Polska W mieszkaniówce brakuje równowagi

Liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w stolicy wciąż pozostaje za mała w porównaniu do popytu. W ofercie znajduje się ponad 11,2 tys. lokali, które przy utrzymaniu tempa zakupów z minionego roku znalazłyby swoich właścicieli w siedem miesięcy. W pierwszych trzech miesiącach 2024 średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie wyniosła 17 268 zł/mkw., co oznacza wzrost o 17 proc. rok do roku. W najbliższym czasie ceny dalej będą rosły, choć w niższym tempie.

Z początkiem 2024 roku wstrzymano przyjmowanie wniosków o kredyty mieszkaniowe w ramach rządowego programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Przyczyną było wykorzystanie przewidzianych na ten cel środków. W pierwszych miesiącach 2024 roku sprzedaż nowych mieszkań w Warszawie, pozbawiona wsparcia dotowanymi kredytami, wyraźnie spadła. Warto jednak zauważyć, że 4423 kupionych lokali to ponad dwa razy więcej, niż bardzo słabe wyniki sprzedaży odnotowane w III kwartale 2022 roku. Oznacza to, że na popyt na mieszkania ma wpływ nie tylko obecność dopłat, ale i zmieniające się otoczenie gospodarcze, m.in. niższe oprocentowanie kredytów, niższa inflacja i rosnące wynagrodzenia – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

Od stycznia do marca 2024 roku deweloperzy uruchomili sprzedaż ponad 4,3 tys. mieszkań. Było to o niemal 30 proc. mniej niż w poprzednim kwartale. W związku z równoczesnym spadkiem popytu, wielkość oferty dostępnej na koniec I kwartału tego roku nieznacznie wzrosła i wyniosła ponad 11,2 tys. lokali. W pierwszych trzech miesiącach 2024 po raz pierwszy od ponad roku nie wystąpiła w Warszawie przewaga liczby mieszkań sprzedanych nad liczbą mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Obie te wartości niemal się zrównały, co spowodowało ustabilizowanie się wielkości oferty dostępnej na koniec kwartału.

Rynek znajduje się jednak poza stanem trwałej równowagi, ze względu na niewystarczającą liczbę mieszkań w sprzedaży w odniesieniu do zapotrzebowania. Przy utrzymaniu poziomu zakupów z 2023 roku, aktualna oferta zostałaby wyprzedana w mniej niż siedem miesięcy. Tymczasem w warunkach zbliżonych do równowagi rynkowej ten wskaźnik wynosi około roku. Potwierdza to, że rynek mieszkaniowy w Warszawie potrzebuje większej liczby inwestycji mieszkaniowych.

Nowe mieszkania są potrzebne, zwłaszcza jeśli uda się zrealizować rządową zapowiedź programu, który ma zastąpić „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. W porównaniu do poprzednika, nowy program „Kredyt mieszkaniowy #naStart” ma w większym stopniu wspierać duże rodziny. Jego beneficjentami mogą być jednak bardzo różne grupy nabywców. Prace nad programem trwają, według zapowiedzi miałby wejść w życie na jesieni tego roku – dodaje Agnieszka Mikulska z CBRE.

W marcu tego roku średnia cena lokali po raz pierwszy wprowadzonych do sprzedaży była równa 16 595 zł/mkw. Mieszkania tańsze niż przeciętne wyprzedają się szybko, ich oferta jest coraz mniejsza i nabywcy coraz częściej są zmuszeni wybierać z droższych opcji. Co więcej, w najbliższych miesiącach wysoce prawdopodobny jest dalszy wzrost cen, choć jego tempo powinno zmaleć.