Polska Polskie magazyny mają wzięcie

W ubiegłym roku mieliśmy do czynienia z niespotykaną dotąd aktywnością zarówno deweloperów, jak i najemców. Odnotowane poziomy popytu, nowej podaży, jak i powierzchni w budowie nigdy w historii polskiego rynku magazynowo-przemysłowego nie były tak wysokie. Jednocześnie obserwowaliśmy szybko kurczącą się dostępność wolnej powierzchni magazynowej oraz presję na wzrost czynszów w całej Polsce – mówi Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie Newmark Polska.

Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych i przemysłowych wyniosły 23,8 mln mkw. na koniec 2021 roku, co oznacza wzrost o 15,1 proc. w ciągu roku. Deweloperzy dostarczyli na rynek około 3,1 mln mkw. powierzchni, co jest rekordowym wynikiem. Najwięcej powierzchni oddano do użytku na Śląsku i Mazowszu, odpowiednio 618,1 tys. mkw. i 426,1 tys. mkw.

Na koniec IV kwartału 2021 roku w budowie pozostawała rekordowa ilość powierzchni magazynowej – prawie 4,65 mln mkw., tj. o 131 proc. więcej niż pod koniec 2020 roku. Najwięcej nowych obiektów powstawało w Centralnej Polsce (848,4 tys. mkw.), na Dolnym Śląsku (814,6 tys. mkw.) oraz na Górnym Śląsku (701,9 tys. mkw.). Najbardziej aktywnym deweloperem pozostawał niezmiennie Panattoni, którego projekty w budowie obejmowały ponad 2,6 mln mkw., co stanowiło 56 proc. całkowitego wolumenu powierzchni w przygotowaniu.

Całkowity wolumen powierzchni wynajętej w 2021 roku osiągnął rekordowy poziom 7,35 mln mkw. (z wyłączeniem umów krótkoterminowych), co stanowi wzrost o 41 proc. rok do roku i 175 proc. średniej wartości rocznej z lat 2016-2020. Najwyższą aktywność najemców odnotowano w woj. mazowieckim, śląskim i wielkopolskim, których udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł odpowiednio 17,1, 15,7 i 14,8 proc.

Największy udział procentowy w wolumenie transakcji miały nowe umowy najmu (60 proc.), a w dalszej kolejności renegocjacje (22 proc.), umowy dotyczące obiektów BTS (14 proc.) oraz ekspansje (5 proc.). W 2021 roku odnotowano zwiększoną liczbę umów najmu zawieranych na krótszy okres (do jednego roku), w ramach których najemcy wynajęli łącznie na około 437,5 tys. mkw.

Udział najemców z sektora e-commerce wzrastał w ciągu roku w bardzo szybkim tempie. W 2021 roku odnotowano także zwiększony popyt ze strony operatorów logistycznych 3PL, firm kurierskich i dystrybutorów detalicznych prowadzących działalność e-commerce, a także lekkiej produkcji.

Wśród największych transakcji zawartych w 2021 roku znalazły się między innymi: realizacja przez Panattoni obiektu BTS o powierzchni 146 tys. mkw. dla Zalando w Bydgoszczy, budowa magazynu BTS o powierzchni 109 tys. mkw. w Panattoni Park Poznań XI dla DHL Supply Chain czy obiektu BTS o powierzchni 104,4 tys. mkw. w Hillwood Bydgoszcz dla Zalando.

Wskaźnik pustostanów dla całej Polski wyniósł 3,7 proc. na koniec IV kwartału 2021 roku, co oznacza spadek o 3,2 p.p. w ujęciu rok do roku. W istniejących budynkach do wynajęcia pozostawało 877,3 tys. mkw. w porównaniu z 2 152 200 mkw. w obiektach będących w budowie. Najwyższe poziomy wakatów zaobserwowano na Górnym Śląsku (7,8 proc.) oraz w woj. lubelskim (6,2 proc.) i mazowieckim (4,2 proc.), natomiast brak dostępnej powierzchni bądź niewielki udział pustostanów w całkowitych zasobach odnotowano w Białymstoku, Olsztynie oraz Małopolsce.

Łączna wielkość transakcji na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym i przemysłowym w 2021 roku była rekordowo wysoka i wyniosła blisko 3 mld euro, co oznacza wzrost o 8 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Z uwagi na duże zainteresowanie inwestorów obiektami z sektora magazynowego, szczególnie tymi wynajętymi najemcom z sektora e-commerce, stopy kapitalizacji uległy kompresji w 2021 roku.

Wpływ inwazji Rosji na Ukrainę na rynek magazynowy w Polsce jest trudny do oszacowania. Z jednej strony obserwujemy zwiększony popyt na powierzchnie magazynowe, natomiast z drugiej strony jeszcze bardziej zakłócone będą łańcuchy dostaw materiałów budowlanych, w tym stali, co zapewne wydłuży procesy budowlane obiektów magazynowych. Najemcy już odczuwają skutki obecnej sytuacji – na ich działalność wpłynął zarówno wzrost cen paliw, jak i wysoki kurs euro – mówi Jakub Kurek.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w 2022 roku mogą wzrosnąć do 30 mln mkw. Obok wielkiej piątki – Mazowsza, Górnego Śląska, Centralnej Polski, Dolnego Śląska i Wielkopolski – coraz szybciej będą się rozwijały też inne dobrze skomunikowane lokalizacje, takie jak Polska Zachodnia, a w szczególności województwa: lubuskie, zachodniopomorskie i kujawsko-pomorskie. Na coraz większym znaczeniu zyskuje Trójmiasto. W tyle nie pozostają również inne regiony – obecnie w woj. podlaskim, podkarpackim, świętokrzyskim i lubelskim znajduje się prawie 800 tys. mkw. magazynów.

Spodziewamy się utrzymania relatywnie wysokiego poziomu aktywności deweloperów ze względu na duże zapotrzebowanie zgłaszane przez operatorów logistycznych 3PL, firmy kurierskie i dystrybutorów detalicznych, co związane jest z dalszą ekspansją sektora e-commerce. Wzrost kosztów materiałów budowlanych i eksploatacji obiektów magazynowych będzie skłaniał najemców i deweloperów magazynów do coraz powszechniejszego wdrażania rozwiązań z zakresu ESG oraz zaawansowanych technologii – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.