Polska Okolice Warszawy atrakcyjne dla dystrybucji

Rozwój inwestycji magazynowych poza Warszawą jest po pierwsze ściśle powiązany z brakiem wystarczającej powierzchni do budowy dużych parków magazynowych w obrębie granic administracyjnych Warszawy. Po drugie stopniowym wypieraniem i zmianą polityki władz miasta, w której w miejscu centrów magazynowych powstawały duże osiedla mieszkaniowe i po trzecie fakt ten motywowały zdecydowanie tańsze ceny wykupu gruntów pod inwestycje magazynowe niż w ramach granic administracyjnych stolicy. W efekcie, rynek logistyczny naturalnie zaczął rozszerzać się w kierunku przedmieść, wzdłuż kluczowych tras jak autostrada A2, dróg ekspresowych S2 i S8 czy dróg krajowych 50 i 92. Lokalizacje te wykorzystywały przewagę mniejszego nasycenia powierzchnią magazynową oraz oferowały nowe miejsca pracy – mów Jakub Kokiernak, industrial & logistic consultant w Axi Immo.

Na koniec czerwca 2020 roku aktywność deweloperów w okolicach Warszawy wyniosła 317 tys. mkw. (+153 proc. niż w I połowie 2019 roku), co pozwoliło na zakończenie pierwszej połowy 2020 roku uzyskać wynik 3,8 mln mkw. (+14 proc. rok do roku) w całkowitych zasobach powierzchni magazynowej. Lokalizacyjnie obszar okolic Warszawy składa się z dwóch stref oddalonych od granic administracyjnych stolicy o 15-20 km (Warszawa II) i 40-50 km (Warszawa III). Na pierwszą składają się trzy podrynki tj.: Południowy zachód (Pruszków, Ożarów Mazowiecki, Janki i Nadarzyn), Południe (Piaseczno) i Północny wschód (Marki i Radzymin). Z kolei drugą tworzą ośrodki miejskie w bliskim sąsiedztwie drogi krajowej nr 50 wchodzącej w skład dużej obwodnicy Warszawy. Najważniejsze lokalizacje to: Błonie, Grodzisk Mazowiecki, Mszczonów, Sochaczew i Teresin. Co istotne, strefa Warszawa III często konkuruje o najemców z podrynkami Polski Centralnej, takimi jak Piotrków Trybunalski i Stryków. Tak rozległy/rozbudowany region powoduje, że wzdłuż najważniejszych szlaków komunikacyjnych widać wyraźną aktywność deweloperów. Na koniec pierwszego półrocza 2020 roku w okolicach Warszawy w budowie było 330 tys. mkw. (-15 proc. rok do roku). Natomiast, wśród największych realizowanych centrów magazynowych znajdowały się Panattoni Konotopa III, 33 tys. mkw., Panattoni A2 East Warsaw w Koniku Starym, 18,7 tys. mkw. czy budynki G i I w Segro BP Warsaw Ożarów (7,5 tys. mkw.). Popyt idący w parze z podażą pozwala na kontrolowanie współczynnika pustostanów, który obecnie utrzymuje się na poziomie 6,6 proc., przy średniej krajowej 6,8 proc. W kontekście stawek za powierzchnię magazynową, rozpiętość czynszów bazowych zamyka się w granicach 3,2-3,8 euro za mkw.

Obecnie dodatkowym bodźcem do inwestowania w okolicach Warszawy jest obserwowana zmiana w modelu wielokanałowej sprzedaży i rosnący udział e-commerce, które wymuszają rozwój tzw. logistyki ostatniej mili. W Warszawie, podobnie do zachodnich rynków magazynowych na znaczeniu zyskują obszary oddalone min. 10-15 km i 25-20 km, pełniące funkcje magazynów miejskich i hubów regionalnych. Oferowana przez wiele firm obietnica dostarczenia zamówionych towarów na następny dzień z pewnością będzie dodatkowo wywierała wpływ na większą segmentację łańcucha dostaw i budowę w okolicach Warszawy większej liczby projektów, które pomogą spełnić ten warunek. Na najemców zainteresowanych rozwojem w okolicach Warszawy czeka zróżnicowana oferta powierzchni magazynowych, w której znajdą się duże moduły typu big-box, a także mniejsze formaty. Dopasowanie odpowiedniej powierzchni, a także wybór standardu obiektu będzie zależeć głównie od typu prowadzonej działalności i długości podpisanej umowy – komentuje Jakub Kokiernak.

Całkowity wolumen transakcji najmu w okolicach Warszawy na zakończenie I połowy 2020 roku wyniósł 515 tys. mkw. (+1,5 proc. niż w I połowie 2019 roku). Wśród największych zanotowanych transakcji odnotowano umowę najmu dla firmy Navo Orbico w Panattoni Teresin BTS, 25 tys. mkw., z kolei InPost wynajął ponad 17,2 tys. w parku magazynowym P3 Mszczonów. W strukturze najemców obecne są różnego rodzaju firmy głównie z sektorów: logistyki, e-commerce, handlu detalicznego, FMCG, motoryzacji, opakowań czy produkcji.

Jakie są kolejne wyzwania dla największego rynku magazynowego w okolicach Warszawy? Z pewnością jednym z nich może być intensywny rozwój wschodniej części regionu, gdyż obecnie rynek logistyczny w okolicach stolicy rozwija się w południowo zachodnim kierunku. Niemniej część z deweloperów zaczęła już zabezpieczać działki wzdłuż budowanej od wschodu, z kierunku Mińska Mazowieckiego, autostrady A2, a także trasy ekspresowej S17 do Lublina. Wciąż duże możliwości rozwoju posiadają tereny położone na północ od Warszawy w kierunku portu lotniczego w Modlinie, jak też w Markach i Radzyminie – dodaje Jakub Kokiernak.