Polska Mniej chętnych na mieszkania w stolicy

W II kwartale tego roku w stolicy sprzedano około 2,6 tys. lokali. Spadek sprzedaży w porównaniu do I kwartału jest przede wszystkim efektem wygaszenia rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” i przedłużającego się oczekiwania na kolejne wsparcie dla kredytobiorców.

Jednak, jak wskazują autorzy raportu, ofertowe ceny mieszkań dalej rosną. Przeciętny koszt lokalu z rynku pierwotnego na koniec II kwartału tego roku wyniósł około 17,8 tys. zł/mkw., o ponad 16 proc. więcej niż rok temu. W najbliższych miesiącach prawdopodobny jest dalszy wzrost cen, ale jego tempo będzie niższe.

Niższy popyt na mieszkania w Warszawie widoczny był już w I kwartale 2024 roku, a w II kwartale obserwowaliśmy kontynuację tego trendu. To głównie konsekwencja zakończenia rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, oferującego subsydiowane kredyty mieszkaniowe. Wprawdzie nowy rząd zapowiedział jeszcze w styczniu 2024 roku kolejną inicjatywę wspierającą zakupy nowych mieszkań, ale termin jej wprowadzenia opóźnia się i aktualnie jest zapowiadana na styczeń 2025 roku. Poprzedni program przyspieszył decyzje zakupowe konsumentów, a oczekiwanie na kolejny obecnie odsuwa je w czasie. W związku z tym mamy teraz do czynienia z niższą sprzedażą – wyjaśnia Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

Eksperci oceniają, że w II połowie roku popyt może pozostać na podobnym, a nawet niższym poziomie, chyba że pojawią się nowe czynniki stymulujące sprzedaż.

W sprzedaży jest obecnie 13 tys. lokali, czyli o około 15 proc. więcej niż w marcu 2024 roku. W II kwartale 2024 roku deweloperzy wprowadzili na rynek prawie 4,4 tys. mieszkań, a więc podobną liczbę jak w poprzednich trzech miesiącach. W związku z tym, że popyt był niższy, potencjalni nabywcy mieszkań mogą teraz wybierać z szerszej oferty. To dobra wiadomość dla kupujących, ale deweloperzy muszą liczyć się z wydłużonym czasem sprzedaży.

Przeciętna cena ofertowa na koniec II kwartału 2024 roku wzrosła w skali roku o 16,4 proc., przy inflacji równej 2,6 proc. w czerwcu 2024 roku. Z kolei średni koszt mieszkań po raz pierwszy wprowadzonych do sprzedaży osiągnął rekordową wysokość 17,97 zł/mkw.

Jednocześnie zwiększa się różnica pomiędzy cenami lokali pozostających w ofercie a sprzedanych. Za mieszkania, które zostały kupione w II kwartale tego roku, nabywcy płacili przeciętnie 16,27 zł/mkw. Może to oznaczać, że coraz wyższe poziomy cen ofertowych przestają być osiągalne dla typowego klienta.

W najbliższych miesiącach wysoce prawdopodobny jest jeszcze wzrost cen wynikający m.in. z wyprzedaży tańszych mieszkań, choć jego tempo będzie niższe. Możliwa jest również dalsza odbudowa oferty, ale niska sprzedaż może wpłynąć na opóźnienie decyzji o uruchamianiu nowych projektów. Dla rynku ważne będą również zmiany legislacyjne, nie tylko stymulujące popyt, jak zapowiadany program subsydiów, ale także te oddziałujące na podaż. Na przykład wchodząca stopniowo w życie reforma planistyczna czy nowe warunki techniczne dla budynków, w przypadku których wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony od 1 sierpnia 2024 roku – dodaje Agnieszka Mikulska.

Warszawa jest największym rynkiem mieszkaniowym w Polsce zarówno dla klientów indywidualnych, jak i dla inwestorów instytucjonalnych lokujących środki w mieszkania. Obecnie wynajmowanych na rynku PRS jest w stolicy blisko 8,4 tys. lokali, a plany inwestycyjne dotyczą kolejnych 5,8 tys. Aktywność inwestorów PRS opiera się głównie na współpracy z deweloperami, którzy przenoszą na nich własność nowych budynków oddawanych do użytku. W II kwartale 2024 roku w stolicy sfinalizowane zostały dwie takie transakcje.