Nasze drogie metry

W ujęciu rocznym stawki czynszowe w Europie wzrosły najbardziej w sektorze nieruchomości biurowych, o 2,5 proc. Z kolei na rynku nieruchomości logistycznych wzrost czynszów wyniósł 1,8 proc. w skali roku oraz 0,7 proc. w minionym kwartale – to najszybsze tempo wzrostu od 2008 roku.

Handel sobie radzi

Czynsze za wynajem powierzchni handlowych natomiast wzrosły znacząco od czasu ostatniego kryzysu finansowego i są obecnie o ponad 30 proc. wyższe niż w 2008 roku, do czego w największym stopniu przyczyniły się trendy wzrostowe w Europie Zachodniej. Jednak w trzecim kwartale bieżącego roku stawki czynszowe w tym segmencie rynku obniżyły się o 0,4 proc., a w ujęciu rocznym o 0,5 proc. – Największe rynki w Europie, czyli Francja, Niemcy, kraje nordyckie i Beneluksu oraz Wielka Brytania, w dużym stopniu odrobiły straty od czasu ostatniego kryzysu finansowego, a czynsze powróciły do poziomów sprzed kryzysu lub je przekroczyły – komentuje Nigel Almond, dyrektor zespołu ds. analiz danych w firmie Cushman & Wakefield. – Rynki semi-core (w tym Irlandia, Włochy, Portugalia, Europa Środkowo-Wschodnia i Hiszpania) bardziej odczuły następstwa kryzysu, ale czynsze przy głównych ulicach handlowych w tych krajach generalnie wzrosły, co świadczy o utrzymującym się popycie na najbardziej atrakcyjne lokale w największych miastach europejskich – uważa Nigel Almond.

Czynsze za powierzchnie handlowe wzrosły w minionym kwartale tylko na czterech spośród 41 monitorowanych rynków: w Pradze (4,5 proc.), Sztokholmie (3,7 proc.), Londynie (2,3 proc.) i Helsinkach (1,4 proc.). Jednak wskutek dwucyfrowego spadku w Stambule stawki czynszowe w skali całego kontynentu obniżyły się o 0,4 proc. W porównaniu z dynamicznie rozwijającymi się sektorami nieruchomości biurowych i logistycznych, czynsze na rynku powierzchni handlowych w pięciu największych miastach Niemiec utrzymują się na stabilnym poziomie od 18 miesięcy.

Drugi kwartał z rzędu – po raz pierwszy od pierwszego kwartału 2012 roku – więcej rynków nieruchomości handlowych odnotowało wzrost stóp kapitalizacji niż spadek. Na rynkach regionalnych w Wielkiej Brytanii zarejestrowano wzrost o 25 pb w Cardiff, Manchesterze i Newcastle. Stopy kapitalizacji wzrosły także w Stambule i Zurychu, wskutek czego średnia ważona dla najlepszych nieruchomości handlowych w Europie wyniosła 3,25 proc. (wzrost o 3 pb). Rosną także w Wielkiej Brytanii, gdzie w drugim kwartale 2016 roku spadły do rekordowo niskiego poziomu 3,12 proc. Na wszystkich pozostałych największych rynkach stopy kapitalizacji są obecnie najniższe od 10 lat.
Stopy nadal idą w dół

Czynsze za wynajem powierzchni biurowych w Europie wzrosły w ujęciu rocznym o ponad 2 proc. piąty kwartał z rzędu, ale są nadal niższe o 1,4 proc. w porównaniu z poziomem zarejestrowanym w trzecim kwartale 2008 roku, czyli przed kryzysem. Wzrosty odnotowano na 12 spośród 47 monitorowanych rynków, przy czym przede wszystkim w Niemczech (4,1 proc. w Monachium, 1,9 proc. w Hamburgu i 1,6 proc. w Berlinie). Ze względu na silny popyt i ograniczoną dostępność powierzchni biurowej czynsze wzrosły także na rynkach regionalnych w Wielkiej Brytanii (o 6,2 proc. w Bristolu, 4,5 proc. w Edynburgu i 2,1 proc. w Newcastle). Największy wzrost miał miejsce w Sofii, gdzie czynsze wzrosły o 7,1 proc. w ciągu kwartału i o ponad 11 proc. w ujęciu rocznym w wyniku dużej aktywności najemców.
Stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych w Europie obniżyły się o 1 pb do 4,41 proc., a ich kompresja na siedmiu z 47 monitorowanych rynków wyniosła od 10 do 25 pb. W Monachium zmniejszyły się o 10 pb do 2,7 proc. – najniższego poziomu w Europie. Stopy kapitalizacji spadły na czterech z pięciu rynków biurowych w Niemczech, przy czym najbardziej we Frankfurcie, bo aż o 25 pb, co świadczy o dużym zainteresowaniu inwestorów i dobrej kondycji rynku. O tyle samo obniżyły się stopy kapitalizacji w Budapeszcie i Lizbonie.

Magazyny dobrze

Sektor nieruchomości logistycznych nadal odnotowuje dobre wyniki zarówno pod względem aktywności najemców, jak i inwestorów, o czym świadczy największy kwartalny wzrost czynszów (na równi z sektorem biurowym) oraz najgłębsza kompresja stóp kapitalizacji, które w przypadku najlepszych obiektów logistycznych w Europie obniżyły się o 5 pb w ciągu kwartału oraz o 41 pb w ujęciu rocznym i wynoszą obecnie 5,9 proc. Do wzrostu czynszów w Europie o 0,7 proc. przyczyniły się przede wszystkim rynki regionalne w Wielkiej Brytanii, w tym Leeds (8,7 proc.), Cardiff (8,3 proc.) i Bristol (3,6 proc.). Jest to spowodowane przez duży popyt wśród najemców i absorpcję nowej podaży w warunkach ograniczonej dostępności powierzchni logistycznych. Wzrosty odnotowano także w Moskwie (6,6 proc.), Dublinie (4,4 proc.) i Budapeszcie (3,8 proc.).
Stopy kapitalizacji spadły poniżej 6 proc. – w porównaniu z drugim kwartałem 2018 roku były niższe o 5 pb i wynoszą obecnie 5,90 proc. Kompresję o ponad 20 pb odnotowano w krajach Beneluksu, a w Brukseli i Antwerpii o 40 pb (z 5,90 proc. do 5,50 proc.). Stopy kapitalizacji obniżyły się na 17 spośród 45 rynków logistycznych. W Niemczech wynoszą obecnie 4,45 proc., co oznacza, że zmniejszyły się o 11 pb w ciągu kwartału i o 65 pb rok do roku. Stopy kapitalizacji na wszystkich monitorowanych rynkach utrzymują się na bardzo zbliżonym do siebie poziomie (od 4,4 proc. do 4,6 proc.).

– We wszystkich kategoriach aktywów na głównych rynkach nieruchomości Europy Środkowo-Wschodniej obserwujemy takie same trendy jak na całym kontynencie. W Polsce rosną czynsze za wynajem powierzchni biurowych i logistycznych, a Praga odnotowuje najszybsze w Europie tempo wzrostu kosztów najmu lokali przy głównych ulicach handlowych. Przewidujemy, że w Europie Środkowo-Wschodniej kompresja stóp kapitalizacji będzie się pogłębiać we wszystkich sektorach nieruchomości – prognozuje Soren Rodian Olsen, partner, dyrektor działu rynków kapitałowych, Cushman & Wakefield.