Polska Cztery miliony w budowie

Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce nadal prężnie się rozwija, niemniej jednak ogólna sytuacja makroekonomiczna oraz zaostrzone warunki pozyskiwania finansowania na nowe inwestycje wpłynęły na spowolnienie aktywności deweloperskiej, a szczególnie w segmencie projektów realizowanych na zasadach spekulacyjnych. Dodatkowo, w związku z koniecznością optymalizacji kosztów działalności najemcy coraz częściej rozważają możliwość pozostania w dotychczasowej lokalizacji. W trzecim kwartale br. również odnotowano nieznaczny wzrost wskaźnika pustostanów – zaznacza Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Na koniec września 2022 w budowie znajdowało się ponad 3,98 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej, tzn. o 8,5 proc. mniej niż w II kwartale 2022, ale prawie 7 proc. więcej niż pod koniec III kwartału 2021. Miniony kwartał był kolejnym z rzędu ze spadkiem wolumenu realizowanych inwestycji, zwłaszcza o charakterze spekulacyjnym, co związane jest z trudną sytuacją makroekonomiczną i dość wysokim kosztem pozyskiwania finansowania na nowe projekty magazynowe.

Zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową ze strony najemców utrzymuje się na stabilnym poziomie. Całkowity wolumen powierzchni wynajętej w pierwszych dziewięciu miesiącach 2022 roku wyniósł ponad 5,3 mln mkw., co oznacza wzrost o 8,7 proc. rok do roku W III kwartale 2022 najemcy podpisali umowy najmu na ponad 1,5 mln mkw., a to o prawie 33 proc. mniej niż w poprzednim kwartale. Popyt netto na powierzchnię magazynową i przemysłową wzrósł do 3,75 mln mkw. i stanowił 70 proc. popytu brutto – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Newmark Polska.

W pierwszych trzech kwartałach 2022 największy udział procentowy w wolumenie transakcji miały nowe umowy najmu (63 proc.), a w dalszej kolejności renegocjacje (29,6 proc.) oraz ekspansje (7,4 proc.). Od początku roku rośnie udział renegocjacji w całkowitym popycie – wzrósł on z 26,6 proc. w I kwartale do 38,3 proc. w III kwartale, co świadczy o coraz większym zainteresowaniu najemców optymalizacją kosztów w dotychczasowych lokalizacjach. Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 293,3 tys. mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku).

Wśród największych transakcji zawartych w pierwszych trzech kwartałach 2022 znalazły się m.in.: przedłużenie umowy najmu 123 tys. mkw. przez VidaXL w VidaXL BTS Września, budowa magazynu typu BTS o powierzchni 103 tys. mkw. w Trójmieście dla poufnego klienta z branży e-commerce przez Panattoni, realizacja przez firmę Exeter obiektu BTS o powierzchni 100 tys. mkw. dla poufnego najemcy z sektora handlowego w Świebodzinie czy wynajęcie 90 tys. mkw. w Panattoni Park Sulechów III przez BestSecret. Udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach nieznacznie wzrósł na koniec września bieżącego roku do 4,1 proc., co oznacza wzrost o 1,0 p.p. kwartał do kwartału, ale spadek o 0,7 p.p. rok do roku. W istniejących budynkach do wynajęcia pozostawało 1,12 mln mkw. w porównaniu z 1 945 000 mkw. w obiektach będących w budowie. Największy wzrost zarówno wskaźnika pustostanów, jak i wolnej powierzchni w stosunku do poprzedniego kwartału zaobserwowano w województwie dolnośląskim – o 3,7 p.p., czyli o prawie 142,5 tys. mkw.

Czynsze, które od początku roku wzrosły o około 15-20 proc., w zależności od lokalizacji, powoli się stabilizują, aczkolwiek nie można wykluczyć kolejnych wzrostów w najbardziej popularnych lokalizacjach. Na koniec III kwartału 2022 najwyższe czynsze za wynajem powierzchni magazynowych nadal utrzymywały się w Warszawie (strefa I).