Polska CEE i Niemcy na plusie

Dane opublikowane przez Savills w raporcie „European Investment Spotlight” pokazują, że Niemcy wykazały największą odporność na kryzys, odnotowując 31-procentowy wzrost transakcji inwestycyjnych w porównaniu z pierwszymi sześcioma miesiącami 2019 roku, co pod względem wartości przekłada się na dodatkowe 10 mld euro zainwestowanego kapitału. Wśród krajów, które również mogą pochwalić się wzrostem obrotów, znalazły się także Luksemburg (173,1 proc.), Portugalia (42,2 proc.), Czechy (11,2 proc.), Polska (4,6 proc.) i Rumunia (3,2 proc.).

Natomiast największe spadki aktywności inwestycyjnej zaobserwowano w Irlandii (‑44,5 proc.), Norwegii (-38 proc.) i we Włoszech (-29,5 proc.).

Zgodnie z przewidywaniami, z powodu obostrzeń związanych z lockdownem, zmniejszył się wolumen kapitału zagranicznego napływającego na europejski rynek nieruchomości. Niemniej jednak w ostatnich miesiącach zaobserwowaliśmy wzrost aktywności ze strony firm zarządzających inwestycjami oraz liczby akwizycji w ramach joint venture lub transakcji zakupu podmiotów, umożliwiających międzynarodowym funduszom inwestowanie poza granicami kraju. Ponadto, inwestorzy azjatyccy byli stosunkowo mało aktywni na rynku europejskim, natomiast nadal aktywnie działały fundusze amerykańskie - mówi Oli Fraser Looen, współdyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills.

W sytuacjach kryzysowych najwcześniej do zakupów ruszają fundusze oportunistyczne, szukające nieruchomości z potencjałem po obniżonych cenach. Tym razem widzimy jednak w Polsce wysoką aktywność również funduszy typu core, zainteresowanych nieruchomościami wynajętymi na długi okres podmiotom o bardzo dobrym standingu finansowym. Sektor magazynowy, ze względu na rekordowe zainteresowanie ze strony inwestorów, praktycznie nie doświadczył wzrostu stóp kapitalizacji, natomiast w sektorze biurowym w związku z pandemią transakcje w ostatnich miesiącach zamykały się zwykle na poziomach o około 5 proc. niższych, niż dotychczas - mówi Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w Savills w Polsce.

W pierwszej połowie bieżącego roku wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości wielorodzinnych wyniosła łącznie 20,2 mld euro, co oznacza wzrost o 32 proc. w porównaniu z pierwszym półroczem rok wcześniej. Niemcy ponownie były największym rynkiem, na którym zainwestowano niemal 12,5 mld euro, co przełożyło się na 62-procentowy udział w całkowitej wartości transakcji. Sektor nieruchomości wielorodzinnych odpowiadał za 17 proc. łącznej wartości na rynku europejskim w pierwszym półroczu i za 20 proc. w drugim kwartale. Nieruchomości wielorodzinne to zabezpieczone aktywa długoterminowe, które generują przychód i oferują dywersyfikację, ponieważ na ich sytuację wpływają czynniki strukturalne. Savills przewiduje, że w najbliższych 12 miesiącach inwestorzy będą nadal zwiększać ilość kapitału przeznaczanego na inwestycje w tym sektorze.

W pierwszym półroczu transakcje inwestycyjne w sektorze nieruchomości logistycznych w Europie opiewały na kwotę 13,3 mld euro w porównaniu z 14,5 mld euro w analogicznym okresie ubiegłego roku, czyli zmniejszył się w ujęciu rocznym o 8 proc. W czasie lockdownu ogromnie wzrosło znaczenie firm prowadzających działalność dystrybucyjną, na które pozytywnie wpłynął dynamiczny rozwój sprzedaży detalicznej w kanale online.

Wartość transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku nieruchomości handlowych wzrosła o 1 proc. w porównaniu z pierwszą połową ubiegłego roku, osiągając poziom 18,3 mld euro. Udział tego sektora w łącznej wartości wyniósł 15 proc. i był zbliżony do średniej pięcioletniej. Wzrost aktywności inwestycyjnej w sektorze handlowym był szczególnie widoczny w Niemczech, Francji, Hiszpani i Szwecji. Największy udział w tym miały duże transakcje portfelowe, a przede wszystkim sprzedaż pięciu centrów handlowych we Francji należących do Unibail-Rodamco-Westfield za 1,1 mld euro. Segment spożywczy cieszył się największym zainteresowaniem inwestorów, ponieważ sieci działające w tej branży okazały się odporne na zawirowania związane z COVID-19.

W pierwszej połowie 2020 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w europejskim sektorze nieruchomości biurowych wyniósł 39,3 mld euro – o 15 proc. mniej niż w pierwszym półroczu rok wcześniej. Sektor ten nadal stanowi dominującą klasę aktywów, odpowiadając za 33 proc. całkowitej wartości w porównaniu z 39 proc. w pierwszych sześciu miesiącach ubiegłego roku. Pomimo rosnących obaw związanych z tym sektorem z powodu pandemii COVID-19, podczas której z różnym powodzeniem powszechnie wdrażano model pracy z domu, z analiz przeprowadzonych przez Savills wynika, że zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe będzie raczej ewoluowało, niż zniknie.

Stopy kapitalizacji utrzymały się na stabilnym poziomie dla większości klas aktywów. W sektorze nieruchomości biurowych wynosiły w Europie średnio 3,73 proc. (spadek o 15 pb w porównaniu z pierwszym kwartałem 2019 roku); stopy kapitalizacji dla nieruchomości wielorodzinnych również pozostały na stabilnym średnim poziomie 3,35 proc. w ujęciu kwartalnym, a dla najbardziej atrakcyjnych obiektów magazynowych wyniosły 4,58 proc. (-2 pb) i były niższe o 37 pb w stosunku do ubiegłorocznego poziomu. W najbliższych kilku miesiącach będziemy prawdopodobnie świadkami stabilizacji na większości rynków po okresie znacznych spadków stóp kapitalizacji na przestrzeni ostatnich pięciu lat. Pomimo rosnącego zainteresowania inwestorów sektorem nieruchomości, przewidujemy, że możliwe do osiągnięcia stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów pozostaną do końca roku na dotychczasowym poziomie z powodu prognozowanego nikłego wzrostu czynszów na większości rynków europejskich - mówi Lydia Brissy, dyrektor w dziale badań rynków europejskich.

W Polsce, podobnie jak w innych krajach europejskich, w przypadku sektora biurowego część inwestorów przyjęła postawę wyczekującą, zastanawiając się czy i w jakim stopniu zmieniony model pracy może spowodować spadek popytu na powierzchnię biurową. To czym Polska różni się od innych krajów, to duża zależność od kapitału z zewnątrz, co w sytuacjach dekoniunktury działa na naszą niekorzyść. Jednak rynek pracy w Polsce pozostaje bardzo atrakcyjny dla pracodawców na tle wielu innych krajów Unii Europejskiej, co może sprawić, że Polska stanie się większym beneficjentem ewentualnego przenoszenia usług do Europy, niż większość krajów zachodniej części kontynentu - mówi Marek Paczuski.