Polska Na rynku stabilnie

Zgodnie z danymi zawartymi w przygotowanym przez Newmark raporcie „Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce”, rok 2025 również zapowiada się dobrze dla sektora magazynowo-przemysłowego. Według zapowiedzi deweloperów w tym czasie powstanie około 2 mln mkw. nowej powierzchni. Jednocześnie całkowita aktywność najemców przekroczy 5 mln mkw., a współczynnik pustostanów pozostanie w trendzie spadkowym.

Na koniec 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przekroczyły 34,5 mln mkw., co oznacza wzrost o 8,9 proc. rok do roku. W całym 2024 roku nowa podaż wyniosła ponad 2,6 mln mkw. i była niższa od odnotowanej rok wcześniej o prawie 30 proc.

Polski rynek powierzchni magazynowo-przemysłowych, po okresie intensywnego wzrostu w latach 2014-2023, kiedy to całkowite zasoby wzrastały średnio o 15 proc. rocznie, płynnie wszedł w fazę stabilnego rozwoju. W 2024 roku powiększył się o niespełna 9 proc., a według prognoz w kolejnych latach będzie rósł w tempie nieprzekraczającym 10 proc. rocznie. Już w I kwartale 2025 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce przekroczą 35 mln mkw., a pod koniec grudnia mogą wzrosnąć do ponad 36 mln mkw., a nawet 37 mln mkw., pod warunkiem że nowa podaż w całym bieżącym roku wyniesie co najmniej 2,5 mln mkw. – komentuje Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Całoroczny wolumen transakcji najmu na rynku powierzchni magazynowych i przemysłowych w Polsce przekroczył 5,8 mln mkw. i był wyższy od zarejestrowanego rok wcześniej o 3,7 proc. Aktywność zarówno najemców, jak i deweloperów skupiała się na sześciu głównych rynkach magazynowych (Warszawie i okolicach, Górnym Śląsku, Polsce Centralnej, Dolnym Śląsku, Wielkopolsce i Trójmieście), które odpowiadały za ponad 85 proc. całkowitego popytu odnotowanego w 2024 roku.

Podaż powierzchni magazynowej oraz powierzchnia w budowie

W 2024 roku deweloperzy wybudowali łącznie ponad 2,6 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej. Rynkami o największej aktywności deweloperskiej w ubiegłym roku były województwa dolnośląskie, mazowieckie i łódzkie, gdzie oddano do użytkowania odpowiednio 674,5 tys. mkw., 468,3 tys. mkw. i 342,9 tys. mkw. nowej powierzchni.

Na koniec IV kwartału 2024 roku w budowie pozostawało prawie 1,76 mln mkw. powierzchni magazynowej i przemysłowej. Najwięcej nowych obiektów powstawało w tym czasie na Górnym Śląsku (383 tys. mkw.), na Dolnym Śląsku (344,2 tys. mkw.), w Polsce Centralnej (232,2 tys. mkw.) oraz w woj. mazowieckim (206,5 tys. mkw.). Sześć największych regionów odpowiadało za 82 proc. inwestycji.

Aktywność najemców na rynku magazynowo-przemysłowym w Polsce

W 2024 roku najemcy wynajęli ponad 5,8 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej (z wyłączeniem umów krótkoterminowych), co stanowi wzrost o 3,7 proc. w ujęciu rocznym. Jest to trzeci co do wielkości wynik w historii polskiego sektora magazynowego. Najwyższą aktywność najemców odnotowano w województwach mazowieckim, łódzkim, dolnośląskim i śląskim, których udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł odpowiednio 23,7 proc., 17,2 proc., 15,3 proc. i 14,3 proc.

W strukturze transakcji zawartych w 2024 roku dominowały nowe umowy najmu, w tym dotyczące realizacji projektów typu BTS, które stanowiły 51,4 proc. całkowitego wolumenu. Renegocjacje również zaznaczyły swój wyraźny udział – wyniósł on aż 41,8 proc. Pozostałe 6,8 proc. przypadło na ekspansje. Warto również zaznaczyć, że w 2024 roku najemcy wynajęli prawie 244 tys. mkw. na podstawie umów krótkoterminowych (do jednego roku).

Największą transakcją ubiegłego roku była umowa najmu na 126 tys. mkw. w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub, podpisana przez poufnego najemcę z sektora e-commerce. Na niewiele mniej, bo na ponad 105,7 tys. mkw., opiewała umowa renegocjowana i połączona z ekspansją przez firmę Oponeo w obiekcie Hillwood Stryków II. Kolejną dużą transakcją było wynajęcie przez LPP Logistics obiektu BTS o powierzchni prawie 104 tys. mkw. w kompleksie Bydgoszcz Białe Błota Logistics Centre.

