Polska W drodze do 30 milionów

Zgodnie z najnowszym raportem Savillsa, na koniec 2022 roku zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce wyniosły 28,3 mln mkw. Wobec 3,4 mln mkw. powierzchni w budowie bariera 30 mln mkw. powinna zostać przekroczona w połowie 2023 roku.

W samym zeszłym roku na rynku przybyło 4,4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowo-logistycznej, najwięcej w Centralnej Polsce (643,6 tys. mkw.), Górnym Śląsku (539,6 tys. mkw.), oraz w Zachodniej Polsce (532,5 tys. mkw.). Największym wybudowanym obiektem był projekt BTS dla firmy Zalando Lounge dostarczony przez Hillwood w Bydgoszczy (104,4 tys. mkw.). Według szacunków Savillsa, w 2023 roku podaż nowej powierzchni może być ograniczona do około 2,6-3 mln mkw.

Pomimo pogorszenia sytuacji ekonomicznej w 2022 roku zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową zmalało tylko nieznacznie w porównaniu z rekordowym 2021 roku (o około 9 proc.). Blisko 6 690 000 mkw. wynajętych w 2022 roku jest drugim najwyższym wynikiem w historii rynku magazynowego w Polsce. Pozwala to Polsce utrzymywać się na podium krajów europejskich, za Niemcami, konkurując od lat o drugie miejsce z Holandią.

Obecna sytuacja makroekonomiczna, uwarunkowania wewnętrzne na niektórych rynkach logistycznych oraz silny popyt ze strony najemców, mogą przełożyć się na powstanie luki podażowej w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy. Dla branży będzie to oznaczało większe trudności w negocjowaniu stawek najmu, które od początku zeszłego roku wzrosły znacząco, nawet o 20-30 proc. w zależności od lokalizacji, a także mniejszą elastyczność w wyborze odpowiednio dostosowanych modułów magazynowych – mówi Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektorka Industrial Services Hub w Savillsie.

Pomimo dużego wolumenu nowej powierzchni magazynowej oddanej do użytkowania w ciągu ostatnich dwóch lat, współczynnik powierzchni niewynajętej systematycznie spadał z 6,6 proc. w 2020 roku do około 4 proc. na koniec ubiegłego roku. Z wyjątkiem Polski Zachodniej, gdzie wysoka podaż nowej powierzchni o charakterze spekulacyjnym przełożyła się na chwilowy wzrost poziomu wakatów do ponad 10 proc., w wielu lokalizacjach brakuje dużej liczby konkurencyjnych ofert. Zarówno w Trójmieście, Krakowie, jak i na największych rynkach, takich jak druga strefa podwarszawska czy Poznań, poziom pustostanów utrzymuje się poniżej 3 proc.

Przewidujemy, że średni wskaźnik pustostanów w 2023 roku będzie oscylował wokół 4 proc. W związku z tym spodziewamy się utrzymania trendu wzrostu stawek czynszu w najbardziej poszukiwanych, najlepszych lokalizacjach. Jeśli obecna sytuacja makroekonomiczna nie ulegnie niespodziewanym dalszym zawirowaniom prowadzącym do pogłębienia pogorszenia europejskiej i globalnej koniunktury, popyt na powierzchnie magazynowe powinien utrzymać się na stabilnym poziomie, pomimo że branża produkcyjna oraz e-commerce, które od lat były jedynymi z głównych motorów napędowych rozwoju rynku, muszą się obecnie mierzyć z wieloma wyzwaniami. Na ograniczeniach w dostępie do gruntów zyskać mogą jednak rynki wschodzące oraz starsze obiekty miejskie nadające się do przebudowy. Wzrost cen energii dodatkowo umocni, już teraz bardzo silny, trend w kierunku ESG – podsumowuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk.