Polska W stolicy królują renegocjacje

Koniec minionego roku warszawski rynek biurowy zamknął z łącznymi zasobami powierzchni na poziomie 6,2 mln mkw., z czego w 2023 roku oddano zaledwie 61 tys. mkw. powierzchni. Jest to najniższa wartość rocznej nowej podaży na przestrzeni ostatnich pięciu lat. Średnia dla tego okresu wynosiła około 220 tys. mkw., co pokazuje, że obecnie w stolicy przybywa niewiele biur. W IV kwartale do użytku dostarczono 40,6 tys. mkw. powierzchni biurowej w ramach tylko dwóch projektów: Lakeside na Mokotowie oraz Studio B w strefie Centrum Zachód.

Rok 2024 będzie kolejnym rokiem ze znacząco niższym poziomem nowej podaży nie tylko w stolicy, ale również w miastach regionalnych. Spowolnienie gospodarcze, wydłużone procesy decyzyjne i cięcia budżetowe po stronie najemców, a także wysokie koszty realizacji inwestycji spowodowały, że wielu deweloperów zrewidowało swoje plany inwestycyjne na lata 2024-2025 – mówi Małgorzata Fibakiewicz, dyrektorka działu wynajmu powierzchni biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Jak pokazuje raport, w 2023 roku można było zaobserwować wzrost popytu na powierzchnie biurowe. Na koniec roku wyniósł on prawie 750 tys. mkw. i choć jest to niższy wolumen w porównaniu do rekordowego 2022 roku, to w odniesieniu do pandemicznych lat 2020-2021 widać znaczny wzrost. W okresie od października do grudnia minionego roku zostało wynajęte ponad 255,6 tys. mkw. stołecznej powierzchni biurowej. Najemcy najbardziej interesowali się powierzchnią biurową w strefach: Centrum, Centralny Obszar Biznesu oraz Służewiec.

Największy udział w strukturze popytu przypadł renegocjacjom (49,3 proc.), co może wynikać z faktu, że dla najemców istotną kwestią jest ograniczenie kosztów ewentualnej przeprowadzki i dostosowywania powierzchni do swoich potrzeb. Nowe umowy na przestrzeń biurową w Warszawie w IV kwartale stanowiły 43,2 proc. zarejestrowanego popytu. Do największych transakcji tego okresu zalicza się przedłużenie najmu 12,9 tys. mkw. przez GDDKiA w budynku Green Corner B, przednajem 12 tys. mkw. przez Lux Med w Lakeside oraz przedłużenie połączone z ekspansją na łącznie 7,3 tys. mkw., podpisane przez Lionbridge Poland w obiekcie Astrum Business Park I. Eksperci prognozują, że w kolejnych kwartałach aktywność najemców na warszawskim rynku będzie utrzymywać się na stabilnym poziomie.

Wolumen budowanej powierzchni na koniec IV kwartału 2023 roku osiągnął poziom 238 tys. mkw. W ostatnim kwartale 2023 ogłoszono budowę tylko jednego nowego projektu: Studio A, zaś w I kwartale 2024 rozpocznie się budowa dwóch kolejnych biurowców: Vena i II faza kompleksu Skyliner. Tym samym dostępność powierzchni biurowej w Warszawie maleje, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach. Ma to również odzwierciedlenie we wskaźniku pustostanów. Na koniec IV kwartału pustostany wynosiły 10,4 proc. całkowitej dostępnej powierzchni w stolicy, co stanowiło spadek o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 1,2 p.p. w odniesieniu do analogicznego okresu rok wcześniej. Jak wskazują eksperci, trend spadkowy wskaźnika pustostanów na warszawskim rynku biurowym będzie kontynuowany.

Choć aktywność deweloperów w ostatnim czasie nieco wzrosła, to powierzchnia oddawana do użytku nie nadąża za potrzebami biurowymi w stolicy. Sytuację tę kształtuje kilka czynników. Po pierwsze, ograniczona liczba nowej podaży w 2023 roku wymuszona niepewną sytuacją gospodarczą, a po drugie – utrzymanie aktywności najemców w minionym roku na relatywnie wysokim poziomie. Kolejnym czynnikiem jest dojrzałość rynku, co wiąże się ze stopniowym wyłączeniem z użytkowania starszych nieruchomości – podkreśla Klaudia Okoń, starsza konsultantka, business intelligence hub & consultancy BNP Paribas Real Estate Poland.

Jak wskazuje raport BNP Paribas Real Estate, w 2024 roku może wzrosnąć presja na właścicieli nieruchomości na podniesienie wysokości stawek czynszów, zwłaszcza w przypadku projektów znajdujących się w budowie. W 2023 stawki za najlepsze powierzchnie biurowe nie uległy znacznej zmianie względem końca 2022 roku. Wynosiły one odpowiednio 22-26 euro/mkw. za miesiąc w strefie Centrum i 13,50-16,50 euro/mkw. za miesiąc w lokalizacjach pozacentralnych.

Polski rynek nieruchomości komercyjnych wkrótce obejmie też fala modernizacji, ponieważ około 70 proc. budynków jest nieefektywnych energetycznie. Coraz większe zainteresowanie powierzchniami ekologicznymi, widać również po stronie najemców. Obecnie w Warszawie trzy budynki biurowe poddawane są modernizacji: Warta Tower, Saski Crescent oraz University Business Center II.

Działania modernizacyjne i konwersje budynków są konieczne, aby dopasować je do coraz wyższych standardów ESG. Trend ten jest zresztą widoczny nie tylko w Polsce, ale i w Europie, gdzie do 2030 roku ponad trzy czwarte budynków biurowych może być przestarzała. Sukcesywne zwiększanie efektywności energetycznej budynków to jedno z największych wyzwań dla sektora nieruchomości komercyjnych. Unia Europejska, dążąc do osiągnięcia zeroemisyjności do 2050 roku, nakazuje ograniczenie zużycia energii i emisji gazów cieplarnianych przez sektor nieruchomości – mówi Dorota Mielke, dyrektorka w dziale wynajmu powierzchni biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Zwracanie uwagi na kwestie środowiskowe widoczne jest przy nowych inwestycjach. Wkrótce Warszawa zyska pierwszy biurowiec z drewnianą konstrukcją. Czteropiętrowy budynek będzie częścią kompleksu biurowego Poleczki Park na warszawskich Wyczółkach, a proekologiczne rozwiązania w nim zastosowane pomogą obniżyć zużycie energii.