POLSKA Z luką czy bez luki na warszawskim rynku biurowym?

Najwięcej wniosków, jak wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, wpłynęło w IV kwartale ubiegłego roku. Od 2017 do 2019 roku liczba składanych wniosków obniżała się regularnie, co zaowocowało spadkiem liczby rozpoczynanych inwestycji oraz powierzchni biurowych będących w budowie na warszawskim rynku.

W 2020 roku także wystartowało znacząco mniej projektów, ale co ciekawe, istotnie wzrosła liczba złożonych wniosków o pozwolenie na budowę obiektów biurowych w porównaniu do 2019 roku. Istnieje więc szansa, że podaż powierzchni w trakcie realizacji, która ostatnio wyraźnie się obniżała, ponownie wzrośnie. Z 700-780 tys. mkw. biur, które były w budowie w latach 2016-2019, na koniec 2020 roku ich ilość spadła do poziomu 550 tys. mkw. powierzchni – mówi Krzysztof Foks, Analyst w Walter Herz.

Jeśli deweloperzy i inwestorzy rozpoczną budowę zaplanowanych projektów, będzie można spodziewać się zachowania ciągłości wysokiej podaży dostarczanej na warszawski rynek biurowy. W przeciwnym wypadku możemy mieć do czynienia z luką podażową.

Spadek dostępności atrakcyjnych powierzchni może przełożyć się na mniej korzystne oferty dla najemców. Należy też zwrócić uwagę, że adaptacja systemu pracy zdalnej, który wpłynie na zmianę układów funkcjonalnych przestrzeni biurowych, będzie jednocześnie zachęcać do wyboru biur w lepszych lokalizacjach – informuje Bartłomiej Zagrodnik, managing partner/CEO w Walter Herz.

Raport Walter Herz pokazuje, że zdecydowana większość, bo aż 70 proc. zamierzeń planowanych w ciągu minionych pięciu lat w Warszawie dotyczyła przebudowy, rozbudowy, remontu lub zmiany aranżacji przestrzeni. Zaledwie 9 proc. z ponad 1,4 tys. złożonych w tym czasie wniosków związanych było z budową nowych obiektów zawierających powierzchnie biurowe. W 2016 roku liczba zgłoszeń wzrastała, by w 2017 roku osiągnąć najwyższy poziom w badanym okresie, a w kolejnych latach zaczęła spadać.

Wydawane w latach 2016 -2020 pozwolenia umożliwiały realizację budynków oferujących biura w większości dzielnic Warszawy. Wyraźnie mniejsza liczba decyzji dotyczyła terenów, w których dominuje zabudowa mieszkaniowa z bardzo niewielkim udziałem budynków o przeznaczeniu biurowym. Śródmieście, rejon ronda Daszyńskiego oraz Służewiec, gdzie przeważają biurowce, charakteryzują się natomiast zdecydowanie największą liczbą wydanych pozwoleń. Mamy tu więc ścisłą zależność między liczbą istniejących budynków biurowych na danym obszarze miasta a liczbą wydanych, pozytywnych decyzji w tej strefie.

Analiza Walter Herz mówi, że do 84 proc. wniosków z kategorii XVI, obejmującej budynki biurowe i konferencyjne, które złożone zostały w ostatniej pięciolatce organy administracyjne odpowiedzialne za ich wydawanie w Warszawie wydały pozytywną decyzję. Tylko 3 proc. wniosków spotkało się z odmową. Bez rozpatrzenia pozostało 4 proc., inwestorzy wycofali 3 proc. z ogółu wniosków, tyle samo zostało zawieszone, 2 proc. trzeba uzupełnić, a dla 1 proc. z nich wydano decyzję umarzającą.

Jeśli natomiast weźmiemy pod uwagę wnioski o pozwolenie na budowę obiektów z zaprojektowanymi nie tylko powierzchniami biurowymi procent wydanych decyzji pozytywnych jest już niższy o 9 pp. Kształtuje się na poziomie 75 proc. Z odmową spotkało się 7 proc. wniosków skategoryzowanych jako obiekty o różnych funkcjach. Wycofanych zostało 5 proc. wniosków, podobna ilość nie została rozpatrzona, a po 4 proc. było takich, w przypadku których postępowanie zostało zawieszone oraz zapadła decyzja umarzająca.

W przepisowym terminie, do 65 dni, jaki jest na rozpatrzenie wniosku o pozwolenie na budowę, decyzje otrzymało tylko 63 proc. inwestorów zainteresowanych realizacją w Warszawie obiektów biurowych i konferencyjnych w ostatnich pięciu latach. Średni czas pomiędzy datą złożenia wniosku i wydania decyzji wyniósł 74 dni.

Walter Herz jest polskim podmiotem świadczącym usługi doradcze w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie kraju.