Obietnice luksusu

Zarobki w Sofii i Warnie rosną, a wraz z nimi rosną wymagania osób poszukujących nowego lokum. Pojęcie luksusu na bułgarskim rynku nieruchomości rozumiane jest na różne sposoby, ale pojawiają się już osiedla, spełniające europejskie standardy

Mladen Petrov

Wiadomości o nowych inwestycjach na bułgarskim rynku mieszkaniowym nie brakuje. Szybki przegląd ofert pokazuje jednak, że oprócz licznych propozycji mieszkań popularnych i o podwyższonym standardzie, wciąż trudno o apartament z prawdziwego zdarzenia. Kampanie marketingowe, promujące domy marzeń, napędzają rynek, jednak obietnice luksusu pozostają zazwyczaj tylko w reklamach.

Luksus po bułgarsku

Trudno precyzyjnie zdefiniować, jakie mieszkanie czy dom można określić mianem luksusowego, chociażby dlatego, że ten segment rynku dopiero się rodzi. Często to, co uchodzi tu za luksusowy apartament, według zachodnich standardów można uznać jedynie za mieszkanie o podwyższonym standardzie. – Taka jest obecna specyfika bułgarskiego rynku nieruchomości luksusowych – kryteria są nieco inne niż za granicą. Niemniej jednak zainteresowanie tego typu mieszkaniami i domami stale rośnie. Będzie więc przybywać ofert w tym segmencie i powoli wykrystalizuje się definicja luksusu – uważa Vesela Ilieva, dyrektor Unique Estates, agencji, która specjalizuje się w sprzedaży nieruchomości z najwyższej półki.

Nikola Stoyanov, dyrektor zarządzający agencji Lux Imoti, zauważa wśród deweloperów pierwsze zmiany w podejściu do tego typu przedsięwzięć. – Poważni i doświadczeni inwestorzy zaczynają doceniać zalety tego segmentu – oni mają potrzebne zaplecze do tego, by realizować takie projekty, w odróżnieniu od małych firm, nastawionych na szybki zysk. W przypadku nieruchomości z wyższej półki rzadko można liczyć na 100-procentową przedsprzedaż, co sprawia, że mali gracze nie wchodzą w tę niszę – mówi Nikola Stoyanov. Pomimo to jest małe grono bułgarskich firm – takich jak Arteks, Fairplay International, Krit, Planex i Bord – które już realizują projekty w segmencie nieruchomości luksusowych, przeważnie w Sofii i Warnie.

Słone stawki

Rosnące zarobki młodych Bułgarów pomnożą niebawem nieliczną na razie grupę amatorów mieszkań z górnej półki. Potwierdzeniem coraz większego zainteresowania nimi są ceny, które z roku na rok szybują w górę. Kilkanaście miesięcy temu metr kwadratowy w nowo powstałych budynkach w Sofii, które według bułgarskich standardów można uznać za luksusowe, kosztował średnio 2 tys. euro. Obecnie średnia cena metra kwadratowego wynosi 3 tys. euro, choć spotyka się również cenę 4 tys. euro za metr kwadratowy. Według opublikowanego niedawno raportu firmy Reas i Jones Lang LaSalle pod nazwą „Residential Markets In Central European Capitals”, Sofia przoduje wśród stolic Europy Centralnej pod względem wzrostu cen mieszkań. Podczas, gdy w Bukareszcie, Pradze i Warszawie ceny w ubiegłym roku wzrosły o 20 proc., w Sofii miał miejsce prawie 45-procentowy skok. Autorzy raportu zwracają uwagę na to, że pomimo dużej aktywności deweloperów na rynku sofijskim, oferta pozostaje wciąż wąska, z dużą przewagą mieszkań popularnych.

Wobec małej podaży nowych inwestycji, zainteresowani zakupem apartamentu rozglądają się za ofertami na rynku wtórnym, gdzie czasem trafiają się prawdziwe perełki. W zeszłym roku po 6 tys. euro za 1 mkw. zostało sprzedane przestronne mieszkanie w przedwojennym budynku naprzeciwko siedziby bułgarskiego parlamentu. To była nie lada gratka. Poszukiwacze luksusu pilnie starają się wyłowić podobne okazje, pojawiające się od czasu do czasu w najbardziej prestiżowych stołecznych lokalizacjach, takich jak dzielnica Lozenetz i okolice Ogrodu Doktorskiego (Doktorskata gradinka), gdzie – jak usłyszeliśmy – „nie ma górnej granicy cenowej”. Dużym zainteresowaniem, poza ścisłym centrum, cieszą się również dzielnice Yaworow, Iwan Wazow oraz okolice Akademii Medycznej.

