Polska Stabilizacja wyzwaniem dla deweloperów

Zasoby biurowe w ośmiu głównych miastach wyniosły 6,73 mln mkw., z czego Kraków pozostaje liderem z 1,82 mln mkw., wyprzedzając Wrocław (1,37 mln mkw.) i Trójmiasto (1,06 mln mkw.).

Jak wynika z danych zgromadzonych przez BNP Paribas Real Estate, wskaźnik pustostanów ustabilizował się na poziomie 17,3 proc., co jest wynikiem o 0,4 p.p. niższym w porównaniu do poprzedniego kwartału i porównywalnym względem analogicznego okresu w 2023 roku. W miastach regionalnych największe spadki w dostępności powierzchni zaobserwowano w Łodzi, Poznaniu i Krakowie, z kolei wzrost zanotowano we Wrocławiu. Najwyższy wskaźnik niewynajętej powierzchni odnotowano w Łodzi (21,1 proc.), a najniższy w Szczecinie (6,8 proc.).

Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, wysoka wartość wskaźnika wolumenu powierzchni niewynajętej utrzyma się w kolejnych miesiącach, a pustostany będą wchłaniane przez rynek jeszcze przez kolejne trzy-pięć lat. Największy wpływ na tę wartość mają budynki starsze niż 10 lat, których powierzchnie stanowią ponad połowę istniejącego wakatu i długotrwale nie znajdują najemców.

Mocniejszy popyt

Całkowity wolumen transakcji najmu zarejestrowany w III kwartale 2024 roku wyniósł 223 tys. mkw., co jest wynikiem o 54 proc. wyższym względem ubiegłego kwartału oraz o 13 proc. wyższym względem analogicznego okresu rok temu. Najwięcej powierzchni biurowej zostało wynajęte w Krakowie (85 tys. mkw.), Wrocławiu (43 tys. mkw.) oraz Trójmieście (40 tys. mkw.).

Na koniec III kwartału w miastach regionalnych popyt kształtował się na podobnym poziomie do analogicznego okresu w 2023 roku, rekordowego dla największych miast regionalnych, co sugeruje stabilizację rynku najmu. Od początku roku wolumen transakcji wyniósł ponad 0,5 mln mkw., co stanowi spadek jedynie o 4 proc. względem I-III kwartału 2023 roku. W strukturze transakcji III kwartału przeważały odnowienia dotychczasowych umów najmu, które odpowiadały za 53 proc. popytu, nowe umowy stanowiły 43 proc. udziału, a ekspansje – jedynie 4 proc. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2024 roku najaktywniejszymi najemcami pozostawały firmy z sektora IT – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, starsza dyrektorka, dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

W III kwartale 2024 roku w miastach regionalnych odnotowano kilka dużych transakcji. Największą z nich było odnowienie umowy najmu przez poufnego najemcę w krakowskim kompleksie Kapelanka 42A na powierzchnię 16 tys. mkw. Kolejne umowy to renegocjacje w gdańskim kompleksie Alchemia II przez State Street Bank (10 tys. mkw.) oraz wynajęcie powierzchni przez Rossmanna na potrzeby własne w łódzkim Parku Biznesu Teofilów – C (8 tys. mkw.). Do największych transakcji we Wrocławiu można zaliczyć odnowienia umów przez najemców w budynkach Bema Plaza (8,5 tys. mkw.) i Wrocławskim Parku Biznesu – Nowa Strzegomska (8,5 tys. mkw.). Te wyniki potwierdzają aktywność firm w największych miastach regionalnych.

Regiony w budowie

Na rynku biurowym w miastach regionalnych aktywność deweloperska pozostaje ograniczona. Obecnie w budowie znajduje się 286 tys. mkw. powierzchni, z przewidywanym terminem ukończenia w latach 2024-2026. Wśród największych projektów można wymienić Quorum Office Park B we Wrocławiu (53 tys. mkw., Cavatina) oraz AND2 w Poznaniu (37 tys. mkw., Von der Heyden Group). W Krakowie z kolei realizowany jest Projekt WITA (26 tys. mkw.) przez Archicom & Echo Investment.

Pomimo ograniczonej nowej podaży, stawki czynszów za powierzchnie biurowe w miastach regionalnych pozostają stabilne. W III kwartale 2024 roku wynosiły od 11,5 do 18 euro/mkw. miesięcznie, w zależności od lokalizacji i standardu budynku. W nadchodzących miesiącach presja czynszowa może jednak wzrosnąć z uwagi na ograniczoną liczbę nowych projektów i umiarkowany spadek wskaźnika pustostanów. Jak zauważają eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, w nowych budynkach umowy najmu są coraz dłuższe, są zawierane nawet na pięć-dziesięć lat, co związane jest z wysokimi kosztami fit-outu.

W starszych obiektach warunki najmu są bardziej elastyczne – renegocjacje często oferują najem na okres dwóch-pięciu lat, a nowe umowy na trzy-pięć lat.

Podaż na niskim poziomie

Jak wskazuje raport „At a Glance – rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych w III kwartale 2024 roku” przygotowany przez analityków BNP Paribas Real Estate Poland, nowa podaż w analizowanym okresie wyniosła jedynie 15,4 tys. mkw. Największym ukończonym projektem był kompleks Waterfront II w Gdyni (14,5 mkw.), zrealizowany przez Vastint.

Warto zauważyć, że od początku roku 2024 rynek biurowy w rynkach regionalnych powiększył swoje zasoby prawie o 77 tys. mkw. Wysoki wskaźnik pustostanów w regionach przekłada się na niską aktywność deweloperów i realizację pojedynczych projektów. Co więcej, deweloperzy w dużym stopniu ograniczyli swoją aktywność w sektorze biurowym, zmieniając docelową funkcję planowanych budynków i uwzględniając formaty mieszkaniowe (np. mieszkania lub apartamenty na wynajem). Nie należy jednak spodziewać się luki podażowej, gdyż planowane projekty są realizowane w etapach lub w formule mixed-use.

Widoczny jest obecnie wyraźny trend konsolidacji powierzchni biurowych i ich optymalizacji. Firmy starają się zwiększyć efektywność wykorzystania przestrzeni, jednocześnie podnosząc jej standard. Istotnym czynnikiem w tym procesie jest rosnące zapotrzebowanie na nowoczesne, elastyczne biura, które odpowiadają na potrzeby współczesnych pracowników. Wojna o talenty, która stała się kluczowym wyzwaniem, jest coraz bardziej obecna na rynkach regionalnych – podkreśla Jan Pawlik, workplace management director, ISS Polska.