Rumunia Bukareszt z rekordowym popytem

W porównaniu z latami 2022 i 2021, pierwsze dziewięć miesięcy tego roku przyniosło wzrost średniej wielkości transakcji o 35 proc., co znalazło odzwierciedlenie w całkowitym popycie (347,2 tys. mkw.), odpowiadającym 56 proc. wzrostu w skali roku. Co więcej, III kwartał 2023 ustanowił rekordowy kwartalny popyt w stolicy Rumunii, z zawartymi transakcjami na poziomie 157,1 tys. mkw.

Jeśli ten poziom utrzyma się również w nadchodzących miesiącach, oczekuje się, że do końca 2023 roku po raz pierwszy w historii zostanie przekroczony próg 400 tys. mkw. wynajętej powierzchni w ciągu roku. Udział popytu netto w całkowitym wolumenie transakcji najmu w III kwartale wyniósł jednak zaledwie 35 proc., a wskaźnik pustostanów spadł do 14,9 proc. (z 15,2 proc. na początku roku).

Rynek biurowy w Bukareszcie jest obecnie w dynamicznej sytuacji, ponieważ obserwujemy na nim rozwój nowych trendów popytowych. W związku z tym nastąpiła dywersyfikacja pod względem obszarów działalności firm wynajmujących powierzchnie biurowe. Sektor IT&C, który zwykle odpowiada za około 40-50 proc. całkowitego rocznego popytu, zaczął tracić część swojego udziału w rynku, za to popyt ze strony firm produkcyjnych, spółek świadczących usługi specjalistyczne i finansowe, operatorów prywatnych klinik i szpitali, a nawet prywatnych jednostek edukacyjnych wzrósł w ciągu ostatnich kilku kwartałów. Należy również zauważyć, że chociaż większość popytu wynikała z odnowienia lub renegocjacji istniejących powierzchni, firmy zdecydowały się utrzymać swoje zakontraktowane powierzchnie, a kilka z nich powiększyło nawet swoje powierzchnie biurowe. Odnotowano szereg najemców, którzy dostosowali swoje zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe i zmniejszyli zakontraktowane powierzchnie w wyniku renegocjacji. Zjawisko to będzie prawdopodobnie kontynuowane w nadchodzących miesiącach, stopniowo stabilizując się od II połowy 2024 roku – tłumaczy Madalina Cojocaru, partnerka w dziale biurowym Cushman & Wakefield Echinox.

Nowa podaż w III kwartale obejmowała drugi budynek projektu biurowego U-Center (32,5 tys. mkw. GLA) zrealizowanego przez Forte Partners w dzielnicy Centrum, a łączna powierzchnia oddana do użytku w 2023 wyniosła 102,5 tys. mkw. przy zasobach biurowych w mieście sięgających 3,41 mln mkw. Czynsze biurowe w Bukareszcie ustabilizowały się, bez dalszych istotnych zmian na głównych podrynkach, a główny czynsz w obszarze CBD utrzymał się na poziomie 22,00 euro/mkw. miesięcznie.

Powierzchnia znajdująca się w budowie jest dość ograniczona i wynosi zaledwie 80 tys. mkw. GLA, co stanowi najniższy poziom w ciągu ostatnich 16 lat. Konflikty urbanistyczne, w których jedną ze stron jest gmina miejska Bukareszt, pozostają póki co nierozwiązane. W związku z tym eksperci Cushmana utrzymują, że trudno jest przedstawić jakiekolwiek prognozy dotyczące podaży powierzchni biurowej po 2024-2025 bez jasnego rozwiązania kwestii formalnych. Projekty o łącznej powierzchni ponad 300 tys. mkw. w całej stolicy czekają na otrzymanie pozwoleń na budowę. W ciągu ostatnich trzech lat Cushman & Wakefield Echinox doradzał w Rumunii przy transakcjach najmu o łącznej powierzchni ponad 165 tys. mkw.