Polska Złote czasy magazynów

Patrząc wstecz na polski rynek nieruchomości komercyjnych, w ciągu ostatnich 15 lat jego najjaśniej świecącą gwiazdą był właśnie sektor magazynowo-logistyczny. Do 2010 roku składało się na niego tylko około 7 mln mkw. powierzchni. W drugiej dekadzie XXI wieku, wraz z rozbudową sieci autostrad i podlewanej unijnymi środkami infrastruktury drogowej, kolejne parki magazynowe rosły jak grzyby po deszczu. Już w 2008 roku sektor magazynowy wyprzedził pod względem istniejących zasobów sektor handlowy, a 10 lat później zostawił w tyle sektor biurowy.

Żeby lepiej zobrazować dynamikę rozwoju tej branży, można posłużyć się następującym przykładem. W ostatnich wyborach prezydenckich uprawnionych do glosowania było prawie 29 mln Polaków. W ciągu ostatnich 15 lat deweloperzy magazynowi wybudowali i wynajęli dokładnie tyle samo mkw. nowoczesnych powierzchni magazynowych – 29 mln. Razem ze starszymi obiektami daje to nam około 36 mln mkw. Oznacza to, że na każdego dorosłego Polaka przypada dziś blisko 1,25 mkw. nowoczesnej przestrzeni magazynowej – komentuje Mateusz Polkowski, head of Research & Consultancy – Poland & CEE, JLL.

Jeśli można zaryzykować stwierdzenie, że ktoś wyszedł dobrze na pandemii Covid-19, stwierdzenie to jest prawdziwe dla polskiego rynku nieruchomości magazynowo-logistycznych. Koronawirusowe obostrzenia sprawiły, że handel w dużym stopniu przeniósł się do Internetu, co po 2020 roku spowodowało skokowy wzrost zapotrzebowania ma magazyny wszelkiego typu – regionalne centra dystrybucji, przeładunkowe cross-docki oraz magazyny miejskie, zlokalizowane blisko lub na terenie dużych aglomeracji, umożliwiające szybką dostawę w ramach tzw. logistyki ostatniej mili. Rozwijane były też inne, nowe formaty, np. obiekty oferujące SBU.

Choć dziś wiemy już, że e-commerce nie rozwija się tak szybko, jak zakładano tuż po pandemii, innych impulsów rozwojowych dla rynku magazynowego nie brakowało. Pandemia i radykalne wzrosty cen frachtu morskiego, jakie nastąpiły krótko po niej, zerwały wiele łańcuchów dostaw, łączących Europę, Azję i Amerykę Północną. Aby uniezależnić się od takich sytuacji, wiele firm zdecydowało się na przeniesienie części produkcji w ramach nearshoringu. Polska, ze względu na niższe koszty pracy oraz wciąż atrakcyjne stawki najmu powierzchni przemysłowo-magazynowych w porównaniu do Europy Zachodniej, jest jednym z głównych beneficjentów tego procesu. Można się spodziewać, że zamieszanie wokół nowych stawek celnych w relacji USA – reszta świata będzie ten proces jeszcze intensyfikować – komentuje Mateusz Polkowski.

W 2025 roku Polska aspiruje do miana magazynowego hubu Europy. JLL zwraca uwagę, że korzystamy tu z uprzywilejowanego położenia – w naszym kraju przecinają się najważniejsze szlaki komunikacyjno-transportowe na osiach wschód-zachód oraz północ-południe. Tir wyjeżdzający z Wrocławia w ciągu 8 godzin może dotrzeć do Warszawy, Wiednia, Bratysławy, Pragi, Berlina i środkowych Niemiec, a także portów dalekomorskich w Szczecinie i Gdańsku. W ciągu ostatnich 15 lat znacznie rozbudowana została sieć drogowa – jeszcze w 2015 roku w naszym kraju było tylko 3 tys. km tras szybkiego ruchu i autostrad, dziś jest to już 5,2 tys. km, a docelowo, po zrealizowaniu tras planowanych we wschodniej połowie kraju, ma ich być 8 tys. Rozbudowano porty lotnicze i morskie – gdański Baltic Hub uważany jest za największy terminal kontenerowy na południowym Bałtyku. Wabikiem dla inwestorów jest też dostępność gruntów pod nowe inwestycje magazynowe oraz wciąż niższe niż na Zachodzie koszty zatrudnienia wykwalifikowanej siły roboczej.

Oczywiście ważna jest też wielkość rynku wewnętrznego – Polska jest piątym pod względem liczby ludności państwem UE, a nasza gospodarka rozwija się wciąż w bardzo dobrym tempie w porównaniu do innych krajów unijnych. Według Oxford Economics, wzrost gospodarczy w naszym kraju w 2025 roku wyniesie 3,3 proc., a w roku kolejnym – 3,8 proc. Wartości te znacznie przewyższają szacunki dla strefy euro wynoszące odpowiednio 1,1 proc. i 1,5 proc. Jeśli więc omijać nas będą skutki nieprzewidzianych wydarzeń geopolitycznych o szerokiej skali oddziaływania – polski sektor magazynowy powinien utrzymywać stabilny kurs rozwoju. Obecnie obserwujemy co prawda wyhamowanie nowego popytu, jednocześnie rośnie jednak odsetek renegocjacji. Przewidujemy również, że deweloperzy będą ograniczać inwestycje o charakterze w pełni spekulacyjnym, czyli takie, które nie są zabezpieczone umowami najmu. Czy postawią na projekty typu BTS, BTO czy inne, nowe formaty – czas pokaże. Na pewno jest gdzie budować. Według naszych danych, deweloperzy mają zabezpieczone grunty, na których można zrealizować kolejne 20 mln mkw. magazynów – komentuje Mateusz Polkowski.