Rzadkie dobro

Obecnie amatorzy komfortowych mieszkań najwięcej ofert znajdą w Sofii i Warnie. W stolicy Unique Estates sprzedaje apartamenty w 10 luksusowych projektach, a ceny metra kwadratowego zaczynają się od 2,5 tys. euro. Firma Lux Imoti natomiast doliczyła się 20 projektów, przeważnie osiedli zamkniętych, z wyższej półki. Maximilian Mendel, konsultant z firmy doradczej Reas, zgadza się, że luksusowe mieszkanie w Sofii niekoniecznie jest takie samo jak chociażby luksusowe mieszkanie w Warszawie, ale z optymizmem patrzy w przyszłość. – Rynek sofijski niewątpliwie ma potencjał wzrostu i inwestycji luksusowych będzie więcej. Kiedy? W Polsce dochodzenie do prawdziwego luksusu trwało prawie 15 lat, ale rynek bułgarski i rumuński szybciej nadrobią zaległości wobec Zachodu. Być może wzrost podaży zaobserwujemy za 2 do 5 lat, a kto wie, czy nie wcześniej – mówi Maximilian Mendel.

Kto stoi w kolejce

W biurach sprzedaży najczęściej spotkać można młodych przedsiębiorców, którzy – uzyskawszy dyplom zagranicznych uczelni – wracają na kierownicze stanowiska do Bułgarii z zachodnią pensją. Druga grupa amatorów luksusu to zagraniczni przedstawiciele biznesu, mieszkający w Bułgarii na stałe. Wśród kupujących spotyka się także Bułgarów, osiedlonych za granicą, którzy kupno apartamentu traktują jako inwestycję.

Płacę, więc wymagam

Jakie wymagania stawiają potencjalni klienci deweloperom? Takie same jak w innych krajach – liczy się prestiżowa lokalizacja z łatwym dojazdem do centrum (jest też wielu amatorów samego centrum), niska zabudowa, przestronność, wysoki standard wykończenia, kulturalni sąsiedzi, ładna okolica i bezpieczeństwo. – Lokalizacja pozostaje najważniejszym czynnikiem, branym pod uwagę przez potencjalnych klientów. Sofijskie nieruchomości luksusowe często powstają w sąsiedztwie obskurnych bloków i budynków, wiele do życzenia pozostawia także często infrastruktura. Natomiast dzielnice, które mogą pochwalić się dobrą infrastrukturą, są tak oblegane przez deweloperów, że zaczyna tu brakować terenów zielonych. Budynki stawia się tak gęsto, że piękne widoki powoli znikają. A teren bez zieleni przestaje być atrakcyjnym miejscem dla luksusowych nieruchomości – podsumowuje sytuację Assen Makedonov, dyrektor generalny agencji nieruchomości Adis.

W takich warunkach namiastką luksusu stają się osiedla zamknięte. Z pierwszego badania na temat luksusowych nieruchomości, przeprowadzonego pod koniec ubiegłego roku przez niezależną firmę badawczą Industry Watch, wynika, że tylko jedna piąta zamkniętych osiedli w Sofii i Warnie swoim standardem (dostępność kortów tenisowych, pól golfowych i centrów medycznych, pełna opieka nad inwestycją) zbliża się do standardu domów luksusowych. Zdarza się przy tym, że i w takich projektach dominują mieszkania dwu- oraz trzypokojowe, co – zdaniem analityków z Industry Watch – świadczy o niższej półce inwestycji. Paradoksalnie, w zamkniętych osiedlach mieszkania czteropokojowe oraz większe stanowią jedynie 6 proc. ogółu sprzedawanych apartamentów. Klienci mogą liczyć na wyższy standard wykończania oraz urządzenia lokalu, ale... za dodatkową opłatą. Pozostali otrzymają mieszkanie w standardzie deweloperskim, nad którym jeszcze muszą popracować.

Sofijska Złota 44, a może dom?

Moda na apartamentowe wieże jeszcze nie dotarła do Bułgarii, ale planowane są już pierwsze projekty luksusowych bloków, które, podobnie jak warszawska Złota 44,  czy wrocławskie Sky Tower mają wnieść na rynek mieszkaniowy nową jakość. Pierwszym takim projektem jest BLD Sofia Tower – 13-piętrowy apartamentowiec, który stanie obok pięciogwiazdkowego hotelu Kempinski-Zografski w jednej z najbardziej prestiżowych dzielnic stolicy, czyli Lozenetz. Deweloper, spółka Bulgarian Land Development, ogłosił wstępną cenę 3,5 tys. euro za metr kwadratowy. Prace budowlane jeszcze nie ruszyły, a na liście oczekujących jest już ponad 80 osób.

