Europa Logistyka wciąż odporna

Niepewność związana z przyszłością europejskiej gospodarki nie spowodowała spadku zainteresowania najemców powierzchniami logistycznymi – już w I półroczu 2022 popyt pobił ubiegłoroczny rekord o 12 proc. Jak podaje Savills, wynika to głównie ze wzrostu aktywności na rynkach najmu w Niemczech (4,61 mln mkw.) i Wielkiej Brytanii (3,93 mln mkw.), a także w Polsce (3,83 mln mkw.), która zajęła trzecie miejsce pod względem ilości wynajętej powierzchni.

W Polsce popyt na powierzchnię magazynową utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, do czego przyczynia się duże zainteresowanie ze strony operatorów logistycznych, firm kurierskich oraz działających w branży e-commerce, handlowej i produkcyjnej. Na koniec I półrocza 2022 dostępne było zaledwie 822,5 tys. mkw., co sprawia, że znalezienie dużego obiektu magazynowego gotowego do wynajęcia jest niemal niemożliwe. Czynsze bazowe w Polsce wzrosły o około 15 proc., a efektywne są wyższe o około 20 proc. – komentuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektorka Industrial Services Hub w firmie Savills Polska.

Wolumen transakcji inwestycyjnych również wzrósł w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku, co stanowi potwierdzenie utrzymującego się zainteresowania inwestorów sektorem logistycznym, na który obecnie przypada 20 proc. całkowitego kapitału zainwestowanego w nieruchomości w Europie.

Pomimo istotnych problemów wpływających na kondycję globalnej gospodarki, optymizmem napawa fakt, że popyt ze strony najemców i inwestorów wcale nie słabnie. Łańcuchy dostaw w dalszym ciągu ewoluują, dostosowując się do popandemicznej rzeczywistości – mówi Kevin Mofid, dyrektor działu badań europejskiego rynku nieruchomości logistycznych, Savills EMEA.

Największy wzrost aktywności inwestycyjnej w porównaniu z I połową ubiegłego roku odnotowano w Portugalii, w czym największy udział miały dwie duże transakcje sfinalizowane przez firmę Blackstone, a w dalszej kolejności w Belgii, Włoszech, Czechach, Finlandii, Danii, Niemczech i Polsce. Według Savillsa, najbardziej aktywni w II kwartale bieżącego roku byli inwestorzy z Ameryki Północnej i Azji, którzy dokonywali odpowiedniej alokacji zebranego i dostępnego kapitału. Większość tegorocznych transakcji w UE zrealizowana została jednak w I kwartale. Wolumeny inwestycyjne w II kwartale zmniejszyły się o 34 proc. rok do roku.

Wzrost kosztów finansowania dłużnego wpływa na wszystkie sektory, dlatego spadek aktywności inwestycyjnej nie dotyczy wyłącznie branży logistycznej. Ze względu na utrzymujący się wysoki popyt wśród najemców inwestorzy nadal będą poszukiwali okazji inwestycyjnych na rynku, aczkolwiek przewidujemy, że w związku z dostosowywaniem strategii inwestycyjnych przez inwestorów i deweloperów do rosnących kosztów kredytów spadnie zainteresowanie finansowaniem inwestycji o charakterze spekulacyjnym – wyjaśnia Kevin Mofid.

Z badania wynika również, że lokalizacja budynku wciąż jest najważniejszym kryterium inwestycyjnym. Oznacza to, że główne rynki nadal będą cieszyły się zainteresowaniem, a kwestie związane z ESG będą wpływały na decyzje podejmowane przez inwestorów. Wśród wyzwań stojących przed branżą w przyszłym roku Savills wymienia między innymi wzrost inflacji, ograniczanie wydatków konsumpcyjnych oraz rosnący koszt finansowania dłużnego.

Pomimo nadchodzących trudności wskaźniki rynkowe nadal będą podtrzymywać popyt wśród inwestorów, którzy będą jednak zachowywać pewną ostrożność przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. Ze względu na prognozowane kolejne zakłócenia w łańcuchach dostaw, najemcy z pewnością będą poszukiwali dodatkowej powierzchni w ramach łagodzenia i minimalizowania ryzyka braku dostaw. Ograniczona dostępność i podaż nowej powierzchni magazynowej przełoży się na wzrost czynszów na głównych rynkach – tłumaczy Marcus de Minckwitz, dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych, Savils EMEA.

Savills prognozuje, że w 2022 roku najbardziej wzrosną czynsze za wynajem powierzchni w obiektach wykorzystywanych na potrzeby logistyki miejskiej, do czego przyczynią się między innymi szybko rosnące koszty transportu. Najemcy będą preferowali magazyny usytuowane blisko klientów, które umożliwią im ograniczanie wzrostu wydatków na ten cel. W perspektywie najbliższych trzech lat będą dążyć do zwiększenia ilości wynajmowanej powierzchni, dywersyfikacji bazy dostawców, inwestowania w automatykę oraz skracania łańcuchów dostaw (reshoring i nearshoring).

Kompleksowe rozwiązania ekologiczne i niezawodne dostawy energii elektrycznej zostały uznane przez najemców za priorytety. Jednocześnie, ze względu na sytuację makro może wzrosnąć znaczenie ESG, a wysokie koszty energii elektrycznej będą skłaniały do poszukiwania zrównoważonych i niezawodnych rozwiązań w zakresie łańcuchów dostaw, które pozwolą ograniczyć koszty i tworzyć wartość społeczną. Planując przyszłość najemcy przywiązują coraz większą wagę do automatyzacji i robotyzacji procesów – komentuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk.

Uczestnicy badania European Real Estate Logistics Census 2022 uważają pojazdy elektryczne za najbardziej przełomową innowację technologiczną, która zrewolucjonizuje łańcuchy dostaw w kolejnych trzech latach – to znaczący wzrost w porównaniu z ubiegłorocznymi odpowiedziami respondentów. Na kolejnych miejscach znalazły się inwestycje w automatykę (magazyny i pojazdy) oraz analitykę predykcyjną, których znaczenie również wzrosło w porównaniu z ubiegłym rokiem.

Logistyka okazała się jednym z najbardziej odpornych sektorów w czasie pandemii i zapewne przetrwa prognozowane zawirowania rynkowe. Biorąc pod uwagę wciąż duży wolumen kapitału posiadanego przez inwestorów zainteresowanych tym sektorem, jesteśmy przekonani, że jakakolwiek oznaka korekty zachęci ich do wykorzystania pojawiających się okazji inwestycyjnych – podsumowuje Marcus de Minckwitz.