Europa Środkowo-Wschodnia Inwestorzy wciąż czekają

Wzrost stóp procentowych w Europie miał także znaczący wpływ na ceny transakcyjne i aktywność inwestorów. Na rynku widać już jednak pierwsze symptomy poprawy sytuacji. Gracze rynkowi zdecydowali się przyjąć podejście "wait and see", aby zrozumieć, w jaki sposób obecne otoczenie gospodarcze i zmiany w strategiach wpłyną na procesy decyzyjne najemców. W rezultacie w I połowie 2023 w Europie Środkowo-Wschodniej zawarto transakcje o wartości zaledwie 2,31 mld euro.

Chociaż niektórzy globalni gracze przyjmują ostrożne podejście, inwestorzy z Europy Środkowo-Wschodniej są aktywni na rynku inwestycyjnym. Obecnie szczególnie konkurencyjni są nabywcy finansujący transakcje z środków własnych bez wsparcia finansowania zewnętrznego. Ponadto obserwujemy pierwsze oznaki poprawy sytuacji, w tym zmniejszoną zmienność stóp procentowych, spadające stopy inflacji i ustabilizowane wartości nieruchomości. Oczekuje się, że czynniki te zwiększą zaufanie instytucji bankowych i aktywność podmiotów udzielających kredytów, ostatecznie napędzając wzrost rynku w ciągu roku – mówi Dmytro Havrylenko, head of Capital Markets, JLL.

Największa pod względem wartości transakcja została zrealizowana w Czechach w sektorze handlowym i dotyczyła portfolio supermarketów i parków handlowych, które Trei Real Estate sprzedało Star Capital Finance Group za około 200-205 mln euro. Warto również zauważyć, że transakcja ta obejmowała zarówno nieruchomości czeskie, jak i słowackie. W sektorze magazynowym istotną transakcją było nabycie Campus 39 przez P3 za prawie 140 mln euro. W branży handlowej Redtone nabył od G City Europe centrum handlowe Palác Pardubice za około 120-125 mln euro. Warto również wspomnieć o najbardziej znaczącej transakcji biurowej w regionie, czyli sprzedaży Woli Retro. Kompleks biurowy, zrealizowany przez Develię w latach 2019-2020, został zakupiony przez węgierskiego inwestora Adventum International za około 70 mln euro.

Wolumen inwestycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych przekroczył 870 mln euro, co oznacza spadek o 70 proc. w porównaniu z I połową 2022, kiedy doszło do rekordowej sprzedaży kompleksu biurowego Warsaw Hub. Niemniej jednak jest to najniższy sześciomiesięczny wynik od 2010 roku. W Czechach w I połowie 2023 wolumen transakcji wyniósł 800 mln euro. Oznacza to spadek o 37 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku i wzrost o 72 proc. w porównaniu z II połową 2022 roku. Większość wolumenu inwestycyjnego została wygenerowana w I kwartale 2023.

Niepewne perspektywy i dalszy wzrost kosztów finansowania spowodowały bardzo ostrożny i opóźniony proces podejmowania decyzji przez nabywców na Węgrzech, co było widoczne w aktywności transakcyjnej. Wolumen inwestycji w I połowie 2023 wyniósł mniej niż 250 mln euro, co stanowi najniższy wolumen od 2013, wskazując na spadek o około 60 proc. rok do roku. W Rumunii wolumen inwestycji w nieruchomości w I połowie 2023 wyniósł 181 mln euro, czyli o 44 proc. mniej niż w I połowie 2022. Wolumen inwestycyjny był zdominowany przez transakcje magazynowe, z udziałem około 33 proc., a następnie transakcje w sektorze biurowym (29 proc.). Wolumen inwestycyjny na Słowacji w badanym okresie wyniósł ponad 210 mln euro, co oznacza spadek w skali roku o ponad 80 proc. (z wyłączeniem transakcji Penta Alto) i najniższą wartość od 2017.

Na koniec I półrocza oczekiwana stopa kapitalizacji dla najlepszych warszawskich aktywów biurowych wyniosła około 5,5 proc. Najniższe stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych odnotowano w Czechach na poziomie 4,9 proc. Z kolei na Węgrzech, Słowacji i w Rumunii stopy kapitalizacji szacowano odpowiednio na ok. 6,25 proc., 5,95 proc. i 7,5 proc.

W oparciu o ogólne nastroje rynkowe, JLL szacuje stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w II kwartale 2023 na poziomie 6,15 proc. W Czechach stopy kapitalizacji dla obiektów handlowych były najniższe w porównaniu do innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej i osiągnęły wartość 5,75 proc. Na Węgrzech, Słowacji i w Rumunii stopy kapitalizacji dla obiektów handlowych wyniosły odpowiednio: 6,75 proc., 6,5 proc. i 7,5 proc.

Na koniec czerwca 2023 roku w Polsce stopa kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych została oszacowana na poziomie około 6,4 proc. Najniższą stopę kapitalizacji odnotowano w Czechach (5 proc.). Na Węgrzech, Słowacji i w Rumunii stopy kapitalizacji dla aktywów magazynowych wyniosły odpowiednio: 6,5 proc., 6 proc. i 7,5 proc.