Polska Biura i 12 miesięcy pandemii

Ponad 167 tys. mkw. nowej powierzchni dostarczonej na rynek w pierwszym kwartale 2021 roku sprawiły, że całkowite zasoby biurowe w Warszawie przekroczyły 6 mln mkw. Tak wysoki poziom nowej podaży to zasługa oddania do użytku m.in. dwóch wież zlokalizowanych przy rondzie Daszyńskiego: Skyliner (48,5 tys. mkw.) i Generation Park Y (44,2 tys. mkw.).

Zgodnie z danymi Savillsa, w stolicy w budowie znajduje się obecnie 407 tys. mkw. powierzchni biurowej, co jest najniższym wynikiem od 10 lat. Do końca roku deweloperzy planują dostarczy ponad 180 tys. mkw. W większości są to projekty rozpoczęte jeszcze przed pandemią. W ocenie Savillsa, obserwowana na rynku większa ostrożność odnośnie uruchamiana nowych projektów może doprowadzić do wystąpienia luki podażowej w latach 2022-2023.

W I kwartale 2021 roku w Warszawie wynajęto prawie 109,3 tys. mkw. powierzchni biurowej. Oznacza to 20-procentowy spadek popytu w stosunku do analogicznego okresu rok wcześniej, który w dużej mierze nie był jeszcze naznaczony efektami pandemii. Jak wynika z najnowszego raportu Savillsa, całkowity popyt na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy wyniósł w stolicy 574 tys. mkw., czyli najmniej od 2011 roku.

Covid-19 spowodował spadek udziału umów przednajmu, który w okresie pandemii od kwietnia 2020 roku do końca marca 2021 roku wynosił 20 proc., a w samym I kwartale 2021 roku już tylko 10 proc. Największą umową podpisaną w ciągu pierwszych trzech miesięcy roku był jednak właśnie tzw. pre-lease, w ramach którego Zarząd Transportu Miejskiego (ZTM) zabezpieczył powierzchnię pod swoją siedzibę w Fabryce PZO (9,8 tys. mkw.). Udział renegocjacji w I kwartale 2021 roku utrzymywał się na wysokim poziomie (32 proc.), co było jednym z trendów, których nasilenie prognozowano w wyniku pandemii, choć wzrost nie okazał się tak duży jak początkowo przypuszczano. W ostatnich 12 miesiącach udział renegocjacji stanowił 37 proc. całkowitego popytu odnotowanego w tym okresie.

Poziom pustostanów w Warszawie wzrósł na koniec I kwartału 2021 roku do 11,4 proc. Pomimo, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy poziom wakatów zwiększył się w stolicy znacząco (o 3,9 p.p.), to nadal jest on wyraźnie niższy, niż w okresie ostatniej górki podażowej w 2016 roku (14,2 proc.).

Niższa aktywność najemców zaczyna wywierać presję na koszt najmu powierzchni biurowej, ale póki co czynsze nominalne pozostają stabilne. Firmy poszukujące gotowej powierzchni biurowej na krótszy okres mogą obecnie wybierać z szerokiej oferty podnajmów. Właściciele nieruchomości biurowych zabiegają o najemców zwiększając pakiety zachęt, na które można liczyć podpisując umowę. Zaliczają się do nich m.in. okresowe zwolnienia z czynszu czy dopłaty na aranżację powierzchni.

Analiza minionych 12 miesięcy daje pewien obraz tego, jak Covid-19 wpłynął na rynek nieruchomości biurowych. Tempo szczepień oraz ryzyko kolejnych fal zachorowań dostarczają jednak wiele znaków zapytania. Pandemia niewątpliwie wciąż kształtuje to jak wygląda biurowa rzeczywistość. Część firm nadal wstrzymuje się z decyzjami odnośnie najmu powierzchni lub rozgląda się za oszczędnościami, a także rozwiązaniami gwarantującymi im większą elastyczność. Jednocześnie da się jednak odczuć coraz silniejsze przekonanie, że rynek biurowy się obronił. Pomimo powszechności pracy zdalnej nie słyszymy o firmach, które chciałyby całkowicie zrezygnować z posiadania swojej fizycznej siedziby. Wygląda na to, że biura przetrwały pandemię i już wkrótce będą się dalej rozwijać, a ich właściciele i deweloperzy będą bogatsi o lepszą znajomość nowych potrzeb najemców – mówi Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja właściciela, Savills.