Polska Stabilnie w Łodzi

Mimo spadku nowej podaży i wyhamowania aktywności deweloperskiej, woj. łódzkie pozostaje rynkiem pierwszego wyboru dla centralnych operacji największych firm handlowych i dystrybucyjnych. Stabilne stawki czynszów, dostępność dużych modułów i korzystne położenie geograficzne sprawiają, że region utrzymuje status jednego z najbardziej konkurencyjnych i dojrzałych rynków magazynowych w kraju.

W 2024 roku woj. łódzkie odnotowało najwyższy w swojej historii poziom aktywności najemców. Popyt brutto wyniósł 1 mln mkw., a popyt netto sięgnął 495 tys. mkw. – to wzrosty względem poprzedniego roku na poziomie odpowiednio 61 proc. i 56 proc. Co warte podkreślenia, ponad połowę transakcji stanowiły przedłużenia dotychczasowych umów, co świadczy o dojrzałości rynku i silnym przywiązaniu firm do lokalizacji. W całkowitym wolumenie transakcji w 2024 roku największą aktywność wśród najemców odnotował sektor handlowy, który uzyskał wyższy wynik od dotychczasowego lidera tj. operatorów logistycznych (3PL). Udział sieci handlowych w popycie brutto wyniósł 37 proc., z kolei w popycie netto aż 58 proc. Zdaniem analityków Axi Immo to efekt zmian w zarządzaniu łańcuchem dostaw, w których sieci coraz częściej decydują się na prowadzenie własnych operacji logistycznych w centralnej Polsce. Taka strategia pozwala na wewnętrzne zarządzanie procesami dystrybucji, a także elastyczne reagowanie na potrzeby konsumentów i zmieniające się warunki rynkowe. Wśród największych transakcji najmu znalazły się m.in. przedłużenie i ekspansja klienta z sektora e-commerce na 105,7 tys. mkw. w Hillwood Stryków II czy dwie umowy podpisane przez najemców z sektora handlowego kolejno na 72 tys. mkw. (przedłużenie) w Central European Logistics Hub oraz 62 tys. mkw. (nowa umowa) w Hillwood Łódź II (Chocianowice).

Rynek magazynowy w woj. łódzkim na tle całej Polski wyróżnia się pod względem skali realizowanych transakcji. W ubiegłym roku na 75 zarejestrowanych umów najmu, aż 75 proc. dotyczyło powierzchni przekraczających 10 tys. mkw. Tak wysoka średnia wielkość podpisywanych kontraktów to ewenement na tle innych rynków i potwierdzenie roli woj. łódzkiego jako głównego ośrodka dla magazynów centralnych największych firm operujących w Polsce. Największe umowy najmu podpisywane są już nie tylko w Strykowie, uznawanym za największe zagłębie magazynów centralnych w regionie, ale także w Zgierzu, na południe od Łodzi w okolicach Tuszyna czy na wschód przy węźle Nowosolna - tłumaczy Hubert Wojtera, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

Zgodnie z trendem ogólnopolskim, aktywność deweloperska w woj. łódzkim również spadła. Nowa podaż w 2024 roku wyniosła 343 tys. mkw. (-17 proc. r/r), a powierzchnia w budowie zmniejszyła się do 232 tys. mkw. (-42 proc. r/r). Mimo to region pozostaje w czołówce pod względem liczby inwestycji, a wśród największych ukończonych w 2024 roku projektów znalazły się m.in. Hillwood Park Zgierz II (blisko 77 tys. mkw.) oraz MDC2 Park Łódź South (52 tys. mkw.). Wobec tego na koniec 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni przemysłowej i logistycznej w regionie wyniosły 4,9 mln mkw. Na uwagę zasługuje również fakt, że 51 proc. powierzchni w budowie miało charakter spekulacyjny, co nadal przekracza średnią krajową i świadczy o zaufaniu deweloperów do potencjału rynku. Na koniec 2024 roku poziom pustostanów w regionie wyniósł 9,7 proc. i był to najwyższy wynik spośród pięciu głównych rynków magazynowych w kraju. W liczbach bezwzględnych do wynajęcia pozostawało ok. 475 tys. mkw., głównie w formie dużych modułów o powierzchni powyżej 10 tys. mkw.

Czynsze ofertowe w województwie łódzkim utrzymują się na stabilnym poziomie i mieszczą się w przedziale od 3,6 do 4,6 euro/mkw./mies. Najniższe stawki dostępne są w Piotrkowie Trybunalskim, a najwyższe – w Łodzi.

Rok 2025 zapowiada się jako okres stabilizacji. Przewidujemy kontynuację trendu renegocjacji umów, jednak oczekiwana poprawa sytuacji gospodarczej może przełożyć się na wzrost liczby ekspansji. Deweloperzy będą uważniej analizować lokalizacje i projekty, nie rezygnując jednak z inwestycji spekulacyjnych w kluczowych punktach regionu - podsumowuje Hubert Wojtera.