Polska Mało transakcji na dużą skalę

W II kwartale 2025 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie przekroczyły 6,3 mln mkw. Do końca roku na rynek trafi jeszcze około 50 tys. mkw. w ramach projektów realizowanych wyłącznie w centralnych lokalizacjach, w tym m.in. Studio A (Skanska) przy ul. Prostej oraz modernizacji biurowca V Tower (Cornerstone) przy ul. Chmielnej. Obecnie w stolicy w budowie znajduje się jedynie około 130 tys. mkw. powierzchni, co według szacunków Cushmana jest najniższą wartością w ciągu ostatnich 30 lat – podobny poziom podaży odnotowano ostatnio dopiero w początkowej fazie tworzenia rynku biurowego, w 1995 roku.

Obecnie w budowie znajduje się kilka dużych projektów, m.in. wieża Skyliner II (Karimpol) i Upper One (Strabag RE), a w przygotowaniu są kolejne budynki – II etap kompleksu Vibe (Ghelamco), nowa część Towarowej 22 (Echo Investment/AFI) oraz inwestycja LightOn (CPI) przy ul. Prostej. Poza centrum istnieje potencjał na takie projekty jak Lakeside II (Atenor) czy wielofunkcyjna Drucianka (Liebrecht & Wood). To jednak wciąż bardzo ograniczona aktywność deweloperska, co oznacza, że nowa podaż pozostanie niska również w kolejnych latach – prognozuje Piotr Capiga, deputy head of Occupier Services, Office Department, Cushman & Wakefield.

Konserwatywne podejście najemców

Całkowita aktywność najemców w I półroczu 2025 roku wyniosła 301,4 tys. mkw., co oznacza niewielki, 5-procentowy spadek względem analogicznego okresu w 2024 roku. Średnia wielkość nowych umów wyniosła ok. 600 mkw., natomiast umowy renegocjacji były prawie 2,5 razy większe – 1,5 tys. mkw. Struktura transakcji wskazuje na utrzymujący się, podwyższony poziom umów renegocjacji – 43 proc. Nowe umowy odpowiadały za 40 proc., a powierzchnie zajęte na potrzeby właściciela – za 9 proc. Poziom ekspansji był umiarkowany – 8 proc. wynajętych powierzchni.

Największą transakcją renegocjacyjną i jednocześnie największą umową ogółem było odnowienie umowy przez Polkomtel (22,7 tys. mkw. w Multimedialnym Domu Plusa). Największą powierzchnię zajętą przez właściciela stanowił budynek Bokserska Office Center przez EnterAir (9,8 tys. mkw.). Największa nowa umowa w tym czasie była stosunkowo niewielka – przednajem Maersk w Office House (ponad 3,7 tys. mkw.).

Zainteresowanie największych najemców koncentruje się na dużych, efektywnych modułach w nowych projektach w centrum. Ograniczona dostępność nowej powierzchni sprawia jednak, że preferencje te nie zawsze przekładają się na realizowane transakcje. W kolejnych kwartałach aktywność najemców powinna utrzymać się na stabilnym poziomie, choć niewielka nowa podaż może ograniczać liczbę przeprowadzek, sprzyjając przedłużeniom obowiązujących kontraktów – podsumowuje Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Drobne korekty w pustostanach

Na koniec czerwca 2025 roku wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wyniósł 10,8 proc., co oznacza niewielki wzrost (o 0,3 pkt proc. względem ubiegłego kwartału), ale nadal pozostaje na niższym poziomie niż rok wcześniej. Przekłada się to na dostępność około 683 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Wraz z ograniczoną nową podażą w nadchodzących latach, warszawski rynek biurowy będzie stopniowo wchłaniać nadwyżkę dostępnej powierzchni, co sprzyja dalszej kompresji wskaźnika pustostanów. Struktura dostępności pozostaje zróżnicowana – w strefach niecentralnych wskaźnik pustostanów sięga 13,3 proc., natomiast w centralnych lokalizacjach wynosi 7,8 proc., co potwierdza utrzymujące się silne zainteresowanie najemców centrum miasta i ograniczoną dostępność nowoczesnej powierzchni w tej części Warszawy – komentuje Vitalii Arkhypenko, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

Centrum warte najwięcej

W czerwcu 2025 roku stawki premium za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły przeciętnie 22-27 euro/mkw. miesięcznie w strefie Centrum oraz 15-19 euro/mkw. miesięcznie w lokalizacjach pozacentralnych. Wzrosty czynszu obserwowano przede wszystkim w nowych budynkach w obszarze centralnym. Z kolei w obiektach istniejących (w strefach centralnych i pozacentralnych), o wysokim poziomie obłożenia, czynsze rosły na poziomie zbliżonym do wskaźnika inflacji – poprzez indeksację czynszu ofertowego.

W kolejnych kwartałach presja na wzrost stawek czynszu będzie widoczna nadal przede wszystkim w projektach w budowie oraz w najbardziej atrakcyjnych obiektach zlokalizowanych w centrum. W lokalizacjach niecentralnych wzrost czynszów będzie ograniczony ze względu na większą konkurencję i wyższy poziom wakatu.