CEE idzie po 30 milionów

W raporcie eksperci Colliersa analizują rynki biurowe w 15 krajach Europy Środkowo-Wschodniej: Albanii, Białorusi, Bułgarii, Chorwacji, Czechach, Estonii, na Węgrzech, Łotwie, Litwie, w Czarnogórze, Polsce, Rumunii, Serbii, Słowacji i na Ukrainie. Analitycy skupili się na danych, takich jak: całkowite zasoby biurowe, warunki najmu i dzierżawy, poziom pustostanów, powierzchnia w budowie oraz prognozy na najbliższe lata.

– Łączne zasoby nowoczesnych biur w 15 krajach Europy Środkowej i Wschodniej w pierwszym półroczu 2019 roku osiągnęły 27 mln mkw. W tym czasie deweloperzy oddali do użytku 707 tys. mkw., a 3,7 mln mkw. jest w budowie. Największą podaż nowoczesnej powierzchni biurowej odnotowano w Warszawie, Budapeszcie i Pradze, natomiast największy wzrost nowej podaży w pierwszej połowie 2019 roku nastąpił w Bukareszcie. Drugie miejsce pod względem ilości nowej powierzchni biurowej oddanej w tym samym czasie zajęła Sofia, a kolejne Warszawa – mówi Dominika Jędrak, dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku, Colliers International. – Obecnie najwięcej nowoczesnej powierzchni biurowej powstaje w Warszawie, Budapeszcie i Sofii. Prognozujemy, że w 2021 r. całkowite zasoby biurowe w regionie CEE przekroczą poziom 30 mln mkw. – mówi Anna Maroń, analityczka, Dział Doradztwa i Badań Rynku, Colliers International.

Większość nowoczesnych projektów biurowych jest zlokalizowana w stolicach krajów, choć rynek biurowy rozwija się również w miastach regionalnych. W pierwszej połowie 2019 roku we wszystkich stolicach 15 analizowanych państw najemcy wynajęli ponad 1,5 mln mkw. powierzchni biurowej. Najbardziej aktywne pod tym względem sektory to IT, usługi profesjonalne i bankowość. Również sektor BPO/SSC rozwija się dynamicznie w większości z analizowanych w raporcie krajów regionu.

Kraje bałtyckie – aktywny rozwój rynku biurowego w Wilnie i duża liczba projektów w przygotowaniu w Rydze

Według analityków Colliersa na wileńskim rynku biurowym obserwowany jest aktywny rozwój nowych projektów. Nowa podaż dodatkowo podnosi standardy jakościowe oraz kładzie większy nacisk na zrównoważony rozwój i innowacyjność. Jest to zgodne z potrzebami i oczekiwaniami najemców oraz współczesnych pracowników, jak również skutkuje wejściem na rynek nowych międzynarodowych graczy.

W ciągu ostatnich sześciu i pół roku rynek biurowy nadal wykazuje stałą aktywność w Tallinie, co skutkuje dużym popytem i wysokim poziomem rozwoju. W estońskiej stolicy znajduje się Ülemiste City, największe inteligentne miasto na terenie krajów bałtyckich i największy prywatny kampus biznesowy w Europie Północnej.

W Rydze natomiast w budowie jest kilka nowych projektów, realizację innych dopiero zapowiedziano. Planowana jest tam m.in. inwestycja o nazwie The Pine. Będzie to pierwszy biurowiec w tym mieście wybudowany w całości z drewna i pierwszy w krajach bałtyckich, który będzie się ubiegał o certyfikację WELL Building Standard, w uzupełnieniu do LEED Platinum.