O wiele bogatsza jest oferta inwestycji jednorodzinnych, szczególnie w Sofii. Warto jednak zaznaczyć, że na tym etapie za dom marzeń uznawane są zarówno rezydencje, jak i domy jednorodzinne oraz szeregowce, powstające w zawrotnym tempie na obrzeżach miast. Niestety, aby zamieszkać w takim podmiejskim lokum, należy uzbroić się w cierpliwość, gdyż infrastruktura pozostawia wiele do życzenia. Dla tych, których nie zniechęca stanie w korkach i jazda dziurawymi drogami, powstaje coraz więcej osiedli w dzielnicach takich jak: Bojana, Simeonowo, Dragalevtzi, Malinowa dolina i Krastowa Wada. Na metr kwadratowy w nowym domu trzeba wyłożyć około 1,2-1,5 tys. euro, ale – jak zaznacza Vesela Ilieva z Unique Estates – nie do każdego przemawia kusząca cena – Spotykamy osoby, którym przeszkadza to, że ich posiadłość niczym się nie różni od pozostałych domów w kompleksie i mają wrażenie, że przepłacają. Spora część naszych klientów szuka bowiem czegoś wyjątkowego, niekoniecznie w zamkniętym osiedlu – mówi Vesela Ilieva.

Na stoku i na plaży

Analitycy rynku za ciekawe uznają także lokalizacje poza stolicą. Część domów wakacyjnych w górskich i nadmorskich kurortach, takich jak: Bansko, Słoneczny Brzeg oraz Nesebar, oferuje luksus w prawdziwym znaczeniu tego słowa. Większość tych inwestycji nie stawia na najwyższą jakość wykończenia, gdyż budowane są z myślą o szybkiej sprzedaży, ale można znaleźć wyjątki – prawdziwie ekskluzywne obiekty turystyczne. Dzięki wysokiemu standardowi posiadłości, jej właściciel może liczyć na o wiele większe wpływy z wynajmu, szczególnie od zagranicznych turystów. – Problem tu z kolei jest inny – niektóre kurorty w dalszym ciągu są jednym wielkim placem budowy, a zbyt gęste rozmieszczenie domów zniechęca wielu klientów – zaznacza Nikola Stoyanov z Lux Imoti. Na przykład w Sozopolu, nad Morzem Czarnym, trwa obecnie budowa kompleksu, składającego się z 77 domów jednorodzinnych. Cena domu osiąga poziom nawet 1,5 mln euro. 

Poszukujący luksusowego lokum nad Morzem Czarnym mogą liczyć na oferty jedynie w Warnie. Podobnie jak w Sofii, trudniej jest tu o nowe mieszkanie niż o apartament w starej kamienicy przy głównej ulicy nadmorskiego miasta. W przypadku nowych inwestycji ceny są nieco niższe i rzadko przewyższają 2 tys. euro za 1 mkw. Osiedla zamknięte cieszą się dużym zainteresowaniem. W tym i w następnym roku w Warnie zostanie oddana do użytku większość osiedli zamkniętych, które są obecnie w trakcie budowy, a pożądanymi adresami dla tego typu inwestycji, w których można kupić penthouse’y o powierzchni 250 mkw., stały się okolice Ogrodu Morskiego w centrum miasta, dzielnice Briz i Wazrażdane oraz nowo powstające osiedla w pobliżu takich kurortów jak Złote Piaski. Zdaniem analityków, nieruchomości z wyższej półki będzie w Warnie przybywać, ale na dłuższą metę jest mało prawdopodobnie, żeby ceny  wzrastały tu w tak samo szybkim tempie, jak to ma miejsce w stolicy.

Śpiąca reszta

Poza Sofią, Warną i kilkoma najbardziej popularnymi kurortami zimowymi oraz nadmorskimi, pozostałe większe miasta na razie nie mogą się pochwalić ofertą nowych apartamentów i domów luksusowych. Szybkie tempo rozwoju gospodarczego takich miast średniej wielkości jak Burgas i Russe daje nadzieję, że niedługo powstaną tam pierwsze luksusowe projekty. – Powoli będą się rozwijać i pozostałe miasta. Płowdiw, na przykład, trzecie pod względem wielkości miasto, dziwnie odstaje od czołówki. Wierzę, że za 8-10 lat już będzie można mówić o sprawnie funkcjonującym bułgarskim rynku nieruchomości luksusowych – mówi z nadzieją Nikola Stoyanov.

Do tego momentu jeszcze jest trochę czasu, ale sygnały rynkowe pokazują, że deweloperzy powinni się zabrać do pracy już teraz. n