Europa Środkowo-Wschodnia Magazynów coraz więcej

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni logistyczno-przemysłowej w regionie wyniosły na koniec 2021 roku ponad 46 mln mkw., co oznacza wzrost o przeszło 10 proc. w porównaniu z 2020 roku. Najwięcej nadal znajduje się w Polsce (54 proc.), a ponad jedna piąta zasobów (21 proc.) przypada na Czechy. Trzecie miejsce na podium zajmuje Rumunia (12 proc.), a tuż za nią uplasowały się Węgry (9 proc.) i Słowacja (7 proc.).

To był bardzo dobry okres dla całego rynku Europy Środkowo-Wschodniej. Doskonała lokalizacja, dzięki której region ten pełni funkcję międzynarodowego hubu, konkurencyjne stawki czynszu i wciąż niewygórowane koszty pracy w porównaniu z Europą Zachodnią zachęcają wiele zagranicznych firm do uwzględnienia go w swoich strategiach łańcucha dostaw. W Europie Środkowo-Wschodniej odpowiednią, nowoczesną i dostosowaną do potrzeb prowadzonej działalności powierzchnię znajdzie nie tylko sektor motoryzacyjny czy FMCG, ale także firmy działające na dynamicznie rozwijającym się rynku 3PL, nie wspominając już branży e-commerce, która odnotowuje ogromne wzrosty. Warto także podkreślić, że dzięki oddawaniu do użytku nowych dróg ekspresowych i autostrad pojawiają się nowe lokalizacje, które stanowią silną konkurencję dla już istniejących. Rynek Europy Środkowo-Wschodniej nadal będzie stopniowo zyskiwał na znaczeniu i to pomimo przejściowych zawirowań związanych ze wzrostem cen stali czy sytuacją w Ukrainie – mówi Damian Kołata, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Polsce oraz dyrektor E-Commerce w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Dostępna podaż powierzchni magazynowej w Polsce ledwo zaspokaja popyt pomimo rekordowego poziomu aktywności deweloperskiej. Popyt rośnie z roku na rok – w samym ubiegłym roku wzrósł o 50 proc. w stosunku do poprzednich 12 miesięcy, co jest najwyższym wynikiem w skali całego regionu. Z tego względu nie dziwi rekordowo niski wskaźnik powierzchni niewynajętej w obiektach magazynowych, który wynosi średnio 3,8 proc., wahając się w przedziale od 0,1 proc. w Krakowie do 7,9 proc. na Górnym Śląsku.

Popyt naturalnie stanowi impuls do realizacji nowych inwestycji. W Polsce ilość powierzchni będącej w budowie wzrosła do rekordowego poziomu 4 492 000 mkw. – to najwięcej w historii i ponad dwukrotnie więcej niż pod koniec 2020 roku. Pozostałe analizowane kraje również odnotowują rekordowe wolumeny nowej powierzchni w trakcie budowy.

Za wzrost popytu na powierzchnię magazynową odpowiadają głównie firmy działające w sektorze logistycznym, dystrybucyjnym i e-commerce.

Czynsze, które w Polsce przez długi czas utrzymywały się na stabilnym poziomie, zaczęły wzrastać w ubiegłym roku z powodu spadku dostępności powierzchni i rosnących kosztów budowy. Przez około 6 lat stawki w najlepszych magazynach (najwyższe osiągalne w obiektach o powierzchni 5 tys. mkw. w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach) utrzymywały się w przedziale od 3,60 do 3,80 euro za mkw., ale pod koniec ubiegłego roku wzrosły w okolicach Warszawy aż do 3,90 euro za mkw. W porównaniu z pozostałymi krajami Europy Środkowo-Wschodniej najwyższe stawki czynszu w Polsce były o 44 proc. niższe niż w okolicach Pragi (5,60 euro) i o 19 proc. niż na Węgrzech (4,65 euro).

Nieruchomości magazynowe cieszą się bezprecedensowym zainteresowaniem wśród inwestorów w całym regionie. Udział inwestycji w tym sektorze w Europie Środkowo-Wschodniej wzrósł w ubiegłym roku do rekordowych 44 proc. i po raz pierwszy w historii był większy od odnotowanego na rynku nieruchomości biurowych. W 2021 roku całkowita wartość transakcji inwestycyjnych dotyczących obiektów i hal magazynowych w regionie wyniosła 4,2 bln euro, co oznacza wzrost o 23 proc. w porównaniu z 2020 rokiem. Najwięcej zainwestowano w Polsce (70 proc.), a udział Czech wyniósł zaledwie 15 proc.

Ceny nieruchomości magazynowych odzwierciedlające stopy kapitalizacji nadal rosną we wszystkich krajach regionu. W Czechach wzrosły aż o 20 proc., a stopa kapitalizacji dla najlepszych hal po raz pierwszy w historii spadła poniżej 4 proc.

Rynek Europy Środkowo-Wschodniej jest w dużym stopniu skonsolidowany w rękach kilku dużych firm. Lwi udział w całkowitych zasobach powierzchni magazynowej w pięciu wymienionych powyżej krajach mają spółki CTP (12 proc.), Prologis (10 proc.), Panattoni (8 proc.), P3 Logistic Parks (7 proc.) oraz Segro (4 proc.), które posiadają około 42 proc. całego rynku.

W ubiegłym roku największy udział w zrealizowanych inwestycjach w regionie miała międzynarodowa firma Panattoni, która wybudowała blisko 2 mln mkw. nowej powierzchni logistycznej. Na drugim miejscu znalazł się deweloper o czeskich korzeniach – firma CTP, która dostarczyła ponad 600 tys. mkw. (mimo iż grupa ta rozpoczęła aktywność na dużą skalę w Polsce – największym kraju w regionie – dopiero niedawno).