Immofinanz traci fortunę przez Rosję

Jak tłumaczy firma, spadek w stosunku rok-do-roku spowodowany był głównie korektą walutową dotyczącą wyceny rosyjskiego portfela nieruchomości na poziomie około 400 mln euro oraz zmniejszeniem przychodów z najmu do 238,3 mln euro (z 313,5 mln euro przed rokiem). Wynikało to z tymczasowej obniżki czynszów w Moskwie oraz planowanej sprzedaży nieruchomości. Wyniki z działalności operacyjnej spółki wyniosły natomiast 82,6 mln euro (wobec 221,1 mln euro rok temu).
– Wyniki za pierwsze trzy kwartały 2015/16 nadal odzwierciedlają napiętą sytuację polityczną i gospodarczą w Rosji. Sytuacja ta jest widoczna w obniżonych przychodach z najmu, a z drugiej strony, w uzyskanych wynikach wyceny. Znaczące pogorszenie ogólnej sytuacji w Rosji na przełomie roku, kontynuacja sankcji UE wobec Rosji w okresie letnim i perspektywy dotyczące rosyjskiej gospodarki, która prawdopodobnie pozostanie w recesji w ciągu roku 2016 spowodowały, że zdecydowaliśmy powołać nowego rzeczoznawcę dla naszego portfela w regionie CEE, tj. firmę CBRE, która w szczególny sposób przyjrzała się wycenie naszych pięciu obiektów handlowych w Moskwie, na 31 stycznia 2016 roku. Wycena ta skutkowała odpisem wartości na poziomie około 400 mln euro – tłumaczy Oliver Schumy, prezes Immofinanz. – Wykorzystujemy obecną sytuację w Rosji w celu dalszej poprawy pozycjonowania naszych centrów handlowych i ograniczenia kosztów. Dla przykładu rozpoczęliśmy współpracę z ECE, w zakresie zarządzania naszym obiektem Golden Babylon Rostokino. Współpraca ta powinna mieć pozytywny wpływ na poziom najmu pod koniec 2016 roku – przekonuje Oliver Schumy.

Najem pod wpływem Rosji

Przychody z najmu w ujęciu tzw. „like-for-like” (tj. skorygowane o nowe przejęcia, zakończenia realizacji projektów oraz sprzedaż) wzrosły nieznacznie o 1,5 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału, do 73,9 mln euro w trzecim kwartale 2015/16. Wzrost ten był wspierany przede wszystkim przez wzrost najmu w rumuńskich centrach handlowych. Skorygowany przychód z najmu nieruchomości rosyjskich pozostał na stabilnym poziomie 19,8 mln euro w trzecim kwartale (19,6 mln euro w drugim kwartale), przy czym słabszy kurs rubla został skompensowany wzrostem obrotów w okresie Bożego Narodzenia. Przychody z najmu generowane w Rosji wyniosły 63,1 mln euro w pierwszych trzech kwartałach 2015/16 (wobec 124,2 mln euro przed rokiem).

W segmencie biurowym, w ciągu pierwszych trzech kwartałów sfinalizowano nowe umowy najmu na około150 tys. mkw. (w tym duże umowy najmu w Düsseldorfie dotyczące nowych centrali dla firm Trivago i Uniper) oraz przedłużono umowy na 150,6 tys. mkw. W segmencie handlowym, nowe umowy najmu zostały podpisane na 65,9 tys. mkw., a kontrakty na 81,5 tys. mkw. zostały przedłużone. Poziom najmu w portfelu inwestycyjnym Immofinanz jest aktualnie na poziomie 83,2 proc. (92,4 proc. w sektorze handlowym, 75,2 proc. w biurowym).
– Wdrożyliśmy w ostatnich miesiącach szereg działań mających na celu znaczne zwiększenie obłożenia w naszych nieruchomościach, przede wszystkim w segmencie biurowym. Pierwsze efekty tych działań są już widoczne i na podstawie wcześniej zawartych umów, możemy potwierdzić, że obłożenie w naszym portfelu biurowym wzrośnie o około pięć punktów procentowych, do około 80 proc. pod koniec kwietnia 2016 roku – zapowiada prezes firmy.

