Polska Deweloperzy we Wrocławiu się nie spieszą

Największy udział w strukturze popytu miały firmy z sektora IT, usług dla biznesu i produkcyjnego – sięgnął on prawie 70 proc. Zarówno podaż nowych biur, jak i aktywność deweloperów pozostawały na niskim poziomie, głównie z powodu znacznej ilości niewynajętej powierzchni w istniejących biurowcach.

Na koniec IV kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu wyniosły niemal 1,4 mln mkw., co oznacza wzrost o około 2 proc. w ujęciu rocznym. W minionym roku deweloperzy dostarczyli łącznie ponad 38,3 tys. mkw. biur. Na ten wolumen złożyły się tylko trzy budynki biurowe, w tym Quorum Office Park A (18,2 tys. mkw., strefa Północ/Wschód) i B10 (14,1 tys. mkw., Legnicka/Strzegomska).

Warto zauważyć, że jest to drugi najniższy poziom nowej podaży od 2012 roku, zaraz po 2021, w którym zasoby biurowe stolicy Dolnego Śląska powiększyły się o niecałe 22 tys. mkw. Jeżeli wszystkie obecnie planowane inwestycje zostaną ukończone w terminie, nowa podaż w 2025 roku nieznacznie przekroczy 34 tys. mkw., co oznacza, że będzie zbliżona do ubiegłorocznej – mówi Karol Wyka, dyrektor zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Utrzymujący się niski poziom podaży nowej powierzchni biurowej to efekt spowolnienia aktywności deweloperów. Na koniec grudnia 2024 roku w budowie pozostawało ponad 34,3 tys. mkw., co stanowi spadek o ponad 50 proc. w porównaniu z 2023 rokiem i najniższy wynik w historii wrocławskiego rynku biurowego. W najbliższym czasie eksperci Newmarka nie spodziewają się znaczącego wzrostu aktywności deweloperów, głównie ze względu na znaczną dostępność wolnej powierzchni biurowej w istniejących budynkach.

Wrocław od lat jest atrakcyjną lokalizacją dla wielu międzynarodowych firm, zwłaszcza z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Według danych ABSL, w I kwartale 2024 roku funkcjonowały tu 234 centra nowoczesnych usług dla biznesu, zatrudniające łącznie 66,2 tys. pracowników.

Duże zainteresowanie stolicą Dolnego Śląska przekłada się na wysoki popyt, który od 2015 roku rokrocznie przekracza 110 tys. mkw. W całym 2024 roku aktywność najemców wyniosła ponad 146,4 tys. mkw., co oznacza spadek o 11,5 proc. rok do roku, ale jednocześnie wzrost o ponad 4 proc. w porównaniu ze średnią z ostatnich 10 lat (140,5 tys. mkw.). Największą popularnością wśród najemców niezmiennie cieszą się następujące strefy biurowe: Legnicka/Strzegomska, Dworzec Główny/Powstańców Śląskich oraz Śródmieście i Rynek. W 2024 roku przypadło na nie prawie 75 proc. całkowitego popytu – mówi Anna Domańska, associate, odpowiedzialna za rejon Dolnego Śląska w Newmark Polska.

Podobnie jak w całej Polsce, również we Wrocławiu w strukturze popytu w 2024 roku dominowały renegocjacje i odnowienia najmu, które stanowiły 57 proc. wszystkich podpisanych umów. Pozostałe 43 proc. przypadło na nowe transakcje (36 proc.), umowy na potrzeby własne (5 proc.) i ekspansje (2 proc.). Warto podkreślić, że za 69 proc. całkowitego wolumenu najmu w ubiegłym roku odpowiadały firmy z sektora IT, usług dla biznesu oraz produkcyjnego, których udział sięgnął odpowiednio 37 proc., 18 proc. i 14 proc.

Na koniec grudnia 2024 roku wskaźnik pustostanów we Wrocławiu wyniósł 19,3 proc., czyli o 0,4 p.p. mniej niż w III kwartale 2024 roku, ale 1,1 p.p. więcej w porównaniu z IV kwartałem 2023 roku.

W kolejnych kwartałach spodziewamy się stopniowego spadku współczynnika pustostanów ze względu na ograniczoną aktywność deweloperów i dalszą absorpcję niewynajętej powierzchni w istniejących biurowcach. Pod koniec ubiegłego roku we Wrocławiu najemcy mogli wybierać spośród prawie 266 tys. mkw. biur dostępnych do wynajęcia od zaraz, z czego ponad 80 proc. znajdowało się w trzech głównych strefach biurowych: Legnicka/Strzegomska, Dworzec Główny/Powstańców Śląskich oraz Północ/Wschód – dodaje Anna Domańska.

W IV kwartale 2024 roku czynsze bazowe we Wrocławiu wynosiły od 13 do 16,50 euro/mkw./ miesięcznie. Najwyższe miesięczne stawki za powierzchnię biurową dochodziły do 21 euro za mkw. w strefach centralnych (Rynek i Śródmieście), natomiast w strefach Południe oraz Północ/Wschód niektóre biura oferowane były w cenie poniżej 12 euro/mkw./miesiąc. Według prognoz czynsze bazowe w najbliższych kwartałach pozostaną na dotychczasowym poziomie.

Nieznaczne wzrosty czynszów są prawdopodobne w przypadku najbardziej poszukiwanych i atrakcyjnych lokalizacji, jak i biurowców oferujących nowoczesne rozwiązania technologiczne i ekologiczne. Wynika to z faktu, że zaledwie 20 proc. dostępnej powierzchni znajduje się w biurowcach o wysokim standardzie ukończonych w ostatnich pięciu latach (niecałe 55 tys. mkw.) – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektorka Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, liderka ds. ESG, Newmark Polska.