Polska A na Brackiej...

Świadczy o tym 58-proc. udział renegocjacji w całkowitym popycie odnotowanym w Krakowie w ubiegłym roku. Z kolei deweloperzy nadal uzależniają rozpoczęcie budowy kolejnych biurowców od zabezpieczenia inwestycji umowami przednajmu. Dzięki wciąż stosunkowo dużej ilości niewynajętej powierzchni w istniejących budynkach biurowych najemcy mogą łatwo znaleźć odpowiednie dla siebie biuro w dogodnej lokalizacji.

W 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie przekroczyły 1,83 mln mkw., co oznacza wzrost o zaledwie 1,3 proc. w ujęciu rocznym. W tym czasie deweloperzy oddali do użytku niecałe 24,1 tys. mkw. biur, czyli o ponad 75 proc. mniej niż rok wcześniej i najmniej w historii krakowskiego rynku biurowego. Za ponad połowę nowej podaży odpowiadał budynek C o powierzchni 13 tys. mkw., wybudowany w ramach kompleksu biurowego Brain Park. Był to jednocześnie jedyny ukończony w ubiegłym roku krakowski biurowiec o powierzchni powyżej 10 tys. mkw.

W 2025 roku deweloperzy zapowiadają wybudowanie niecałych 10 tys. mkw. – najmniej od początku prowadzenia statystyk. Z kolei większość obecnie realizowanych projektów zostanie oddana do użytku najwcześniej na początku 2026 roku. Znaczna ilość dostępnej powierzchni biurowej w istniejących biurowcach oraz niemal 60-proc. udział renegocjacji w całkowitym popycie odnotowanym w ubiegłym roku sprawiają, że aktywność deweloperska utrzymuje się na niskim poziomie – tłumaczy Patryk Kowalkowski, doradca, Newmark Polska.

Obecnie w budowie pozostaje nieco ponad 51 tys. mkw. – to prawie o 128 proc. więcej niż w 2023 roku, ale przeszło 45 proc. mniej w porównaniu ze średnią pięcioletnią, wynoszącą ponad 93 tys. mkw. Ponad połowa (52 proc.) realizowanych inwestycji biurowych znajduje się w centrum, a pozostałe 48 proc. w strefie Południowy Wschód.

W 2024 roku aktywność najemców osiągnęła najwyższy poziom w historii krakowskiego rynku. Całkowity popyt wyniósł prawie 267 tys. mkw., co oznacza wzrost o niemal 33 proc. w porównaniu z 2023 rokiem i o ponad 36 proc. względem średniej pięcioletniej (ok. 196 tys. mkw.). Ponadto w 2024 roku Kraków odpowiadał za ponad 37 proc. wszystkich umów podpisanych na głównych rynkach regionalnych w Polsce. Dla porównania, na Wrocław, który zajął drugie miejsce, przypadło niecałe 21 proc. całkowitego wolumenu transakcji.

Kraków nadal cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu oraz nowych technologii. W 2024 roku branża IT odpowiadała za 31 proc. całkowitego popytu, a kolejne miejsca zajęły firmy z sektora finansowego (18 proc.), produkcyjnego (14 proc.) i usług dla biznesu (12 proc.). W 2024 roku w Krakowie w strukturze popytu dominowały renegocjacje umów, których udział sięgnął 58 proc. Nowe umowy stanowiły 37 proc., a umowy na potrzeby własne oraz ekspansje odpowiadały za odpowiednio 3 proc. i 2 proc. – dodaje Anna Madejska, doradca, Newmark Polska.

W ubiegłym roku nie odnotowano żadnych umów przednajmu, które mogłyby stanowić dla deweloperów istotny sygnał do rozpoczęcia realizacji nowych inwestycji biurowych.

W 2024 roku wskaźnik pustostanów na krakowskim rynku biurowym utrzymywał się na wysokim poziomie. Na koniec grudnia wyniósł 19 proc., co oznacza wzrost o 0,1 p.p. w porównaniu z III kwartałem 2024 roku, ale spadek o 0,8 p.p. rok do roku. W istniejących biurowcach najemcy mają do dyspozycji ponad 347,2 tys. mkw. wolnej powierzchni biurowej. W kolejnych kwartałach spodziewany jest stopniowy spadek wskaźnika pustostanów, głównie ze względu na ograniczoną podaż nowych biur.

Czynsze za wynajem powierzchni biurowych w Krakowie pozostawały na stabilnym poziomie w całym 2024 roku. Na koniec grudnia miesięczne stawki mieściły się w przedziale od 13,50 do 15,00 euro za mkw. Najwyższe, sięgające nawet 15,50-17,50 euro, odnotowano w centrum. Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszą się budynki biurowe zlokalizowane w dogodnych lokalizacjach oraz wyposażone w nowoczesne rozwiązania technologiczne – podsumowuje Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, lider ds. ESG, Newmark Polska.