Widoczne ożywienie najemców w Krakowie w 2022 roku może wskazywać na powrót popytu do poziomu sprzed pandemii. Wolumen transakcji był o 27 proc. wyższy w porównaniu do 2021 roku. Deweloperzy zaś w dalszym ciągu bacznie obserwują sytuację gospodarczą przed podjęciem finalnych decyzji, podsumowują eksperci z Knight Franka.
Na koniec 2022 roku zasoby biurowe Krakowa ukształtowały się na poziomie 1,71 mln mkw. i tym samym stolica Małopolski utrzymała pozycję lidera wśród rynków regionalnych w Polsce. W ramach dziewięciu projektów biurowych, zrealizowanych w ubiegłym roku, krakowski rynek biurowy wzbogacił się o ponad 100,5 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co stanowiło 25 proc. powierzchni ukończonej we wszystkich miastach regionalnych. Osiągnięty wynik jest wyższy od ubiegłorocznej podaży o 66 proc., a także zbliżony do średniorocznej podaży z ostatnich 5 lat wynoszącej 123 tys. mkw. Warto zaznaczyć, że ponad połowa oddanej w 2022 roku do użytku powierzchni (blisko 53 tys. mkw.) zasiliła rynek biurowy w IV kwartale. Największymi ukończonymi w ubiegłym roku inwestycjami były: Brain Park A i B (łączna powierzchnia 31,1 tys. mkw., Echo Investment) oraz Fabryczna Office Park B4 i H1 (21,8 tys. mkw., Inter-Bud).
Bazując na realizowanych obecnie projektach, aktywność deweloperów wskazuje na ostrożność. Na koniec 2022 roku w budowie było blisko 107,3 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego 95 proc. ma zostać ukończona w 2023 roku. Zestawiając to z latami przed pandemią, kiedy na etapie realizacji pozostawało około 250-300 tys. mkw., realizowana obecnie powierzchnia jest na poziome blisko trzykrotnie niższym – komentuje Monika Sułdecka-Karaś, partner, dyrektor regionalna w Knight Franku.
Projektami w budowie na koniec grudnia 2022 roku były Ocean Office Park B (26,5 tys. mkw., Cavatina Holding) oraz Kreo (23 tys. mkw., Ghelamco Poland).
Od początku 2022 roku w Krakowie widoczny był wzrost liczby zawieranych transakcji, co może wskazywać na powrót popytu do wyników sprzed pandemii. Wolumen transakcji najmu w Krakowie w 2022 roku wyniósł ponad 198 tys. mkw. i stanowił 32 proc. powierzchni wynajętej w miastach regionalnych, będąc jednocześnie najwyższym wynikiem wśród rynków regionalnych w Polsce. Odnotowany w ubiegłym roku popyt był wyższy o blisko 27 proc. w porównaniu do 2021 roku, a co więcej osiągnął poziom porównywalny do średniorocznego wolumenu transakcji z ostatnich 5 lat (198,5 tys. mkw.) – dodaje Katarzyna Bojar, konsultant w dziale badań rynku w Knight Franku.
W strukturze odnotowanych transakcji najmu w 2022 roku dominowały nowe umowy – 69 proc. całkowitego wolumenu (137 tys. mkw.), z kolei renegocjacje stanowiły 29 proc., a ekspansje zalewie 2 proc.
W związku z relatywnie dużą powierzchnię biurową oddaną do użytku w ostatnim kwartale 2022 roku, współczynnik pustostanów wzrósł o 0,6 pp. w porównaniu do poprzedniego kwartału i na koniec grudnia wyniósł 16 proc. Z kolei, wysoki popyt odnotowany w całym 2022 roku wpłynął na spadek wskaźniku pustostanów o 0,1 pp. w porównaniu z końcem 2021 roku.
Czynsze wywoławcze w Krakowie na koniec 2022 roku wahały się od 10 do 16 euro za mkw. miesięcznie, pozostając na relatywnie stabilnym poziomie, zaś w nowych budynkach biurowych odnotowano wzrost stawek. Jednakże utrzymująca się bardzo wysoka dostępność powierzchni biurowej może zachęcać najemców do podejmowania renegocjacji stawek czynszu i pakietów zachęt. Z drugiej strony, wysokie koszty budowy, a także wzrost kosztów obsługi kredytów budowlanych może skutecznie zahamować możliwości negocjacyjne inwestorów, zwłaszcza w nowych budynkach. Wciąż zauważalny jest wzrost stawek opłat eksploatacyjnych z uwagi na postępujący wzrost cen usług oraz mediów, które na koniec grudnia 2022 roku kształtowały się w przedziale od 15 do 25 zł za mkw. miesięcznie.
