Polska Konwersja ratunkiem dla starych biurowców

Na terenach, które były zabudowane biurami lub przewidziane pod realizację nowych biurowców, deweloperzy zrealizują lub już zrealizowali w ciągu ostatnich pięciu lat około około 604 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej. Kolejne 200 tys. mkw. zmieniło swoje przeznaczenie na funkcję hotelową, lokale w formule PRS lub PBSA.

Od czasów pandemii, polski rynek nieruchomości biurowych znajduje się w nieustającej transformacji. Upowszechnienie się pracy zdalnej i hybrydowej, wysokie koszty finansowania, budowy i wykańczania powierzchni biurowych oraz ogólna niepewność co do przyszłości tego sektora sprawiają, że deweloperzy mocno ograniczyli zarówno aktywność budowlaną, jak i popyt na grunty pod nowe projekty. W czasach prosperity, czyli np. w roku 2018, liczba metrów kwadratowych nowoczesnych biur pozostających w fazie budowy w Polsce wynosiła nawet 1,8 mln mkw. Dziś waha się ona w okolicach 440 tys. mkw., a liczba biurowców w aktywnej budowie obniżyła się ze 125 do 35.

Eksperci JLL przewidują, że w najbliższych latach na rynek warszawski będzie trafiać tylko około 80 tys. mkw. nowych powierzchni biurowych. Będą one powstawać tylko w najlepszych lokalizacjach, dających możliwość pozyskiwania nowych pracowników i zatrzymywania dotychczasowych. W większości przypadków grunty pod takie projekty zostały już zabezpieczone kilka lat temu. Innym kierunkiem może być przebudowa starszych obiektów, by dostosować je do obecnych standardów rynkowych lub też nawet całkowite ich wyburzanie, aby „uwolnić” atrakcyjną lokalizację.

Według danych zawartych w raporcie, tylko w ostatnich trzech latach z mapy Warszawy zniknęło około 240 tys. mkw. powierzchni biurowej wybudowanej po 1990 roku. Wyburzenia były szczególnie widoczne w dwóch rejonach stolicy – w centrum i na Mokotowie, w szczególności na Służewcu Przemysłowym. Są to miejsca, w których zaczynała się historia polskiego rynku biurowego i w których istnieje statystycznie najwięcej najstarszych obiektów. Inwestorzy byli w stanie zapłacić pomiędzy 600 a 800 euro za 1 mkw. GLA pustego budynku biurowego na Służewcu i około 2,8 tys. - 3 tys. euro w centrum Warszawy. Eksperci JLL są zdania, że w ciągu najbliższych dwóch lat będziemy świadkami wielu podobnych umów. Wiele substandardowych obiektów biurowych, których dalsza eksploatacja stoi pod znakiem zapytania, już dziś jest przekształcanych na inne funkcje.

Zmiana funkcji jest naturalną drogą, którą powinni podążać deweloperzy. Są to często inwestycje trudne w realizacji w wielu aspektach, m.in. technicznym, formalno-prawnym czy planistycznym. Wymagają one większego zaangażowania czasowego i zatrudniania szeregu doradców. Niemniej, dają szerokie możliwości i pozwalają na nowe życie unikalnych lokalizacji. Często są jedyną szansą na maksymalizację potencjału danego gruntu. Trend ten jest obserwowany od wielu lat w Europie Zachodniej, a ze względu na starzenie się zasobów biurowych będzie coraz mocniej zakorzeniał się nad Wisłą – komentuje Joanna Kieszczyńska, director, Land & Mid-Cap Investment, JLL.

Deweloperska stagnacja jest jeszcze bardziej widoczna na rynkach regionalnych. Wynika ona głównie z obserwowanych tam wysokich współczynników powierzchni niewynajętej, sięgających nawet 22 proc. w Łodzi, 21 proc. w Katowicach, 20 proc. we Wrocławiu czy 17,6 proc. w Krakowie. Kolejnym czynnikiem są utrzymujące się wysokie koszty budowy i wykończenia, które przekładają się na stawki czynszowe. Ponad 65 proc. firm wynajmujących biura w regionach to sektor SSC/BPO, którego fundamentem funkcjonowania są niskie koszty operacyjne.

W tej sytuacji chętnych na działki pod nowe projekty biurowe jest niewielu. Eksperci JLL są zdania, że ta tendencja będzie się utrzymywać do czasu obniżenia się współczynnika powierzchni niewynajętej. W przypadku niektórych miast może to zająć od dwóch do czterech lat. Wyjątkiem od tej reguły będą transakcje gruntami pod unikalne inwestycje biurowe w najlepszych lokalizacjach.

Jesteśmy zdania, że trend zmiany przeznaczenia starszych biurowców na nowszy obiekt lub inwestycję o innej funkcji, będzie coraz częściej obserwowany również w miastach regionalnych, szczególnie w Krakowie i we Wrocławiu. Część deweloperów już zmieniła lub będzie zmieniać docelowe przeznaczenie posiadanych gruntów tak, jak w przypadku Quorum we Wrocławiu lub terenu po dworcu PKS w Katowicach, czy to na funkcję PRS czy inną. W ekstremalnych przypadkach może to nastąpić nawet w trakcie trwającego już procesu budowlanego, co było do tej pory rzeczą niespotykaną na polskim rynku biurowym – komentuje Tomasz Lewandowski, head, Land & Mid-Cap Investment, JLL.