Polska Aktywność najemców w regionach wzrasta

Dane wskazują, że popyt brutto utrzymuje się na stabilnym poziomie, a zainteresowanie wysokiej jakości biurami rośnie, zwłaszcza w miastach takich jak Kraków, Wrocław czy Trójmiasto.

Na koniec I kwartału 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce osiągnęły poziom 6,76 mln mkw. Liderem pozostaje Kraków z zasobami sięgającymi 1,83 mln mkw., co stanowi 27 proc. całkowitej powierzchni w regionach. Drugie miejsce zajmuje Wrocław, który dysponuje 1,36 mln mkw. nowoczesnej przestrzeni biurowej, czyli 20 proc. udziału w rynku. Na trzeciej pozycji znajduje się Trójmiasto z wynikiem 1,06 mln mkw., co odpowiada udziałowi na poziomie 16 proc.

W okresie od stycznia do marca bieżącego roku zarejestrowano łącznie 177 tys. mkw. transakcji najmu, co oznacza wzrost o 27 proc. w porównaniu z I kwartałem ubiegłego roku. Największym zainteresowaniem nadal cieszy się Kraków, gdzie wynajęto przeszło 56 tys. mkw. powierzchni biurowej, co stanowi 32 proc. całkowitego wolumenu. We Wrocławiu najemcy pozyskali ponad 43 tys. mkw. (25 proc. udziału), natomiast w Trójmieście wynajęto 26 tys. mkw. (15 proc. udziału). Wyższy popyt brutto względem analogicznego okresu poprzedniego roku zanotowano również w Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Lublinie.

Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie BNP Paribas Real Estate Poland, w strukturze zawartych w I kwartale 2025 roku umów najmu dominowały renegocjacje obowiązujących kontraktów, które odpowiadały za 48 proc. całkowitego wolumenu popytu. Nowe najmy stanowiły 43 proc. wszystkich sfinalizowanych transakcji, natomiast ekspansje odpowiadały za pozostałe 8 proc.

Odnowienia umów najmu, często wiążą się z redukowaniem wynajmowanej przestrzeni. Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach 2025 roku nastąpi redefinicja modelu pracy hybrydowej, co może spowodować większą gotowość pracowników do powrotu do biur. A to z kolei pozytywnie wpłynie na ożywienie popytu na regionalnych rynkach biurowych – wskazuje Małgorzata Fibakiewicz, dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Do największych transakcji najmu należało odnowienie umowy najmu 8,4 tys. mkw. w kompleksie Business Garden II w budynku K we Wrocławiu, przez poufnego najemcę oraz nowa umowa najmu 7,2 tys. mkw. w krakowskim kompleksie DOT Office C. Jak wskazują dane z raportu, trzy z pięciu największych transakcji zawarto we Wrocławiu.

Stagnacja nowej powierzchni

Dotychczasowy wolumen nowej powierzchni biurowej w regionach w I kwartale 2025 roku powiększył się jedynie o 2,4 tys. mkw. — był to rekordowo niski przyrost w całej historii rynku biurowego w miastach regionalnych. Nowa powierzchnia została dostarczona w Poznaniu w ramach inwestycji Dymka188, zrealizowanej przez Dom Medialny Św. Wojciech.

W nadchodzących miesiącach planowane jest oddanie do użytkowania pojedynczych budynków biurowych, jednak ogólna aktywność deweloperska pozostaje ograniczona. Pomimo stabilnego popytu, inwestorzy wstrzymują się z uruchamianiem nowych projektów z uwagi na utrzymujący się wysoki poziom powierzchni niewynajętej.

Na koniec marca 2025 roku w ośmiu głównych miastach regionalnych dostępnych od ręki było około 1,18 mln mkw. powierzchni biurowej, co przełożyło się na wskaźnik pustostanów wynoszący 17,5 proc. W analizowanym okresie odnotowano zarówno spadki, jak i wzrosty tego wskaźnika – niższą dostępność powierzchni zarejestrowano w Katowicach i Krakowie, natomiast w Poznaniu i Wrocławiu nastąpił wzrost o ponad 1 punkt procentowy. Największą dostępność biur odnotowano w Łodzi (22,3 proc.), podczas gdy najmniejszą w Szczecinie (8 proc).

Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że największe zasoby niewynajętej powierzchni koncentrują się w budynkach mających ponad 10 lat. W ich ocenie, wysoki wskaźnik pustostanów utrzyma się również w kolejnych miesiącach, a proces ich absorpcji może potrwać od trzech do pięciu lat.

Jeśli chodzi o poziom czynszów bazowych w budynkach biurowych klasy A na rynkach regionalnych kształtowały się one na poziomie 12-17 euro, z kolei w nowych obiektach lub tych położonych w atrakcyjnych lokalizacjach sięgały nawet 19,50-23 euro za mkw. miesięcznie. Najwyższe stawki odnotowano w Poznaniu, a także w Krakowie i Wrocławiu. Opłaty eksploatacyjne we wszystkich regionalnych miastach nie przekraczały poziomu 37 zł/mkw./miesiąc, a ich wysokość zależała głównie od efektywności technicznej budynku oraz standardu zarządzania.

Więcej przestrzeni, więcej udogodnień

Na koniec I kwartału w budowie znajdowało się kilka obiektów, których łączna powierzchnia biurowa wyniesie blisko 310 tys. mkw. Największym realizowanym projektem jest Quorum Office Park B we Wrocławiu, oferujący ponad 53 tys. mkw. powierzchni biurowej. Inwestycja, realizowana przez firmę Cavatina, ma zostać ukończona w II kwartale 2025 roku. Kolejnymi co do wielkości projektami są AND2 w Poznaniu – obiekt o powierzchni 37 tys. mkw. (Von der Heyden Group) oraz Tischnera Green Park 1 w Krakowie oferujący 24 tys. mkw. nowych biur (Stalprodukt).

Obecnie nowe obiekty tworzone są z dbałością o przestrzeń biurową sprzyjającą przyjaznym miejscom pracy. Poprawa jakości życia zawodowego pracowników może przyczynić się bowiem do sukcesu organizacji. Firmy, które je tworzą, wspierają rozwój kompetencji, a także promują otwartą komunikację, współpracę i zdrową równowagę między życiem zawodowym a prywatnym.

Dbając o dobre samopoczucie pracowników, w przestrzeni biurowej warto wprowadzić wiele elementów przywołujących domowe wnętrze takich jak: pufy, hamaki, czy wygodne fotele. Warto również pomyśleć o stworzeniu przestrzeni do wypoczynku czy relaksu (np. pokoje gier), co pozwala na integrację i kształtowanie poczucia przynależności do grupy. Pamiętajmy, że zaangażowanie pracowników wzrasta tam, gdzie czują się częścią większej misji – podkreśla Dorota Mielke, zastępca dyrektorki, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.