Europa Środkowa – przemiana nieruchomości poprzemysłowych w nowoczesne powierzchnie biurowe

Czechy i Słowacja znajdują się w fazie ekspansji – w pierwszej połowie 2019 roku w Pradze i Bratysławie oddano do użytku ponad 130 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Wyraźnie obecny jest również trend rynkowy polegający na renowacji starych obiektów poprzemysłowych na nowoczesne i tętniące życiem powierzchnie biurowe. Przykładem tej tendencji może być Pradiareň 1900 – inwestycja typu mixed-use powstała w wyniku modernizacji dawnej Bratysławskiej Fabryki Nici – odnotowują eksperci Colliersa.

Jednym z najbardziej dynamicznych ośrodków w regionie CEE stał się Bukareszt. Jest to ściśle związane ze specyfiką tamtejszego rynku pracowników cechującego się dobrą znajomością języków, a jednocześnie znacznie niższymi kosztami zatrudnienia niż w przypadku Europy Zachodniej.

Warszawa również rozwija się bardzo szybko, w budowie znajduje się tu około 40 budynków biurowych o łącznej powierzchni ponad 830 tys. mkw., co oznacza pespektywę stopniowego wypełnienia luki podażowej w ciągu najbliższych 24 miesięcy. Największe projekty to The Warsaw HUB, Mennica Legacy Tower oraz Varso Place, który będzie najwyższym budynkiem w Unii Europejskiej.

Na koniec pierwszego półrocza 2019 roku całkowite zasoby biurowe w Budapeszcie przekroczyły 3,6 mln mkw. W 2019 roku tamtejszy rynek należał do właścicieli nieruchomości. Największe transakcje zawierane były przez najemców działających w sektorze IT, finansowym i farmaceutycznym oraz przez instytucje publiczne. Do 2021 roku w Budapeszcie ma powstać 404 tys. mkw. biur, z czego 95 tys. mkw. ma zostać oddane do końca 2019 roku.

Ukraina i Białoruś – coraz więcej współdzielonych powierzchni biurowych

Zdaniem autorów raportu w Europie Wschodniej nastąpiło ożywienie na rynku wynajmu powierzchni biurowych, ze strony zarówno najemców, którzy chcą poprawić swoje warunki pracy poprzez przejście ze starszych biur do nowszych, jak i deweloperów, którzy rozpoczynają budowę lub projektowanie nowych centrów biznesowych. – Należy również zauważyć, że aktywny rozwój parków innowacji oraz pojawienie się dużych centrów współpracy w tradycyjnych budynkach biurowych pokazuje, że tendencja do tworzenia powierzchni biurowych opartych na współpracy jest coraz silniejsza. W Mińsku powstał również pierwszy budynek, w którym systemy multimedialne są zintegrowane bezpośrednio z architekturą – zauważają analitycy.

Kraje bałkańskie – duży popyt w Belgradzie, Zagrzebiu, Tiranie i Podgoricy

W pierwszym półroczu 2019 roku podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy Bułgarii odnotowała czteroprocentowy łączny wzrost zasobów i osiągnęła poziom 2,2 mln mkw. Całkowity popyt w pierwszej połowie roku wyniósł 66,4 tys. mkw. Najemcy pochodzili głównie z sektorów takich, jak IT i outsourcing.

W Serbii popyt na wysokiej klasy nowoczesne nieruchomości biznesowe pozostaje stosunkowo wysoki w porównaniu z dostępną podażą. Budownictwo biurowe w Belgradzie znajduje się na historycznie wysokim poziomie. Obecnie w budowie jest ponad 180 tys. mkw. Również rynek biurowy w Zagrzebiu i Tiranie charakteryzuje się dużym popytem na budynki klasy A oraz ciągłym spadkiem wskaźnika pustostanów z powodu powolnego dostarczania nowej podaży.

Popyt na powierzchnię biurową w Podgoricy znacznie wzrósł w 2019 roku w porównaniu z poprzednimi okresami. Wskaźnik pustostanów w mieście wynosi około 10 proc. – Dzięki stabilnemu wzrostowi gospodarczemu w ostatnich latach, Czarnogóra z pewnością nadal będzie przyciągać inwestycje zagraniczne – uważaja eksperci Colliersa.