POLSKA Rekordowy kwartał na rynku mieszkaniowym

Deweloperzy działający w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi w I kwartale 2021 roku sprzedali łącznie 19,5 tys. mieszkań, o 40 proc. poprawiając wynik sprzed kwartału i o 3 proc. najlepszy dotychczas wynik z IV kwartału 2017 roku.

Nowe wprowadzenia mieszkań do sprzedaży wzrosły o 14 proc. kwartał do kwartału i 7 proc. rok do roku, osiągając poziom 13,9 tys. lokali. Jednak utrzymująca się od kilku kwartałów wyraźna przewaga popytu nad podażą sprawia, że oferta nowych mieszkań maleje, a to stymuluje dalszy wzrost cen.

Po chwilowym zastoju wynikającym z ograniczeń w przemieszczaniu się w II kwartale 2020 roku oraz okresie ostrożnej polityki banków w III kwartale 2020 roku, zainteresowanie zakupem mieszkań odbudowało się w zaskakującym tempie. Oferta deweloperów w największych miastach spadła do 42,1 tys. lokali – poziomu najniższego od 2014 roku.

Dane GUS o liczbie pozwoleń na budowę, które wydano od stycznia do marca 2021 roku, ale też w poprzednich miesiącach, może budzić nadzieję na powrót do równowagi na linii popyt-podaż. Trzeba jednak pamiętać, że sytuacja pomiędzy poszczególnymi rynkami lokalnymi różni się zasadniczo. Największe wyzwanie stoi dziś przed firmami działającymi w Warszawie, gdzie poziom oferty spadł do poziomu najniższego od 14 lat - komentuje Aleksandra Gawrońska, straszy konsultant w Zespole Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Eksperci JLL ocenili tempo teoretycznej wyprzedaży. To czas potrzebny do całkowitego wyprzedania oferty na rynku pierwotnym przy założeniu, że nowe inwestycje nie będą uruchamiane oraz, że popyt utrzyma się na średnim poziomie z ostatnich 12 miesięcy. Tylko we Wrocławiu ten czas przekracza cztery kwartały, pokazując stan zbliżony do równowagi. Na pozostałych największych rynkach w Polsce oscyluje w granicach trzech kwartałów. W Warszawie nowych mieszkań zabrakłoby już po sześciu miesiącach.

W tej sytuacji trudno się dziwić, że ceny nie tylko nie spadły, ale po raz kolejny wzrosły. Średnie ceny mieszkań dostępnych w ofercie wzrosły w porównaniu do grudnia 2020 roku o 2 proc. w Poznaniu, 3 proc. w Krakowie i Trójmieście oraz 5 proc. w Łodzi, Wrocławiu i Warszawie.

Jeszcze większą dynamikę wzrostu cen eksperci JLL obserwowali w puli mieszkań wprowadzanych w I kwartale do oferty. W Warszawie i Wrocławiu ceny były średnio o 9 proc. wyższe. W Krakowie, jako jedynym mieście z analizowanej przez JLL szóstki, wprowadzane mieszkania miały niższą cenę ofertową niż te wprowadzane przed kwartałem. Spadek wynika jednak przede wszystkim z porównania z pulą bardzo drogich wprowadzeń z poprzedniego okresu, które uczyniły z Krakowa lidera wzrostu cen w 2020 roku.

Wielu deweloperów ma trudności w uzupełnianiu oferty wynikające z przewlekłości procedur administracyjnych czy dostępności terenów inwestycyjnych. W tej sytuacji próbują ustabilizować tempo wyprzedawania istniejącej oferty i utrzymać ciągłość pracy biur sprzedaży poprzez odpowiednie sterowanie poziomem cen. Z drugiej strony zamożnych klientów, motywowanych presją inflacyjną, wzrost cen zdaje się nie odstraszać. Ci mniej zamożni natomiast, w obawie przed dalszym wzrostem cen, przyspieszają zakupy wspierając się najniżej w historii oprocentowanymi kredytami hipotecznymi - wylicza Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes zarządu JLL.

Wyniki kolejnego kwartału pokażą, na ile świetna sprzedaż z pierwszego kwartału była w znaczącej części związana z realizacją odłożonego w okresie pandemii w 2020 roku popytu, a na ile wyznacza pułap dla kolejnych kwartałów 2021 roku. Kluczowa dla dalszego rozwoju sytuacji będzie zdolność deweloperów do uzupełniania oferty oraz poszukiwanie na poziomie legislacyjnym sposobów na schłodzenie popytu tezauryzacyjnego czy spekulacyjnego.