Polska Renegocjacji wciąż najwięcej

Współczynnik pustostanów w II kwartale 2024 obniżył się tylko nieznacznie w porównaniu z poprzednim kwartałem, a najemcy coraz częściej decydowali się na renegocjowanie umów najmu. Wzrost zainteresowania najemców zrównoważonymi i technologicznie zaawansowanymi biurami przekłada się na rosnącą liczbę modernizacji starszych budynków biurowych lub zmianę ich funkcji.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie prawie 6,26 mln mkw. W I połowie 2024 stołeczny rynek powiększył się o pięć nowych budynków biurowych o łącznej powierzchni 63,7 tys. mkw., w tym Vibe A (15 tys. mkw.), który został oddany do użytku w podstrefie Zachodnie Centrum w II kwartale.

Łącznie w całym 2024 roku nowa podaż może nieznacznie przekroczyć 100 tys. mkw., ale już w przyszłym roku może być dwukrotnie wyższa. Co ciekawe, prawie 30 proc. tej powierzchni powróci na rynek w zmodernizowanych budynkach, takich jak V-Tower czy G5 Prime Offices – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektorka Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, liderka ds. ESG, Newmark Polska.

Aktywność deweloperów na warszawskim rynku od kilku kwartałów utrzymuje się na dość umiarkowanym, ale stabilnym poziomie. Na koniec czerwca 2024 roku w budowie pozostawało niewiele ponad 280 tys. mkw., czyli mniej więcej tyle samo, co w poprzednim kwartale, z czego prawie 60 tys. mkw. znajdowało się w biurowcach przechodzących gruntowną modernizację. Ponad 80 proc. realizowanych obecnie inwestycji zlokalizowanych jest w centralnych lokalizacjach, głównie w okolicach ronda Daszyńskiego.

W I połowie 2024 najemcy wynajęli łącznie prawie 316,4 tys. mkw., z czego niewiele ponad 56 proc. (178,4 tys. mkw.) w II kwartale. Popyt na warszawskim rynku biurowym w między kwietniem a czerwcem 2024 wzrósł w porównaniu z I kwartałem o ponad 29 proc., ale w całym I półroczu był niższy o niecałe 2 proc. od odnotowanego w analogicznym okresie ubiegłego roku.

W II kwartale 2024 roku na stołecznym rynku odnotowano dwie umowy najmu na ponad 10 tys. mkw. Jednocześnie większość transakcji w tym czasie zostało zawartych w lokalizacjach poza centrum, których udział w całkowitym wolumenie popytu od początku roku przekroczył już 60 proc. (190,1 tys. mkw.). Z kolei w strefach centralnych podpisano umowy najmu na łącznie 126,3 tys. mkw. – mówi Anna Szymańska, dyrektorka Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska.

W pierwszym półroczu w strukturze popytu największy udział miały renegocjacje i odnowienia (51 proc.) oraz nowe umowy (37 proc.). Na pozostałe 12 proc. złożyły się ekspansje (7 proc.), transakcje na potrzeby własne (4 proc.) oraz przednajmy (1 proc.). W II kwartale odsetek renegocjacji i odnowień umów najmu wzrósł do rekordowego poziomu 63 proc., przy czym najwyższe wskaźniki odnotowano w strefach poza centrum: Służewiec (prawie 83 proc. całkowitego popytu w strefie), Żwirki Wigury (83 proc.) i Jerozolimskie (70 proc.). Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w minionym półroczu były firmy z sektora finansowego (17,4 proc.), produkcyjnego (12,5 proc.), usług dla biznesu (12,1 proc.) oraz IT (10,2 proc.).

Na koniec czerwca 2024 roku współczynnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,9 proc., co oznacza nieznaczny spadek w porównaniu z poprzednim kwartałem (o 0,1 p.p.) oraz w ujęciu rok do roku (o 0,5 p.p.). W tym czasie najemcy mieli do dyspozycji łącznie ponad 680,4 tys. mkw. wolnej nowoczesnej powierzchni biurowej. W kolejnych kwartałach możemy spodziewać się nieznacznego spadku poziomu pustostanów, zwłaszcza w strefach poza centrum, m.in. na Służewcu, gdzie wyburzane są starsze budynki biurowe z myślą o realizacji nowych inwestycji. Dobrym przykładem tego trendu jest zakup kolejnych trzech biurowców (Sirius, Orion i Saturn) dawnego kompleksu biurowego Empark Business Park przez Archicom, który planuje przeznaczyć zakupiony teren pod rozbudowę osiedla mieszkaniowego Modern Mokotów.

Na koniec II kwartału 2024 roku miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach pozostały na zbliżonym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem i wynosiły 22-27 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w lokalizacjach poza centrum. Najwyższe czynsze niezmiennie obserwujemy w budynkach oferujących biura, które spełniają wysokie standardy techniczne i środowiskowe oraz umożliwiają najemcom dbanie o pracowników, ich potrzeby i dobrostan. Jednocześnie coraz bardziej pogłębiają się różnice w wysokości stawek czynszu pomiędzy najlepszymi i mniej atrakcyjnymi lokalizacjami – dodaje Urszula Sobczyk, dyrektorka Działu Wycen firmy Newmark Polska.