Przeszacowania z uwzględnieniem korekty kursów wymiany walut wyniosły minus 379,3 mln euro (wobec minus 116,9 mln euro przed rokiem) i wynikały głównie z odpisów nieruchomości handlowych w Moskwie. Immofinanz podaje jednak, że zostały one skontrastowane pozytywnymi skutkami przeszacowania w Rumunii (zwiększone przychody z najmu z rumuńskich centrów handlowych) i Austrii (pozytywne otoczenie rynkowe). Przeszacowania walutowe tzw. „based” wyniosły 598,4 mln euro, w porównaniu z 798 mln euro w analogicznym okresie roku ubiegłego. Pochodziły one niemal wyłącznie z Rosji, ponieważ euro jest walutą funkcjonalną we wszystkich innych krajach kluczowych dla Immofinanz i wynikały z przeliczenia wartości nieruchomości rubla w lokalnych firmach rosyjskich po silnej aprecjacji euro w stosunku do rubla w okresie sprawozdawczym.

Spory na prostej

– W ostatnich tygodniach byliśmy w stanie przeprowadzić prawie wszystkie trudne i przedłużające się postępowania sądowe z inwestorami – mówi Oliver Schumy. Spółka podała, że rozliczenie z Advofin, firmą, która finansuje postępowanie sądowe i reprezentuje ponad 3 tys. inwestorów zostało zaakceptowane w 100 proc. Rozliczenia z innymi zakładami ubezpieczeń ochrony prawnej również zostały wykonane z podobnie wysoką akceptacją. W sumie 75 mln euro zostało wypłacona do tej pory. – Pozostałe postępowania stanowią wartość przedmiotu sporu w wynosi około 10 mln euro, a celem w tym przypadku jest również osiągnięcie porozumienia w najbliższej przyszłości – zapowiada spółka.

Prognoza pozytywna

Firma podaje, że warunki na rynkach głównych, z wyjątkiem Rosji, są uważane za korzystne dla dalszego rozwoju biznesu. Natomiast prognozy dotyczące przyszłych wydarzeń gospodarczych w Rosji nadal są połączone ze znaczną niepewnością i wiarygodne szacunki nie są możliwe. Czasowe obniżenie czynszu i stawek ustalonych dla najemców w centrach handlowych w Moskwie zostaną poddane ponownej ocenie na bazie kwartalnej i utrzymywane w razie potrzeby.
Immofinanz poinformował też 2 lutego 2016 roku, planowane jest wezwanie do wypłaty dywidendy zwykłej w wysokości 0,06 euro, w każdym przypadku, za rok obrotowy 2015/16 oraz skrócony rok obrotowy 2016. Dywidenda może być wyższa, jeśli poprawi się znacząco sytuacja w gospodarce rosyjskiej – co potencjalnie może mieć miejsce przede wszystkim w przypadku skróconego roku obrotowego 2016.

W Polsce lepiej

Dochód z najmu w Polsce w pierwszych trzech kwartałach roku finansowego 2015/16 wzrósł i wyniósł 28,1 mln euro (wobec 17,6 mln euro rok wcześniej) co stanowi aktualnie 11,8 proc. łącznych przychodów z najmu.

W Polsce Immofinanz posiada 13,8 proc. łącznego portfela nieruchomości firmy. W jego skład wchodzi 36 obiektów, z czego 24 to obiekty istniejące, 10 w budowie i 2 w trakcie planowania. Ich łączna wartość księgowa wynosi 802,9 mln euro (550,5 mln euro w obiektach istniejących, 245,6 mln euro w obiektach w budowie, 6,7 mln euro w inwestycjach planowanych). Portfel istniejących inwestycji dzieli się na 18 budynków biurowych (20,2 proc. łącznego portfela budynków biurowych firmy) oraz sześć obiektów handlowych (3,1 proc. łącznego portfela obiektów handlowych). Oczekiwana wartość godziwa po zakończeniu budowy bieżących projektów firmy w Polsce wynosi 290,1 mln euro.