Magazyny do wynajęcia

Według ekspertów Newmark Polska pod koniec ubiegłego roku najemcy mieli do dyspozycji prawie 2,6 mln mkw. dostępnej powierzchni w istniejących obiektach w porównaniu z nieco ponad 830,5 tys. mkw. w inwestycjach będących w trakcie realizacji.

Na koniec IV kwartału 2024 roku średni wskaźnik pustostanów dla całego kraju wyniósł 7,5 proc., co oznacza wzrost o 0,1 p.p. rok do roku. Najwyższe poziomy wakatów zaobserwowano w woj. lubuskim (19 proc.), świętokrzyskim (16,9 proc.) oraz lubelskim (12,5 proc.), natomiast najniższym wskaźnikiem pustostanów charakteryzowały się województwa podlaskie (brak wolnej powierzchni), warmińsko-mazurskie (2,3 proc.) i opolskie (2,4 proc.).

Czynsze

W 2024 roku czynsze za najwyższej klasy powierzchnie magazynowe i przemysłowe utrzymywały się na stosunkowo stabilnym poziomie. W lokalizacjach z wysokim wskaźnikiem pustostanów najemcy mają obecnie większe możliwości wynegocjowania niższych stawek czynszowych oraz korzystniejszych pakietów zachęt. Z kolei właściciele magazynów wyróżniających się wysokim standardem technicznym oraz rozwiązaniami z zakresu energooszczędności i zrównoważonego rozwoju byli mniej skłonni do ustępstw. Najwyższe stawki czynszowe niezmiennie obowiązują w Warszawie (strefa I) oraz w województwach pomorskim i małopolskim.

Rynek inwestycyjny

Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2024 roku nieznacznie przekroczył 5 mld euro, co oznacza wzrost o ponad 138 proc. w porównaniu z 2023 rokiem. W segmencie magazynowym sfinalizowano 29 transakcji na łączną kwotę 1,26 mld euro, co oznacza wzrost o prawie 31 proc. rok do roku.

Dwie największe transakcje zawarte w ubiegłym roku przekroczyły wartość 130 mln euro. Dotyczyły one przejęcia przez czeski fundusz Investika kilku magazynów należących do dewelopera 7R oraz nabycia przez fundusz Greykite części portfela firmy White Star.

Po okresie spowolnienia aktywności inwestycyjnej polski rynek nieruchomości komercyjnych odnotowuje wyraźne ożywienie w 2025 roku. Prognozy na ten rok pozostają optymistyczne – kolejne obniżki stóp procentowych w strefie euro zachęcają inwestorów do poszukiwania okazji inwestycyjnych, a korzystne prognozy makroekonomiczne dla Polski dodatkowo wzmacniają pozytywne perspektywy rynkowe. Sektor przemysłowy i logistyczny nadal cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów, a jego rozwój napędzają ekspansja branży e-commerce oraz utrzymujący się trend reshoringu produkcji. Ponadto kwestie zrównoważonego rozwoju i certyfikacji ESG odgrywają coraz większą rolę w procesie podejmowania decyzji inwestycyjnych. W efekcie nieruchomości spełniające wysokie standardy środowiskowe i technologiczne zyskują na wartości, umacniając swoją pozycję na rynku – tłumaczy Urszula Sobczyk, dyrektor Działu Wycen firmy Newmark Polska.

Trendy rynkowe

Bezsprzecznym atutem polskiego rynku magazynowego jest jego nowoczesność. Pod koniec 2024 roku prawie trzy czwarte istniejących zasobów miało mniej niż 10 lat, a ponad 46 proc. – nie więcej niż pięć lat. Doceniają to zarówno deweloperzy i inwestorzy, jak i najemcy.

Potrzeba efektywniejszego wykorzystania przestrzeni magazynowej oraz zwiększenia produktywności przekłada się na wzrost inwestycji w automatyzację i nowoczesne technologie magazynowe. Z kolei wzrost świadomości ekologicznej oraz nacisk na zrównoważony rozwój skłaniają firmy do inwestowania w zieloną logistykę i ekologiczne magazyny, które są bardziej energooszczędne i przyjazne dla środowiska – podsumowuje Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, lider ds. ESG, Newmark Polska.