Polska Presja kosztów i cyfrowa transformacja

Gwałtowne podwyżki cen energii i inflacja mocno odcisnęły swoje piętno na codziennym funkcjonowaniu obiektów handlowych. Jak podaje Cushman & Wakefield, w latach 2019–2024 budżety serwisowe w zarządzanych przez firmę centrach handlowych w Polsce wzrosły średnio aż o 45 proc. Dziś sytuacja kosztowa stabilizuje się, ale przed właścicielami i zarządcami nieruchomości stoją kolejne, nawet poważniejsze wyzwania.

Zakup energii nie jest już prostym procesem kontraktowania dostawcy – wymaga przemyślanej strategii i rzetelnych analiz zapotrzebowania. Oprócz tego, obecnie dla utrzymania bezpieczeństwa budżetów nieruchomości ważne jest też na przykład zastosowanie inteligentnych rozwiązań monitorujących zużycie mediów. Według naszych szacunków, zmniejszenie mocy umownej energii to możliwość wygenerowania oszczędności rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych rocznie. Dzięki takiemu podejściu, mimo trudnego otoczenia gospodarczego, udało nam się ograniczyć wzrost budżetów na 2025 rok do poziomu 5,7 proc. w stosunku do roku poprzedniego – podkreśla Paulina Bauer, head of Retail Asset Services Poland, Cushman & Wakefield.

Ciekawym trendem jest także zmiana podejścia najemców do kosztów wspólnych. Zamiast standardowych rozliczeń w PLN za mkw., coraz częściej negocjowane są stałe ryczałty. Zmienia to sposób zarządzania budżetami centrów handlowych i wymaga od właścicieli jeszcze większej elastyczności w kalkulowaniu wartości nieruchomości.

Ekspertka zwraca uwagę na różnice w kosztach eksploatacyjnych między rynkami lokalnymi. Bliskość dużych miast, takich jak Warszawa, znacząco obniża koszty serwisu i usług dla centrów handlowych.

Tam, gdzie rynek lokalny jest dobrze rozwinięty, możliwości optymalizacji kosztów są większe. W mniej zurbanizowanych lokalizacjach konieczność „dowożenia” usług przekłada się na wyższe ceny. Dlatego też warto, aby inwestorzy poszukujący gruntów pod budowę nowych projektów handlowych starannie analizowali też, jak dana lokalizacja wypada pod kątem oferty usług kluczowych dla funkcjonowania takich obiektów – tłumaczy Paulina Bauer.

Transformacja energetyczna i wymagania ESG coraz częściej wymuszają na właścicielach inwestycje w modernizację budynków – od wymiany oświetlenia po instalacje fotowoltaiczne. Takie podejście jest tym bardziej ważne, że inwestycje w zrównoważony rozwój są istotnym elementem branym pod uwagę przez banki finansujące nieruchomości handlowe, które przy ocenie projektów z tego segmentu analizują ich efektywność energetyczną, strategię ESG oraz plan dekarbonizacji, szczególnie w przypadku starszych budynków. Warto zaznaczyć, że według danych Cushman & Wakefield, znacząca część, bo aż 71 proc. powierzchni handlowej w Polsce, znajduje się w obiektach mających ponad 10 lat.

Fundusze i inne podmioty chcące lokować kapitał poszukują aktywów, które mają potencjał na zwiększanie wartości – a szansy na to rynek upatruje między innymi w rozwiązaniach oszczędzających energię, spełniających coraz bardziej wyśrubowane normy prośrodowiskowe i prozdrowotne – tłumaczy Mira Kantor-Pikus, partner, Equity, Debt & Alternative Investments, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Dlatego też, choć inwestycje w fotowoltaikę czy systemy zarządzania energią nie zwracają się w krótkim okresie, ich znaczenie w długofalowej strategii wzrasta. Jednocześnie, rynek musi przygotować się na konieczność głębokiej transformacji technologicznej.

Bez inwestycji w nowe technologie właściciele nieruchomości ryzykują, że ich obiekty wypadną z rynku. Już dziś widać, że ci, którzy nie będą gotowi na cyfrową rewolucję, staną przed trudnymi decyzjami – o przebudowie, przeformatowaniu, a nawet wyburzeniu swoich inwestycji – tłumaczy Paulina Bauer.

Eksperci zwracają również uwagę na wyzwania modernizacyjne w kontekście redukcji zapotrzebowania na energię.

Rozwiązania modernizacyjne, które mogłyby znacząco poprawić efektywność energetyczną obiektów, bywają trudne do wdrożenia dla centrów handlowych. Na przykład termomodernizacje, w niektórych przypadkach, będą wiązać się z kosztownym czasowym zamknięciem obiektu, co może powodować, że poszukiwania optymalizacji operacyjnych są preferowane. A jak istotnym problemem dla centrów handlowych jest wysokie zapotrzebowanie na energię, pokazują chociażby dane benchmarku Deepki ESG index, wskazujące, że średnie zużycie energii pierwotnej dla obiektów typu retail w Europie w 2024 roku, wynoszące 377 kWhPE/mkw., było nawet większe niż w sektorze hotelowym i obiektach służby zdrowia, odpowiednio wynoszących 365 kWhPE/mkw., i 304 kWhPE/mkw. - tłumaczy Julia Faltus-James, ESG Services Manager w Cushman & Wakefield.