Polska Handel kwitnie w biurowcach

Jednocześnie ostatnie lata przyniosły wiele zmian w preferencjach użytkowników w zakresie wykorzystania przestrzeni biurowej oraz rodzaju usług dostępnych w biurowcach. Jak wynika z analizy firmy Cushman & Wakefield, średnio 6 proc. powierzchni w stolicy zajmują lokale usługowo-handlowe w budynkach biurowych. 87 proc. lokali handlowo-usługowych znajduje się na parterze, co podkreśla ich strategiczne umiejscowienie dla maksymalnej widoczności i dostępności. 390 tys. mkw. w 1,4 tys. lokalach w ponad 360 lokalizacjach – to zasób powierzchni usługowo-handlowej w biurowcach w Warszawie według stanu na koniec 2023 roku. Centrum i Centralny Obszar Biznesowy łącznie koncentrują ponad połowę wszystkich lokali handlowych w biurowcach, przy czym to w COB jest najwyższe nasycenie powierzchnią handlowo-usługową w obiektach biurowych – ponad 1,5 mkw. na osobę.

Jak podają eksperci, powierzchnie handlowo-usługowe w biurowcach zyskują na popularności. W nowszych projektach stanowią już nawet 7 proc. powierzchni. Wpływ na to mają zmiany zachodzące w tkance miejskiej związane z ewolucją potrzeb użytkowników biur i mieszkańców warszawskich dzielnic, trend tworzenia przestrzeni wielofunkcyjnych oraz kurczące się zasoby dostępnych gruntów w kluczowych dla biznesu lokalizacjach. W Warszawie zasób nowoczesnej powierzchni handlowej (wyłączając wolnostojące magazyny handlowe, a także powierzchnie w centrach handlowych zajmowane przez wielkopowierzchniowe hipermarkety spożywcze), to 1,2 mln mkw. w 45 lokalizacjach, przy czym w ostatnich dwóch latach dostarczone zostało zaledwie 37 tys. mkw.

Wobec niedostępności powierzchni w centrach handlowych, najemcy poszukują̨ innych lokalizacji, a ich uwaga w naturalny sposób kieruje się w stronę lokali w budynkach biurowych i mieszkalnych. Znajdujące się w ogromnej większości w parterze biurowców powierzchnie tworzą strefy usługowo-handlowe coraz bardziej otwarte na ruch z zewnątrz. Analizując dane dotyczące handlu w biurowcach skupiliśmy się na budynkach klasy A i B, ale pominęliśmy projekty typu mixed-use, które mają nieco inną specyfikę – tłumaczy Ewelina Staruch, analityczka rynku handlowego, Cushman & Wakefield.

Zmiany w modelu pracy, mocno widoczne między innymi w stolicy, wpłynęły na preferencje użytkowników w zakresie korzystania z biur oraz rodzaju usług dostępnych w budynku. W raporcie "Biuro czy dom? Co przyciąga Polaków do pracy w biurze" Cushman & Wakefield przedstawił wnioski z badania analizującego praktyczne zachowania użytkowników oraz ich oczekiwania związane z projektowaniem przestrzeni do pracy.

Respondenci wskazali, że aż 45 proc. z nich korzysta ze stref gastronomicznych w biurowcu przynajmniej raz w miesiącu, 1/3 wskazała też ofertę usługową, a blisko 30 proc. kluby fitness. Pracownicy często korzystają również ze stref relaksu, takich jak ogródki, ławki czy leżaki – tak odpowiedziało 36 proc. badanych – mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research, Cushman & Wakefield.

Potwierdza to wyniki wcześniejszej ankiety, przeprowadzonej w 2022 roku wśród zarządców biur. Jako najważniejszą usługę wskazali oni wtedy restaurację/kantynę (67 proc.). Na kolejnych miejscach znalazły się: bankomat (43 proc.), sklep spożywczy (30 proc.), kawiarnia (21 proc.) oraz paczkomaty (19 proc.).

Wszystkie te wybory wskazują kierunek, w jakim powinni podążać właściciele obiektów biurowych, aby uzyskać przewagę konkurencyjną i stworzyć tętniący życiem obiekt pełen najemców – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.

