sektorowi. Pomoc taka jest niezbędna, by firmy dokończyły budowę, a ich klienci otrzymali wkrótce mieszkania – uważa Sergiej Fedoruk, dyrektor rozwoju strategicznego i marketingu budowlano-deweloperskiej spółki Gerc. Firma ta ma w portfelu jeden projekt w Doniecku o nazwie Pulsar, który kwalifikuje się do państwowej pomocy. Dostała już decyzję o przyznaniu na dokończenie tego budynku 11 mln hrywien.

Warto również pamiętać, że program wspomoże budowę jedynie tzw. dostępnego mieszkalnictwa (доступное жилье), co oznacza, że na jedną osobę w rodzinie będzie przypadało nie więcej niż 21 mkw. plus dodatkowe 10,5 mkw. na całą rodzinę w jednym lokalu. Dopuszcza się jednak, że z pomocy skorzystają też firmy budujące mieszkania z wyższej półki. Konieczna jest jednak zmiana ich standardu. Regionalne komitety będą przyznawały pomoc poprzez organizowane przetargi. Ceną wywoławczą będzie ustalona w każdym regionie średnia wartość 1 mkw. mieszkania. Pomoc otrzymają te firmy, które zaoferują najniższą cenę. Minister ds. gospodarki mieszkaniowej i komunalnej Aleksiej Kuczerenko powiedział w jednym z wywiadów, że cena ta generalnie nie powinna przewyższyć 500 dolarów za metr.

Dla wszystkich nie wystarczy

Do pomocy na dokończenie budowy najpierw zakwalifikuje się około 60 projektów, w których proces sprzedaży jest najbardziej zaawansowany. To niewiele. Resztę inwestycji, które nie mają zabezpieczonego finansowania, trzeba będzie odroczyć nie wiadomo na jak długo. Tym bardziej, że aby ułatwić pozyskanie kredytów firmom dewelopersko-budowlanym, państwo ograniczyło okres kredytowania osobom fizycznym. – Państwowy Fundusz Hipoteczny Ukrainy planuje pozyskać 1 mld hrywien emitując obligacje z gwarancjami państwowymi. Te środki zostaną przeznaczone na zakończenie budowy obiektów, które są już gotowe w co najmniej 70 proc. W całym kraju doliczyliśmy się 415 takich inwestycji – mówi Nadja Petruniak, rzecznik prasowy Ministerstwa Rozwoju Regionalnego i Budownictwa Ukrainy.

Jeżeli w 2009 roku powierzchnia mieszkań wybudowanych w całym kraju miałaby być zbliżona do tej z zeszłego roku (czyli gdyby wyniosła nieco ponad 10 mln mkw.), to – według wyliczeń ukraińskiego Ministerstwa Rozwoju Regionalnego i Budownictwa – na wsparcie sektora byłoby potrzeba około 14 mld hrywien. Bez pomocy państwa do 2012 roku firmy budowlano-deweloperskie będą w stanie samodzielnie dokończyć tylko 10-15 proc. tych obiektów. – Przyglądamy się tej ustawie uważnie i pewnie z niej skorzystamy. Mamy dwa projekty w Kijowie i cztery w Charkowie, które kwalifikują się do państwowego wsparcia w 2009 roku. Jednak nie jest to dla nas najważniejsze źródło finansowania, choć taka pomoc też się przyda. Mimo spadku sprzedaży naszych gotowych mieszkań, to właśnie sprzedaż oraz pozyskane kredyty są głównymi źródłami naszego utrzymania – uważa Aleksiej Goworun, wiceprezes ds. marketingu i rozwoju dewelopersko-budowlanej firmy TMM.

 Wziąć los w swoje ręce

Ustawa daje szanse także tym projektom, które były budowane przez spółki dziś bliskie bankructwu lub też przez takie, które już bankructwo ogłosiły. Wówczas projekt mogą przejąć inwestorzy, czyli ci, którzy wykupili w nim mieszkania. Jeśli zorganizują się w mieszkaniowo-budowlane kooperatywy i przejmą prawo budowy swojego bloku czy osiedla oraz prawa do działki, mają spore szanse na dokończenie inwestycji z pomocą państwa, jeśli tylko jest ona w odpowiednio zaawansowanym stadium. Co ważne, stworzenie takich kooperatywów pozwala dokończyć inwestycje po znacznie niższych kosztach. Wspólnota nie spodziewa się bowiem zysków takich jak komercyjna firma, która buduje mieszkania wyłącznie dla pieniędzy. Wariant taki już przetestowali ludzie, którzy kupili mieszkania w firmie Kijewrekonstrukcja (ЉиевреконструкциЯ). Spółka ta w połowie stycznia ogłosiła upadłość.

Kooperatywy inwestorskie muszą jednak działać sprawnie, a to znaczy, że muszą zatrudnić lub wybrać menedżerów, którzy przejmą obowiązki ludzi zarządzających dotychczas projektem. Kooperatywy przejmują także odpowiedzialność za swoje projekty, co oznacza, że mogą, na przykład, być zmuszone do spłacania kar czy regulowania dopłaty na dokończenie inwestycji. Ustawodawca ograniczył ponadto możliwość odstępowania od kooperatywów. Jest jednak pewien problem: ustawa nie reguluje statusu tych wspólnot, co oznacza, że obywatelska inicjatywa nie gwarantuje sukcesu, a dotychczas podjęte przez takie spółdzielnie kroki są pod względem prawnym – nielegalne. Ministerstwo Rozwoju Regionalnego i Budownictwa zdaje sobie z tego sprawę. W przygotowaniu już jest kilka kolejnych ustaw oraz rozporządzeń, które uregulują także i te sferę. Poza tym, w przygotowaniu są ustawy, które pozwolą państwu na wypłatę rekompensat za doprowadzenie infrastruktury miejskiej firmom, które budują mieszkania i uzbroiły teren w prąd, wodę, kanalizację czy wybudowały drogi. – Państwowa pomoc bezpośrednia nie jest dobrym pomysłem długoterminowego wsparcia sektora. Wolałbym, żeby władze wspierały firmy budowlano-deweloperskie w inny sposób, przez możliwie największe uproszczenie warunków działania, zmniejszenie formalności, ułatwienie pozyskiwania dobrych działek czy pomoc w budowie infrastruktury. Ustawa o wsparciu sektora mieszkaniowego nie wystarczy, żeby pomóc wielu firmom. Potrzebujemy gwarantowanych przez państwo kredytów, chcielibyśmy otrzymać ulgi podatkowe za budowę infrastruktury miejskiej wokół naszych osiedli – tłumaczy Aleksiej Goworun.

Czy państwo będzie rzeczywiście miało realny wpływ na podtrzymanie sektora w ciężkim okresie? Można w to wątpić. Dotychczas nie jest przygotowana do końca baza prawna dla tej pomocy, a pozyskanie finansowania jest trudne, bo niemal cały świat potrzebuje pieniędzy. Niedawno premier Julia Tymoszenko zapowiedziała, że pomoc otrzymają w 2009 roku jedynie te projekty, które są gotowe nie w 70, a w 80 procentach. ν