Polska Polskie magazyny jedyne takie w Europie

Popyt brutto, który nie uwzględnia umów krótkoterminowych, osiągnął 2,2 mln mkw., co jest rekordowym rezultatem dla polskiego rynku magazynowego, jeśli chodzi o pierwszą połowę roku. Z kolei nowe umowy i ekspansje wyniosły o 30 proc. więcej niż w pierwszym półroczu 2019, zamykając się wynikiem blisko 1,7 mln mkw. Daje nam to mocne drugie miejsce pod względem popytu netto i co więcej – oznacza, że jesteśmy jedynym europejskim rynkiem, który może mówić o wzroście zapotrzebowania na powierzchnię magazynową rok do roku. Tak doskonały wynik jest szczególnie istotny w czasach globalnej niepewności gospodarczej, wywołanej przez pandemię – komentuje Tomasz Mika, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce.

Osiągnięcie tego rezultatu było możliwe dzięki wielu transakcjom na dużą skalę, które stanowiły ponad 50 proc. całkowitego popytu netto. W pierwszej połowie roku odnotowano prawie 20 nowych umów najmu przekraczających 20 tys. mkw. Jedną z nich był kontrakt na 200 tys. mkw. podpisany przez wiodącego gracza z branży e-commerce.

Za ponad 50 proc. popytu netto opowiadały okolice Warszawy, Górny Śląsk oraz Polska Centralna, a każdy z tych rynków przekroczył 200 tys. mkw. wynajętej powierzchni magazynowej. Sześć największych nowych transakcji dotyczyło najemców reprezentujących sektor handlowy, w tym branżę e-commerce. W rezultacie handel odpowiadał za około 45 proc. całkowitego popytu. Niewątpliwie taki wynik jest w dużej mierze zasługą dwóch umów najmu podpisanych przez jednego gracza e-commerce, który łącznie wynajął 270 000 mkw. w zaledwie jednym kwartale. Pozostałymi najbardziej widocznymi sektorami byli operatorzy logistyczni oraz sektor produkcji – tłumaczy Maciej Kotowski, konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

W pierwszej połowie roku zaobserwować można było znaczną liczbę umów krótkoterminowych, które opiewały na ponad 400 tys. mkw. (nie są uwzględniane w ogólnych statystykach rynkowych JLL). Transakcje te dotyczyły głównie sieci handlowych, graczy FMCG i 3PL, którzy obecnie muszą sprostać zwiększonemu zapotrzebowaniu na produkty zamawiane online.

Od stycznia do końca czerwca na rynek dostarczono ponad 1 mln mkw. powierzchni, a w realizacji pozostawało 1,8 mln mkw. Oznacza to, że Polska znajduje się na trzecim miejscu w Europie pod względem nowej podaży. Przed nami są tylko Holandia i Niemcy – podkreśla Tomasz Mika.

Nowa podaż dotyczyła przede wszystkim okolic Warszawy (blisko 390 tys. mkw.), Wrocławia (około 225 tys. mkw.) oraz Górnego Śląska (prawie 195 tys. mkw.). W sumie w tych trzech lokalizacjach w pierwszym półroczu 2020 dostarczono około 75 proc. nowej powierzchni. Łączne zasoby magazynowe w Polsce to już prawie 20 mln mkw.

Największą aktywnością deweloperów charakteryzuje się aktualnie Górny Śląsk, gdzie buduje się prawie 400 tys. mkw. Na kolejnych miejscach znajdują się okolice Warszawy, Trójmiasto i Wrocław. Co ważne, więcej niż 60 proc. powierzchni w budowie jest już zabezpieczona umowami najmów. Utrzymujący się trend spadkowy udziału powierzchni budowanej spekulacyjnie można tłumaczyć nie tylko pandemią, ale przede wszystkim bardzo wysokim popytem – mówi Maciej Kotowski.

Transakcje inwestycyjne w sektorze powierzchni magazynowych mogą mówić o swoim najlepszym pierwszym półroczu w historii.

Na rynku sfinalizowano 20 transakcji o łącznej wartości prawie 1,2 mld euro. Oznacza to, że magazyny odpowiadały za prawie 40 proc. całkowitego wolumenu inwestycji na rynku nieruchomości w pierwszym półroczu. Dodatkowo wartość transakcji w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku była wyższa niż jakikolwiek całoroczny wynik osiągnięty przed 2018 rokiem. Na tak dobry rezultat wpływ miały głównie duże transakcje portfelowe. Spodziewamy się, że druga połowa roku będzie równie intensywna – komentuje Tomasz Puch, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL.

Do największych transakcji w pierwszej połowie roku należała sprzedaż portfolio pięciu obiektów Panattoni do Savills Investment Management, parków dystrybucyjnych Hines do CGL, czy tzw. portfolio Maximus - sześciu nieruchomości zarządzanych przez Apollo - do GIC.

W pierwszym półroczu najbardziej aktywni byli inwestorzy azjatyccy, a szczególnie fundusze z Chin i Malezji. Ponadto, polski rynek magazynowy cieszył się dużym zainteresowaniem kupujących z Wielkiej Brytanii i USA.

W pierwszym kwartale tego roku czynsze utrzymały się na dotychczasowym poziomie. Warszawa i inne lokalizacje miejskie pozostały najdroższymi rynkami. W Warszawie czynsze bazowe wahały się między 4,3 a 5,25 euro za mkw. miesięcznie. Najbardziej atrakcyjne stawki oferowane były w pozamiejskich lokalizacjach w ramach Polski Centralnej (2,6-3,2 euro za mkw. miesięcznie).

Średni współczynnik pustostanów w istniejących parkach wzrósł nieznacznie o 0,2 proc. w porównaniu do końcówki 2019 roku i wynosi obecnie 7,8 proc.