Polska Luka i wysokie czynsze na rynkach regionalnych

Jak podaje BNP Paribas Real Estate, na koniec I kwartału zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych wyniosły 6,47 mln mkw. Niezmiennie największymi rynkami biurowymi w Polsce po Warszawie pozostają Kraków (1,75 mln mkw.), Wrocław (1,31 mln mkw.) i Trójmiasto (1,01 mln mkw.).

Od stycznia do końca marca 2023 roku nowa podaż na rynkach regionalnych wyniosła 68 tys. mkw., czyli o 70 pp. mniej niż w 2022 roku. Kraków przoduje pod względem wolumenu nowej powierzchni dostarczonej w tym okresie na rynek, gdzie pozwolenie na użytkowanie dostały: Ocean Office Park B (28,6 tys. mkw., Cavatina) i Fabryczna Office Park B5 (14 tys. mkw., Inter-Bud). W I kwartale urosły również zasoby na rynkach wrocławskim i trójmiejskim. Wśród znaczących oddanych do użytku obiektów znalazły się Centrum Południe 3 we Wrocławiu (20,9 tys. mkw., Skanska) oraz Officer w Gdyni (4,7 tys. mkw., Panorama/Allcon).

Autorzy raportu z BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że ponad 60 proc. powierzchni w budowie trafi na rynek w 2023 roku, 22 proc. w 2024 roku, a 16 proc. w 2025 roku. Procentowo, najwięcej buduje się we Wrocławiu i Katowicach, gdzie w sumie na oba rynki przypada ponad 50 proc. nowo powstającej powierzchni. Trzy największe biurowce obecnie w budowie w miastach regionalnych to: Wima w Łodzi (33,8 tys. mkw., Cavatina Holding, otwarcie IV kwartał 2023 roku), Carft w Katowicach (26,7 tys. mkw., Ghelamco, II kwartał 2023 roku) oraz Nowy Rynek E w Poznaniu (26,5 mkw., Skanska, IV kwartał 2023 roku).

W I kwartale łączny popyt brutto w miastach regionalnych osiągnął prawie 175 tys. mkw., co daje wzrost o 13 pp. w porównaniu do analogicznego okresu 2022 roku. Według analityków BNP Paribas Real Estate Poland to sygnał, że aktywność najemców w regionach powróciła do poziomu sprzed pandemii, a nawet go przekroczyła, notując wzrost o 35 pp. w stosunku do I kwartału 2019 roku. W strukturze popytu najaktywniejsi okazali się najemcy reprezentujący sektory IT & usługi oraz produkcyjny. W sumie przypadło na nich 38 proc. popytu brutto.

Wysoka inflacja wpływa na koszty najmu biur w miastach regionalnych. Obraz rynku w I kwartale kształtowały dodatkowo: indeksacja czynszów, wzrost kosztów eksploatacyjnych i płacy minimalnej. Autorzy raportu szacują, że wzrost kosztów eksploatacyjnych wyniesie średnio około 30 proc., a w niektórych przypadkach nawet 50 proc.

Luka podażowa na rynkach regionalnych zbliża się wielkimi krokami. Najemcy to widzą i coraz częściej decydują się na podpisywanie sześcio- i siedmioletnich umów najmu. Dłuższe kontrakty to nie tylko sposób na zabezpieczenie odpowiedniej przestrzeni do pracy, ale także oszczędność finansowa. To o tyle istotne, że decyzje są podejmowane w cieniu wzrostów kosztów najmu i wysokich cen aranżacji oraz wykończenia powierzchni – przekonuje Dorota Fabisiak, zastępca dyrektora, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Na koniec kwartału na ośmiu analizowanych rynkach było 1,03 mln mkw. wolnych biur, a wskaźnik pustostanów wyniósł 15,9 proc. (wzrost o 0,6 pp. w ujęciu kwartał do kwartału oraz 0,4 pp. r-d-r.). Najwyższy odsetek wolnych powierzchni biurowych zanotowano niezmiennie w Łodzi (20,5 proc.), a najniższy w Szczecinie (3,1 proc.). Wzrost zasobów biurowych przełożył się na wzrost wskaźnika we Wrocławiu (o 1,8 pp. w ujęciu kwartał do kwartału) i Krakowie (o 1,4 pp.). Z kolei największy spadek pustostanów odnotowano w Szczecinie (o 2,7 pp.) i Lublinie (o 2,2 pp.), na dwóch najmniejszych rynkach biurowych w Polsce.

Ostatnie trzy lata przyniosły wiele zmian na rynku biurowym. Obecnie jesteśmy świadkami redefiniowania przestrzeni biurowych, pracodawcy i pracownicy dostosowują je do nowych modeli pracy, takich jak praca zdalna czy hybrydowa. Biura rywalizują z domami pracowników. I robią to coraz skuteczniej oferując narzędzia i rozwiązania, których nie zapewnia przestrzeń mieszkalna – uważa Agnieszka Witkowska, konsultantka, Reprezentacja Wynajmującego, Sektor Biurowy, BNP Paribas Real Estate Poland.