Polska Rekordy w Katowicach

Deweloperzy byli również aktywni na rynu mieszkaniowym. Do sprzedaży w projektach deweloperskich trafiło 1,4 tys. lokali i choć średnia cena nowych mieszkań była o 50 proc. wyższa niż jeszcze pięć lat temu, sprzedaż odnotowana w pierwszych sześciu miesiącach roku była najlepsza w historii tego rynku.

Jednym z ważniejszych elementów stymulujących wzrosty na rynku biurowym jest rozwój sektora BPO/SSC. W I kwartale 2021 roku w sektorze nowoczesnych usług biznesowych w Polsce zatrudnionych było 355 tys. 300 osób, o 13,5 tys. (3,9 proc.) więcej niż w analogicznym okresie 2020 roku, a jedną z kluczowych lokalizacji dla tego sektora są Katowice i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia (GZM).

Jak wynika z danych ABSL, Katowice i GMZ znajdują się w gronie pięciu największych ośrodków nowoczesnych usług dla biznesu w Polsce. Funkcjonuje tam 115 centrów BPO / SSC / IT / R&D, z czego siedem zostało otwartych w latach 2020-2021. Na początku tego roku zatrudnienie w sektorze sięgało 27,5 tys., a stosunkowa odporność branży na zawirowania wywołane pandemią pozwala szacować, że w I kwartale 2022 roku liczba pracowników może przekroczyć 28,9 tys. Nie bez znaczenia dla potencjału rozwoju tego rynku jest oferta nowoczesnej powierzchni biurowej, która rozwinęła się w regionie w ostatnich latach.

Na koniec I połowy 2021 roku Katowice oferowały 591 tys. mkw., co oznacza, że są szóstym w kraju rynkiem pod względem zasobów powierzchni biurowej. Stolica województwa śląskiego odpowiada też za 15 proc. popytu na nowoczesną powierzchnię biurową w miastach poza Warszawą.

Rekordowe zapotrzebowanie na biura w Katowicach przyniósł rok 2019, kiedy wynajęto blisko 85 tys. mkw. W 2020 roku podpisano umowy najmu na prawie 65 tys. mkw., co wprawdzie oznacza spadek o 24 proc. w porównaniu do poziomu z 2019 roku, ale pamiętać należy, że był to rok niezbyt sprzyjający rynkowi biurowemu. Największą transakcją w minionym roku na rynku katowickim była umowa typu pre-let zawarta przez ING Tech Poland w Global Office Park na 16,6 tys. mkw. Zainteresowanie powierzchnią biurową w I półroczu 2021 roku pozwala mieć nadzieję na poprawę wyniku z roku ubiegłego.

W ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2021 roku w Katowicach podpisano umowy najmu na ponad 39 tys. mkw. Blisko połowę z tego stanowiły renegocjacje umów. Niepewność wywołana niepewną sytuacją rynkową oraz faktem, że wielu najemców jest w trakcie opracowywania nowych strategii środowiska pracy wstrzymuje kluczowe decyzje dotyczące wynajmu powierzchni biurowych - komentuje Dorota Gruchała, dyrektor biura JLL w Krakowie.

W I połowie 2021 roku do pięciu największych transakcji najmu w Katowicach należały: renegocjacja i ekspansja Rockwell Automation na łącznie 19,5 tys. mkw. w A4 Business Parku II, 4,3 tys. mkw. wynajęte przez UPC i 2,6 tys. mkw. podpisane przez Hyland w biurowcu Global Office Park, ekspansja 1,9 tys. mkw. Keywords Studios w kompleksie Green Park oraz 1,1 tys. mkw. wynajęte przez ista w Supersamie.

Według danych JLL na koniec czerwca 2021 roku w budowie na ośmiu głównych rynkach regionalnych znajdowało się 760 tys. mkw., z czego na Katowice przypada 21 proc. W 2020 roku oddano do użytku 61,3 tys. mkw., a w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2021 roku kolejne 1,5 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Od 2020 roku do końca czerwca 2021 roku na rynek trafiło pięć nowych budynków o łącznej powierzchni około 62,8 tys. mkw. Aktualnie w budowie znajduje się kolejne około 160 tys. mkw., co jest drugim najwyższym wynikiem wśród rynków regionalnych. Warto jednak podkreślić, że zdecydowana większość tego wolumenu zostanie dostarczona na rynek w 2022 roku, w efekcie czego Katowice zanotują rekordowy przyrost podaży. Do końca tego roku oddane do użytku zostanie około 10 tys. mkw., co z kolei może przyczynić się do niewielkiego wzrostu pustostanów - wyjaśnia Ewa Grudzień, starszy analityk rynku, JLL.

Współczynnik pustostanów na koniec I półrocza wyniósł 9,2 proc. Do największych realizowanych obecnie inwestycji należą Global Office Park (55 tys. mkw., Cavatina) i .KTW II (40 tys. mkw., TDJ Estate) oraz Craft (27 tys. mkw., Ghelamco), które dostarczą na rynek około 122 tys. mkw. biur.

Niewykluczone, że niektóre z inwestycji planowanych na 2022 zostaną przesunięte na 2023 rok. Będzie to zależało w dużej mierze od sytuacji na rynku najmu w drugiej połowie 2021 roku i na początku 2022 roku, a ta jest uzależniona od rozwoju sytuacji epidemicznej w kraju oraz przyjętych przez firmy strategii powrotu pracowników do biur - komentuje Dorota Gruchała, ekspertka JLL.

Trudno jest analizować rynek nieruchomości w Katowicach w oderwaniu od samej aglomeracji. W ramach aglomeracji śląskiej funkcjonuje kilka ważnych ośrodków miejskich, które razem stanowią najliczniej zamieszkały obszar w kraju. Jak podaje JLL, aktywność deweloperów w ramach całej aglomeracji, prawie w połowie skoncentrowana jest w Katowicach. Podczas gdy w aglomeracji śląskiej na koniec czerwca 2021 roku w sprzedaży dostępnych było około 5 tys. nowych mieszkań, w samych Katowicach osoby poszukujące mieszkania do zakupu mogły wybierać z puli 2 tys. lokali. Miasto boryka się wprawdzie od jakiegoś czasu z problemem odpływu mieszkańców, zarówno do mniejszych ośrodków w aglomeracji, jak i poza nią, jednak rynek nowych mieszkań w ostatnich latach notował systematyczne wzrosty.
Sprzedaż nowych mieszkań w Katowicach, zarówno w I, jak i II kwartale 2021 roku, była zbliżona do średniej kwartalnej z najlepszego sprzedażowo 2019 roku i wynosiła ponad 600 mieszkań w każdym kwartale, co zaowocowało najlepszym w historii tego rynku wynikiem sprzedaży odnotowanym w pierwszych sześciu miesiącach roku.

Powrót do wysokich liczb sprzedanych mieszkań był możliwy dzięki wyraźnie wyższym wprowadzeniom. Na innych dużych rynkach sprzedaż coraz silniej uzależniona jest od podaży, w przypadku Katowic nabywcy nadal mają wybór. Pamiętać też należy, że Katowice pozostają nieco w tyle za głównymi sześcioma miastami pod względem momentu w cyklu rynkowym. O ile na większości największych rynków (Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasto) szczyt sprzedaży miał miejsce w 2017 roku, to w Katowicach najlepszy wynik sprzedaży – 2,5 tys. mieszkań – zanotowano w 2019 roku. Przyjście pandemii Covid-19 w 2020 roku wyraźnie zaburzyło rosnące wielkości zarówno nowych wprowadzeń, jak i sprzedaży - komentuje Katarzyna Kamińska, Manager ds. Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w I półroczu 2021 roku przekroczyła 1,4 tys. i była jedną z wyższych w ostatnich latach. To sprawiło, że w ofercie deweloperów działających w Katowicach na koniec czerwca 2021 roku znajdowało się około 2 tys. lokali. Wprawdzie był to wynik o 18 proc. niższy niż przed rokiem, ale w przeciwieństwie do największych rynków w kraju wzrósł w ujęciu kwartalnym.

Przewaga zainteresowania zakupem mieszkań ze strony nabywców jest obserwowana na wszystkich dużych rynkach. W Katowicach nie widać jednak na razie, aby popyt tak silnie jak na pozostałych rynkach przewyższał podaż. Co więcej, wyniki z pierwszych sześciu miesięcy bieżącego roku wskazują nawet na lekką nadwyżkę wprowadzeń - komentuje Katarzyna Kamińska, ekspertka JLL.

Zdaniem ekspertki JLL konkurencją dla rynku pierwotnego jest lokalny rynek mieszkań z drugiej ręki. W tym rejonie można zaobserwować dużą podaż stosunkowo niedrogich mieszkań na rynku wtórnym, zwłaszcza w innych sąsiednich miastach, takich jak Chorzów czy Bytom. Pewna grupa nabywców woli także mieszkać w nowo wybudowanych lub odnowionych domach jednorodzinnych poza miastem lub w najbardziej zielonych dzielnicach.

Przeciętne ceny mieszkań w Katowicach rosną systematycznie co kwartał od początku 2018 roku. Jeśli chodzi o wzrost cen, podobnie zachowują się wszystkie duże rynki. Przez długi czas, aż do końca 2017 roku ceny w Katowicach były stabilne, a za mieszkanie trzeba było zapłacić średnio 5,2 tys. zł/mkw. Na koniec czerwca 2021 roku średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym wyniosła niecałe 8,3 tys. zł/mkw. Oznacza to wzrost na przestrzeni 3,5 roku o prawie 50 proc. Spośród największych rynków jedynie w Krakowie w tym okresie ceny mieszkań w ofercie wzrosły podobnie aż o 55 proc.

Koncentrując się na ostatnich kwartałach warto podkreślić, że ceny mieszkań w Katowicach rosły tak samo jak w pozostałych największych aglomeracjach – o 5 proc. kwartał do kwartału i o 11 proc. w ujęciu rocznym. Cena powyżej 8 tys. zł/mkw. w Katowicach to wprawdzie kolejny historyczny rekord i zbliżenie się do poziomu cen, które mamy obecnie na rynku w Poznaniu, ale wyjątkowo wysoka sprzedaż odnotowana w ostatnich miesiącach pokazuje, że nabywcy wciąż są w stanie zaakceptować ten koszt zakupu - wyjaśnia Katarzyna Kamińska, ekspertka JLL odpowiedzialna za monitoring rynku mieszkaniowego.