Wrzenie magazynowe

Aktywność najemców utrzymała się bardzo wysokim poziomie – podają twórcy raportu. Dane za pierwszy kwartał 2020 roku pokazują, że łączny wolumen transakcji najmu osiągnął prawie 960 tys. mkw., co jest drugim najwyższym wynikiem popytu odnotowanym na polskim rynku magazynowym w pierwszych trzech miesiącach roku. Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje osiągnął prawie 790 tys. mkw., co stanowiło 82 proc. wszystkich transakcji. – To również znakomity rezultat, świadczący o dobrej kondycji rynku. W ostatnich latach udział popytu netto w ogólnych wynikach (popycie brutto) stanowił ok. 65-70 proc., podczas gdy około 30-35 proc. przypadało na renegocjacje kontraktów. W pierwszym kwartale tylko 18 proc. popytu brutto to odnowienia umów. Oznacza to, że nasi klienci potrzebowali nowej lub dodatkowej powierzchni, co wiąże się z organicznym rozwojem biznesu. Warto podkreślić, że historycznie, w trudniejszych okresach dla rynku, udział renegocjacji w ogólnym popycie zawsze wzrastał – mówi Joanna Sinkiewicz, partner, head of Industrial& Logistics, Cushman & Wakefield. Nadal najpopularniejsze wśród najemców są lokalizacje typu „core”. Aż 85 proc. wszystkich transakcji zawarto na pięciu głównych rynkach magazynowych. Najwięcej umów sfinalizowano w regionie Warszawy (236 tys. mkw.) oraz na Górnym Śląsku (199 tys. mkw.). Zbliżone wolumeny, na poziomie 120-130 tys. mkw. odnotowano na rynkach Polski Centralnej, Wrocławia i Poznania.
Wśród użytkowników powierzchni przemysłowych największy udział miały firmy z branży sieci sklepów (24 proc. wolumenu transakcji najmu) oraz operatorzy logistyczni (23 proc.). Warto zaznaczyć, że zapotrzebowanie na dodatkowe powierzchnie, niemal we wszystkich branżach, jest związane ze zmianami struktury sprzedaży i rosnącym udziałem sprzedaży internetowej.
Deweloperzy ukończyli inwestycje obejmujące prawie 430 tys. mkw. powierzchni magazynowej, z czego aż 43 proc. dostarczyli w regionie wrocławskim. Kolejne 2,18 mln mkw. powierzchni magazynowej pozostaje w budowie. Największą aktywność deweloperską obserwujemy na rynkach Warszawy i Górnego Śląska, gdzie powstaje 1,20 mln mkw., tj. 55 proc. wszystkich inwestycji realizowanych w Polsce w marcu 2020 roku. Jednakże nowe projekty realizowane są praktycznie na wszystkich rynkach regionalnych. Bardzo aktywne pozostają rynki Trójmiasta i Wrocławia – na obu deweloperzy budują obecnie prawie 500 tys. mkw.
Projekty deweloperskie znajdujące się w budowie mają zróżnicowany charakter, obejmują najbardziej standardowe regionalne parki logistyczne typu multi-let, projekty typu BTS, budowane zgodnie z indywidualną specyfikacją użytkownika oraz miejskie parki, w dużej mierze wykorzystywane dla wsparcia logistyki „ostatniej mili”.
– W dalszym ciągu na wysokim poziomie, bo około 46 proc., utrzymał się wskaźnik powierzchni realizowanej spekulacyjnie. Pozostałe 54 proc. powierzchni w budowie zostało zabezpieczone umowami typu pre-let. Wśród deweloperów realizujących obiekty o charakterze spekulacyjnym, największy udział mieli Panattoni, Hillwood oraz 7R. Z pewnością aktualna sytuacja związana z pandemią koronawirusa, zmniejszy skłonność deweloperów i inwestorów do rozpoczynania inwestycji o charakterze spekulacyjnym – komentuje Adrian Semaan, research consultant, Industrial& Logistics, Cushman& Wakefield.

Pustostany

Wskaźnik pustostanów utrzymał się na stabilnym poziomie 7,4 proc. w ujęciu kwartalnym, przy czym wzrósł o 1,8 p.p. w porównaniu do stanu sprzed roku, co w głównej mierze wynikało ze wzrostu zaangażowania deweloperów w inwestycje spekulacyjne, widocznego w zeszłym roku. Wśród pięciu największych rynków regionalnych najwyższy poziom wskaźnika pustostanów odnotowano w rejonie Polski Centralnej, choć należy podkreślić, że uległ tam obniżeniu z 13 do 10 proc. w ujęciu kwartalnym (warto wspomnieć o dużym najmie ponad 50 tys. mkw. firmy z branży handlowej w Exeter Park Stryków). Odwrotne zjawisko, znaczącego wzrostu dostępności powierzchni, obserwowaliśmy na rynku Wrocławia (8,9 proc.). Jeszcze trzy miesiące wcześniej omawiany wskaźnik dla Wrocławia wynosił zaledwie 3 proc. Wzrost ten w głównej mierze spowodowany był znaczącym wolumenem nowej podaży. Na rynkach Górnego Śląska (7,3 proc.) i Poznania (8,6 proc.) i w okolicach Warszawy (5,3 proc.) poziom wskaźnika utrzymał się na stabilnym poziomie. Wśród mniejszych rynków regionalnych wahał się od 1,8 proc. w Szczecinie do 7,5 proc. w Krakowie.

Czynsze

Przy aktualnej dynamice zmian, jedną z najczęstszych kwestii pojawiających się w kontekście rynku magazynowego są pytania o poziom czynszu i ewentualne zmiany w tym zakresie. Poziom czynszów jest wynikową wielu danych rynkowych i potencjalnych zmian w jego obrębie. Warto tu wymienić: poziom popytu, zainteresowanie funduszy zagranicznych finalnym produktem magazynowym, koszty finansowania bankowego, koszty budowlane, konkurencję między deweloperami, dostępność i koszt gruntów inwestycyjnych.
– Każdy ze wspomnianych czynników mógłby być przedmiotem dłuższej analizy. Dla przykładu weźmy pierwszy z nich – poziom popytu. Czy koronawirus spowoduje spadek popytu na magazyny? Część najemców odczuwa bardzo negatywny wpływ aktualnej sytuacji na swoją działalność biznesową i wystąpiła do właścicieli obiektów z prośbą o przejściowe wsparcie w postaci obniżenia lub przesunięcia zobowiązań. Prośby takie są rozpatrywane przez właścicieli indywidualnie i dokładnie weryfikowane przez właścicieli. Ewentualne wsparcie ma charakter doraźny i związane jest z przesunięciem kosztów na kolejne miesiące umowy lub wydłużeniem kontraktów – mówi Joanna Sinkiewicz.
W minionym kwartale nie zaobserwowano zmiany poziomu czynszów i można się spodziewać, że w całym 2020 roku stawki bazowe czynszów utrzymają się na podobnym poziomie, tj. dla obiektów typu big-box na poziomie 2,50-3,80 euro za mkw. miesięcznie oraz 4,00-5,25 euro w przypadku mniejszych modułów magazynowych typu SBU. Czynsze efektywne nadal wahają się w zakresie od 2,00-3,20 euro za mkw. miesięcznie w zależności od lokalizacji. Prawdopodobne jest, że skala zachęt finansowych oferowanych najemcom może się nieznacznie zwiększyć w kolejnych miesiącach bieżącego roku. Główną przyczyną może być znaczący wolumen inwestycji realizowanych spekulacyjnie (do dostarczenia na rynek w najbliższych miesiącach) – zapowiadają eksperci Cushman & Wakefield.

Prognoza

– Aktualna sytuacja jest skomplikowana dla wszystkich, zarówno dla najemców, jak i właścicieli nieruchomości. Warto jednak podkreślić, że większość z nich stara się traktować obecne realia jako wyzwanie i adoptować się do nowej sytuacji. Rynek magazynowy radzi sobie całkiem nieźle, szczególnie na tle pozostałych segmentów nieruchomości komercyjnych, przy czym całościowy obraz jest raczej złożony. Istnieją sektory, w których najemcy mierzą się z ogromnymi utrudnieniami biznesowymi i walczą o utrzymanie płynności. Dynamicznie rozwijający się w Polsce sektor motoryzacyjny boryka się ze wstrzymanymi lub znacząco ograniczonymi procesami produkcji oraz zmniejszonym popytem, co w konsekwencji prowadzi do odłożonych w czasie decyzji inwestycyjnych. Część najemców odnotowuje spadki na umiarkowanym poziomie lub zastępuje mniej rentowne aktywności biznesowe tymi, które lepiej sprawdzają się w obecnej sytuacji. Są też firmy, które rosną i rozwijają się z dynamiką dużo większą niż kiedykolwiek wcześniej, co w głównej mierze wynika z przyśpieszonego rozwoju sprzedaży w kanale e-commerce. Dynamika działań i zmian jest ogromna – podsumowuje Joanna Sinkiewicz.