W oczekiwaniu na spowolnienie koniunktury

Szefowie europejskich oddziałów firmy doradczej Cresa rozmawiali na dorocznym zjeździe w Warszawie o sytuacji na rynku nieruchomości biurowych.

– Niektóre firmy, zwłaszcza z branży motoryzacyjnej i dostawcy z branży nowych technologii zaczynają odczuwać spadek zamówień. Z tego względu część naszych klientów przygotowuje się na pogorszenie koniunktury. W minionym roku odnotowaliśmy dynamiczny wzrost, który jednak spowolnił w niektórych regionach kraju wskutek ograniczonej podaży nowych obiektów. Rynek rozwija się głównie na terenie Randstadu, który obejmuje aglomeracje Amsterdamu, Rotterdamu, Hagi i Utrechtu. Rozwijają się także miasta średniej wielkości poza Randstadem – informuje Johan Martens, dyrektor firmy Cresa z Holandii.

Najlepiej sytuacja wygląda w Polsce i Hiszpanii, których rynki biurowe nie odczuły do tej pory żadnego spowolnienia. Także we Francji popyt utrzymuje się na wysokim poziomie.

– 2018 rok był bardzo dobry pod względem popytu, który wyniósł około 2,5 mln mkw. i był wyższy od średniej dziesięcioletniej o 230 tys. mkw. Odnotowaliśmy w tym czasie 81 dużych, na ponad 5 tys. mkw., transakcji najmu. Wskaźnik pustostanów na największym rynku, tj. w regionie Île-de-France wynosi obecnie 5,3 proc., a w Paryżu – 1,8 proc. i jest najniższy od 10 lat. Niemniej jednak liczba transakcji najmu zmniejszyła się w pierwszej połowie 2019 roku o 15 proc., głównie z powodu niewystarczającej podaży – mówi Thibault De Gueltzl, dyrektor zarządzający firmy Cresa z Francji.

Szefowie oddziałów Cresy w Europie Środkowej i Zachodniej nadal dostrzegają duży potencjał rynku biurowego w regionie. Większość z nich mówi o rynku wynajmującego lub o rynku w równowadze. Dotyczy to w szczególności rynku biurowego na Węgrzech, gdzie średni wskaźnik pustostanów wynosi tylko 6,5 proc., a stawki czynszu rosną, przy jednoczesnym ograniczaniu przez wynajmujących pakietów zachęt. – Powstaje wiele nowych inwestycji i zawierane są umowy przednajmu na znaczne powierzchnie. Więksi najemcy, chcąc zagwarantować sobie pożądaną powierzchnię w wybranym budynku, zaczynają rozglądać się już dwa albo trzy lata przed wygaśnięciem obecnej umowy. Dzisiaj najważniejsze nie jest uzyskanie dla klienta najlepszych możliwych warunków, ale w ogóle pozyskanie dla niego powierzchni – mówi Valter Kalaus, partner zarządzający firmy Cresa na Węgrzech.

Tymczasem Hiszpanie preferują przede wszystkim biura o wysokim standardzie, w centrach miast. – W Madrycie obserwujemy brak równowagi pomiędzy podażą a popytem. Najemcy poszukują obiektów o wysokim standardzie w centralnych lokalizacjach, ale ich podaż jest niewystarczająca w stosunku do popytu. To samo dotyczy Barcelony. Dlatego, chcąc zaspokoić oczekiwania najemców, właściciele budynków są zmuszeni do ich modernizacji. W centrum Madrytu brakuje już wolnych gruntów inwestycyjnych, dlatego nowe inwestycje zaczynają powstawać w dalszych lokalizacjach. Oddanie do użytku tych budynków powinno przywrócić równowagę pomiędzy popytem a podażą – mówi Cruz Guijosa, dyrektor firmy Cresa w Hiszpanii.

Nieco inaczej wygląda sytuacja na rynku biurowym w Belgii, gdzie występuje dominująca pozycja najemcy i nadpodaż niewynajętych starszych budynków. Dodatkowo firmy ograniczają ilość zajmowanej powierzchni. – Najemcy powierzchni biurowych nadal dążą do redukcji kosztów, a jednocześnie do zapewnienia elastycznego środowiska pracy. Chcąc pozyskać i zatrzymać najemców, wynajmujący starają się poszerzać ofertę usług – wyjaśnia Anthony Huygen, partner firmy Cresa z Belgii.

Zdaniem przedstawicieli Cresy wyjście Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej może być także szansą na pozyskanie nowych najemców biurowych dla europejskich miast. Jednym z beneficjentów tych zmian jest Holandia, gdzie w związku ze zbliżającym się brexitem swoje oddziały otworzyło już około 100 firm. Niewielki wpływ brexitu na rynek biurowy widoczny jest już również w Polsce i we Francji. Pomimo niepewności związanej z brexitem, rynki biurowe w Wielkiej Brytanii, a zwłaszcza w Londynie, odnotowują duże zainteresowanie najemców powierzchnią biurową. – Na brytyjskim rynku obserwujemy szybki wzrost coworkingu, ale także różnego rodzaju elastycznych form najmu. W samym Londynie jest już ponad 600 operatorów oferujących elastyczną powierzchnię. Obecnie koncentrują się na innych miastach w Wielkiej Brytanii i zwiększeniu w nich swojej obecności. Popyt wśród najemców na tego typu powierzchnie utrzymuje się na wysokim poziomie, o czym świadczą wskaźniki wynajętej powierzchni w centrach coworkingowych wynoszące około 80-90 proc. – mówi Shaun Dawson, dyrektor działu badań i analiz w firmie DeVono Cresa w Wielkiej Brytanii.

Czy spowolnienie gospodarcze dotrze również nad Wisłę? – Mamy świadomość wpływu światowej polityki i gospodarki na nasz kraj. Pozostaje jednak wiele pytań – co dalej z brexitem czy toczącymi się wojnami handlowymi? Jak konflikt gospodarczy między USA i Chinami wpłynie na naszego największego partnera, czyli Niemcy, a pośrednio na Polskę? Dzisiaj trudno odpowiedzieć na te pytania, dlatego skupiamy się na obecnej sytuacji, a ta jest dobra. W Polsce nie widać oznak spowolnienia. Rynek powierzchni biurowej odnotowuje kolejne rekordy. W drugim kwartale tego roku w Warszawie odnotowaliśmy najwyższy w historii kwartalny najem na poziomie ponad 265 tys. mkw. Obserwujemy wzrost sektora usług dla biznesu zarówno w stolicy, jak i na rynkach regionalnych. Wzrasta liczba projektów wielofunkcyjnych, a duże zainteresowanie inwestorów kapitałowych stymuluje deweloperów do większej aktywności – podsumowuje Piotr Kaszyński, partner zarządzający w Cresa Polska.