Chociaż średnio w Warszawie powierzchnia handlowo-usługowa zajmuje 6 proc. budynku biurowego, to dla obiektów oddanych do użytku w ciągu ostatnich 10 lat jest to już 7 proc. Jeszcze w 2013 roku lokale tego typu posiadało 60 proc. biurowców, na koniec 2023 roku było to już 64 proc. Eksperci Cushman & Wakefield szacują, że w 2025 roku ten udział jeszcze wzrośnie.

Największą koncentrację powierzchni handlowej w centrach biznesowych obserwujemy w COB, Służewcu i Centrum, jednak warto zaznaczyć, że w Ścisłym Centrum mówimy też o najmniejszych lokalach – średnio niewiele ponad 200 mkw. Najwyższą średnią powierzchnię lokalu, oscylującą wokół 400 mkw., oferuje strefa biurowa Zachód – wyjaśnia Magdalena Gniazdowska, leasing manager, Retail Agency, Cushman & Wakefield.

Aktualnie niewynajęte pozostaje 257 lokali handlowo-usługowych w warszawskich biurowcach o łącznej powierzchni 53 tys. mkw., czyli 18,2 proc. Dla porównania, w centrach i parkach handlowych wskaźnik pustostanów wynosi 9,3 proc. Najwięcej niewynajętej powierzchni handlowo-usługowej znajduje się w najnowszych budynkach biurowych, oddanych do użytku w latach 2020-2024. Aż 157 dostępnych lokali oferuje powierzchnię od 100 do 500 mkw., co ogranicza wachlarz potencjalnych najemców.

Przeważająca liczba lokali dostępnych obecnie do wynajęcia na rynku nie przekracza 500 mkw. Jednym z kluczowych wyzwań dla właścicieli budynków biurowych jest odpowiedzenie na potrzeby najemców i uzupełnienie deficytu dużych lokali. Marki handlowe aktywnie poszukujące powierzchni większych niż 500 mkw. spotykają się z bardzo ograniczoną ofertą. Wynika to z niskiej podaży oraz dużego obłożenia, a co za tym idzie niskiego poziomu pustostanów. Tylko 8 proc. wolnych lokali dostępnych obecnie na rynku można zaklasyfikować jako duże lub największe (o powierzchni ponad 500 mkw.) – dodaje Ewelina Staruch.

Najwyższy poziom pustostanów, biorąc pod uwagę ich powierzchnię w odniesieniu do całkowitego zasobu, występuje w strefach Wschód (28,4 proc.) i Służewiec (21,9 proc.). Jak wynika z raportu, handel w biurowcach zdominowany jest przez gastronomię (26 proc.) i usługi (22 proc.). Co ciekawe, te lokalizacje wybierają też chętnie centra medyczne (105 placówek, czyli 9 proc.), a także sklepy spożywcze (7 proc.).

Możemy mówić o synergii oferty dzielnic biznesowych i centrów handlowych. Należy jednak zaznaczyć, że w tych drugich zdecydowanie więcej jest punktów z kategorii moda, zdrowie i uroda, wyposażenie domu czy też elektronika. Tego typu sklepy wymagają przeważnie większych powierzchni niż te dostępne w biurowcach i preferują wyższą odwiedzalność, także, albo przede wszystkim, w weekendy – mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.

Autorzy raportu wskazali, że w biurowcach w Warszawie obecnych jest aktualnie 806 unikalnych marek handlowych, z czego najwięcej lokali posiadają: Żabka, Gorąco Polecam, Zdrofit, Green Caffe Nero, Rossmann oraz Lux Med.

Widzimy ewolucję handlu w dużych miastach, zwłaszcza w Warszawie. Obserwujemy też sukcesywną odbudowę zainteresowania ulicami handlowymi. Powierzchnie handlowo-usługowe w biurowcach stanowią rozwinięcie czy też uzupełnienie tego konceptu. Warto zauważyć, że czynsze za te lokale w najlepszych biurowych lokalizacjach wynoszą dziś 50-60 euro/mkw., podczas gdy w centrach handlowych mówimy nawet o 150-170 euro. Oczywiście minusem handlu w biurowcach jest kwestia niższych obrotów w weekendy, brak wielkopowierzchniowych propozycji oraz trudności w zachowaniu kompromisu estetycznego pomiędzy budynkami biurowymi a handlowymi. Jednak dogodna lokalizacja i profil klienta mogą rekompensować te niedogodności – podsumowuje Magdalena Gniazdowska.