Ma być dobrze. Magazyny jako wskaźnik ekonomiczny

Polska jest nadal najczęściej wybieranym rynkiem regionu jako lokalizacja inwestycji magazynowych ze względu na szybki czas realizacji projektów magazynowych typu BTS. – W okresie 12-14 miesięcy magazyn lub fabrykę można wybudować od podstaw – od momentu rozmowy do oddania do użytku. W Czechach po 14 miesiącach gotowe są dopiero kwestie formalne. Natomiast w Polsce jeśli obiekt ma powstać w parku już istniejącym, może to być nawet 7 miesięcy. Mówimy tu o tempie "zrelaksowanym". To prawdą jest, że to tempo niespotykanie ekspresowe – mówi Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej w JLL. Na nowy magazyn BTS mogą jednak liczyć firmy, które chcą wynająć więcej niż 10 tys. mkw. Pozostali muszą wybierać spośród już istniejących.

Dodatkowo, czynsze w Polsce są absolutnie najniższe w regionie, mówią przedstawiciele JLL. – Są rekordowo niskie i nie ma przestrzeni, by mogły spadać – podkreśla Tomasz Olszewski. W 2014 r. w większości regonów czynsze były stabilne. Nieznacznie spadł czynsz bazowy w Poznaniu (do 2,15-3 euro za 1 mkw. miesięcznie) i we Wrocławiu (do 2,5-3,1 za 1 mkw. miesięcznie). Dla porównania, w najpopularniejszym regionie ubiegłego roku (Warszawa Okolice) czynsze ustabilizowały się na poziomie 2,1-2,8 euro za 1 mkw. miesięcznie.

Nowym zjawiskiem na rynku jest powrót inwestycji spekulacyjnych. Aż 27 proc. powierzchni magazynowej w ubiegłym roku było wybudowane spekulacyjnie. W 2013 r. był to znikomy odsetek. – Ludzie glosują swoimi pieniędzmi za tym, że gospodarka rozwija się w dobrym kierunku – powiedział Tomasz Olszewski.

Co do samych działek, coraz częściej deweloperom nie wystarcza już sytuacja, że działka spełnia tylko podstawowe warunki, czyli ma dobrą lokalizację i plan zagospodarowania. Teraz coraz częściej szuka się działki, która ma także pociągnięte media, ma pozwolenia środowiskowe i pozwolenie na budowę. – Tak, by od razu wejść na teren i budować – podkreśla dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej JLL.

Jeśli chodzi o nowe kierunki rozwoju rynku, które zaznaczyły swoją obecność w 2014 roku, JLL wymienia Reszów i Lublin. Wschód Polski ma dalej rozwijać się, ze względu m.in. na postępującą budowę dróg w regionie (A4, S17, S8). Twórcy raportu podkreślają także, że do grupy podstawowych rynków (Warszawa centrum i okolice, Górny Śląsk, Poznań), dołączył Wrocław, w który podaż przekroczyła 1 mln mkw. istniejącej powierzchni magazynowej. – Oczywiście wzrosty w Poznaniu i Wrocławiu to jest po części efekt Amazona, ale nie tylko – przyznaje Tomasz Olszewski. – E-commerce ma tylko pośredni wpływ na rynek, bo są to duże transakcje, ale jest ich mało – dodał. Jeśli chodzi o najpopularniejsze kierunki, to numerem jeden w 2014 r. były okolice Warszawy.

Ciekawym aspektem może też być zmiana, choć powolna, w podejściu firm produkcyjnych do ich nieruchomości. Dotychczas fabryki powstawały tylko na własnej działce, gdzie dana firma stawiała własny budynek. – Obserwujemy większe zainteresowanie wynajmem takich budynków – mówi Tomasz Olszewski.

Jeśli chodzi jednak o polski kapitał na rynku magazynowym, to zmieniło się niewiele. – W Polsce nie dochowaliśmy się takich deweloperów, którzy mogliby inwestować na tym rynku. Jest kilka firm, które mają kilka inwestycji - BIK, 7R Logistics, czy Emmerson w Piotrkowie – przyznał Tomasz Olszewski. – Polskie firmy wstrzeliwują się w nisze, których nie chcą zagospodarować duże firmy, np. małe powierzchnie tzw. small business units.

To, co jest nadal kwestią dalszej przyszłości, ale powinno się zacząć temu przyglądać, to rewitalizacji magazynów. Obecnie ten problem nie istnieje, mówią przedstawiciele JLL, ponieważ większość magazynów jest względnie nowa, ale za kilka lat pojawi się ten problem, który obecnie jest jedną z ważniejszych kwestii na Zachodzie.