Europa Warszawa atrakcyjna dla inwestorów

Atrakcyjność nieruchomości w tych lokalizacjach dla inwestorów wynika między innymi z możliwości kompresji stóp kapitalizacji, a także atrakcyjnych różnic pomiędzy stopami kapitalizacji a wartością stopy wolnej od ryzyka.

Zgodnie z danymi Savillsa, wskaźniki pustostanów na rynkach europejskich wzrosły w I kwartale 2021 roku średnio o 170 pb w ujęciu rocznym do poziomu 7,1 proc., co spowodowane jest przez wzrost ilości powierzchni biurowej dostępnej na podnajem. Jednak według Savillsa od stycznia dostrzegalna jest poprawa nastrojów wśród najemców, którzy coraz częściej wycofują oferty podnajmu z rynku. Trend ten może przyspieszyć w kolejnych miesiącach pierwszego półrocza, ponieważ coraz więcej firm zaczyna analizować model pracy, w jakim chcą docelowo funkcjonować po zakończeniu pandemii.

Stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych w dzielnicach West End i City wynoszą odpowiednio 3,5 i 4 proc., co oznacza, że rynek londyński jest wyceniany z dyskontem w stosunku do głównych rynków na kontynencie europejskim. Stopy kapitalizacji dla najlepszych biurowców w paryskim COB utrzymały się na stabilnym poziomie 2,75 proc. w I kwartale, natomiast w Warszawie wzrosły od III kwartału 2020 roku o 10 pb do 4,6 proc., ale przewidujemy, że spadną ponownie w najbliższych 12 miesiącach – mówi Mike Barnes, associate, dział badań rynków europejskich, Savills.

W przeciwieństwie do wielu ośrodków biznesu w Europie Zachodniej, poziom czynszów biurowych w Warszawie nie uległ znaczącym zmianom od blisko 10 lat, podczas gdy sama inflacja wyniosła w tym czasie ponad 20 proc. Poziom czynszów jest dość efektywnie regulowany przez podaż powierzchni biurowych, a wahania czynszów w poszczególnych strefach wynikają w głównej mierze ze zmian w trendach dotyczących mikrolokalizacji biurowych w obrębie miasta, np. w następstwie budowy drugiej linii metra. W ujęciu inwestycyjnym, kompresja stóp kapitalizacji, jaka miała miejsce w poprzednich latach przełożyła się na relatywnie mniejszy wzrost wartości nieruchomości biurowych w Warszawie, gdzie nie odnotowano znaczącego wzrostu czynszów, w porównaniu do innych rynków Europy Zachodniej, gdzie czynsze wyraźnie wzrosły, co powoduje, że poziom cen nieruchomości biurowych w Warszawie może być postrzegany jako atrakcyjny, a ryzyko korekt cenowych relatywnie mniejsze – mówi Michał Stepień, associate, dział doradztwa inwestycyjnego, Savills.

Pomimo wzrostu wskaźników pustostanów, nadal obserwujemy ograniczoną dostępność powierzchni biurowej o wysokim standardzie na głównych rynkach Europy Zachodniej. Przewidujemy, że perspektywy wzrostu czynszów będą się poprawiały w najbliższych miesiącach, co spowoduje, że niektóre rynki będą niedoszacowane i staną się jeszcze bardziej atrakcyjne dla inwestorów – mówi Chris Gillum, dyrektor działu nieruchomości biurowych, zespół doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills.