Polska Kondycja biurowej Warszawy

Niespełna 11 proc. zasobów powierzchni biurowych w Warszawie, liczących obecnie ponad 6,3 mln mkw. czeka na najemców. Jak wskazują analitycy agencji Walter Herz, średni poziom pustostanów od roku prawie się nie zmienił, ale pogłębiły się różnice, jeśli chodzi o dostępność biur w zależności od lokalizacji. Wolnych powierzchni ubyło przede wszystkim w centrum, gdzie panuje deficyt oferty, a stawki czynszowe dochodzą do 29 euro/mkw. za miesiąc. W pozostałych częściach Warszawy wybór nieco się zwiększył (13-17 euro/mkw. za miesiąc).

Deweloperzy wykazują ograniczoną aktywność w zakresie nowych projektów, co wynika z ostrożności i uważnej analizy chłonności rynku w odniesieniu do nowych zasobów. Jednocześnie, obserwujemy rosnącą tendencję do konwersji biurowców w projekty mieszkaniowe, PRS albo akademiki, a także spadek planowanej powierzchni biurowej w nowych inwestycjach – zaznacza Mateusz Strzelecki, partner/head of Tenant Representation, Walter Herz.

W II kwartale 2024 roku potencjał biurowy Warszawy zwiększył się jedynie o 15 tys. mkw. powierzchni, dzięki zakończonej budowie biurowca Vibe A. Natomiast w pierwszych trzech miesiącach roku oddane zostało 49 tys. mkw. biur.

W ciągu I półrocza tego roku na warszawski rynek weszło zaledwie 65 tys. mkw. powierzchni, a z planów na cały 2024 rok wynika, że oddane zostanie łącznie około 100 tys. mkw. nowych biur. Jak przypomina Walter Herz, w 2023 roku nowa podaż w sektorze nie przekroczyła 60 tys. mkw.

W budowie, jak oblicza agencja, pozostaje w Warszawie przeszło 248 tys. mkw. powierzchni biurowych. W realizacji są m.in. takie obiekty jak Office House (Towarowa 22), Upper One, The Form, The Bridge, Vena, CD Projekt HQ, Skyliner II Warsaw, Studio II. Modernizowane są V Tower, University Business Center II oraz G5 Prime Offices. Niemal 90 proc. powierzchni realizowanych jest w nowych projektach zlokalizowanych w centrum miasta i na Woli w okolicy ronda Daszyńskiego.

Mateusz Strzelecki zauważa, że decydujący wpływ na projektowanie przestrzeni biurowych mają teraz kryteria związane z ESG.

Duża ilość zieleni oraz zastosowanie rozwiązań z zakresu zrównoważonego rozwoju dla zapewnienia standardów środowiskowych charakteryzuje, zarówno nowe obiekty, jak i modernizowane nieruchomości – informuje.

W Warszawie popyt na biura w II kwartale tego roku był większy niż w I o prawie 40 tys. mkw. Zakontraktowane zostało niespełna 180 tys. mkw. powierzchni. Największe wzięcie miały biura zlokalizowane w centralnej części miasta oraz na Służewcu, gdzie dostępne są ekonomiczne oferty, atrakcyjne dla firm, które z uwagi na dekoniunkturę gospodarczą zaplanowały ograniczenie kosztów.

W ostatnich miesiącach mogliśmy obserwować w Warszawie wzrost popytu na powierzchnie biurowe w porównaniu do I kwartału 2024 roku. Mimo to pustostany utrzymują się na stałym poziomie. Priorytetem dla najemców pozostaje minimalizowanie kosztów związanych z przeprowadzkami i dostosowaniem przestrzeni do nowych potrzeb – zauważa Mateusz Strzelecki.

W strukturze najmu na warszawskim rynku w ostatnim kwartale zaczęły przeważać renegocjacje. Można było obserwować skokowy wzrost tych transakcji, biorąc pod uwagę ich udział w strukturze najmu w I kwartale tego roku, w którym najwięcej było nowych umów.

I półrocze 2024 roku, jeśli chodzi o popyt zamknęło się wynikami na tym samym poziomie, jak I półrocze 2023 roku. Do połowy 2024 wynajęte zostało prawie 320 mkw. powierzchni, o około 2 proc. mniej niż w analogicznym czasie rok temu (326 tys. mkw.).

Wśród najemców dominują duże podmioty, szczególnie grupy mediowe, które walczą o powrót pracowników do biur w pełnym wymiarze. Większość firm preferuje jednak model hybrydowy, który zakłada częste wizyty w biurze. Spółki IT nadal wykazują duże zainteresowanie nowymi powierzchniami, dążąc do optymalizacji metrażu i poprawy jakości przestrzeni biurowej. Kluczowe są tutaj rozwiązania wspierające pracę hybrydową, telekonferencje oraz kolaborację między pracownikami. Również najemcy instytucjonalni i podmioty państwowe zwiększają swoją aktywność na rynku, co jest efektem odblokowania decyzji po wyborach – informuje Mateusz Strzelecki.