Świat Proptech rozgościł się w biurach

Kluczowym czynnikiem pozostaje rosnący popyt na biura najwyższej klasy, oferujące nie tylko prestiżową lokalizację i wysoką jakość wykończenia, ale też zaawansowane rozwiązania technologiczne. Właściciele budynków muszą dziś inwestować zarówno w elastyczne aranżacje biur, jak i w technologie proptech oraz AI, które realnie wpływają na komfort najemców i konkurencyjność nieruchomości.

Wyższe koszty i wymagania

W II kwartale 2025 roku, spośród 40 analizowanych rynków biurowych w globalnych miastach, aż 24 zanotowało wzrost kosztów najmu powierzchni biurowych klasy „prime”. Na globalny wzrost na poziomie 0,7 proc. złożyły się wzrosty czynszów bazowych (+0,9 proc.) i kosztów fit-outów (+0,8 proc.). W skali roku koszty wzrosły o 3,4 proc., co potwierdza utrzymującą się presję na rynku najlepszych biur.

Najemcy oczekują dziś czegoś więcej niż dobrej lokalizacji i klasycznego układu piętra. Poszukują biur, które realnie wspierają ich codzienne operacje; zarówno technologicznie, jak i organizacyjnie. Jako doradcy właścicieli musimy wspólnie myśleć o tym, jak sprawić, żeby budynek stał się narzędziem, które odpowiada na potrzeby pracy zespołów hybrydowych, ESG, certyfikacji, a przy tym, żeby wyróżniał się jakością aranżacji i dostępem do usług – mówi Daniel Czarnecki, director, Landlord Representation, Savills Polska.

O ile wzrost czynszów w Warszawie był umiarkowany i wyniósł niespełna 0,5 proc. kwartał do kwartału, to czynsze za powierzchnie premium w centrum dochodzą do 28 euro/mkw. miesięcznie, a opłaty eksploatacyjne przekraczają 40 zł/mkw., co potwierdza rosnące znaczenie jakości i standardu wykończenia także na rynku lokalnym.

Fit-outy drożeją, bo standardy rosną

Rosnące koszty aranżacji powierzchni biurowych są dziś zjawiskiem globalnym. Coraz więcej firm oczekuje wykończenia w standardzie „plug&play”, uwzględniającego zaawansowaną infrastrukturę IT, strefy elastycznej pracy, dbałość o akustykę oraz elementy wspierające dobrostan pracowników.

Dla właścicieli kluczowe staje się dziś nie tylko to, co widać na pierwszy rzut oka, ale to jak budynek funkcjonuje od środka. Nasza rola jako doradców technicznych polega na tym, by już na etapie planowania inwestycji przewidzieć, jak zmieniają się potrzeby najemców, i tak zaprojektować przestrzeń, by była elastyczna, energooszczędna i gotowa na przyszłe adaptacje. Inwestycje w standard techniczny przekładają się bezpośrednio na atrakcyjność obiektu – zarówno w oczach najemców, jak i właścicieli. To dziś jeden z najpewniejszych sposobów na budowanie trwałej przewagi rynkowej – zaznacza Jakub Jędrys, director, Building & Project Consultancy, Savills.

Warszawa wciąż atrakcyjna

Wzrosty kosztów były najbardziej widoczne m.in. w Kuala Lumpur (+4,4 proc. kwartał do kwartału) i Melbourne (+3,4 proc.). Praga odnotowała najwyższy wzrost w Europie (+3,1 proc.), głównie z powodu bardzo ograniczonej podaży nowych biur. W większości przypadków najlepsze powierzchnie są już wynajęte, a w nowych projektach umowy typu pre-let są podpisywane na długo przed ukończeniem budowy.

Na tym tle Warszawa wyróżnia się jako jedna z najbardziej konkurencyjnych kosztowo lokalizacji w Europie. Oferuje również wysoki standard powierzchni: tylko w I połowie 2025 roku oddano do użytku ponad 85 tys. mkw. nowoczesnych biur, głównie w topowych lokalizacjach, takich jak okolice ronda Daszyńskiego. Co istotne, wolumen projektów w budowie spadł w stolicy do rekordowo niskiego poziomu 140 tys. mkw., co w najbliższych kwartałach może przełożyć się na wzrost presji na najlepsze dostępne powierzchnie. Dla właścicieli oznacza to większe zainteresowanie ich inwestycjami, a dla najemców konieczność szybszego podejmowania decyzji, jeśli chcą zapewnić sobie biuro w najbardziej pożądanych lokalizacjach.

Proptech i AI zmieniają zasady gry

Analiza Savillsa wskazuje, że technologie proptech stają się dziś standardem w biurach klasy prime. Systemy zarządzania budynkiem, smart access, sensory zajętości, HVAC sterowane cyfrowo i rozwiązania monitorujące zużycie energii są powszechnie stosowane na rynkach dojrzałych. Coraz większe zainteresowanie budzą również rozwiązania oparte na AI – od automatycznych recepcji i predykcyjnego serwisu technicznego, po roboty sprzątające i platformy do personalizacji środowiska pracy. Region Azji i Pacyfiku przoduje we wdrażaniu nowoczesnych rozwiązań, co wynika m.in. z faktu, że wiele tamtejszych budynków powstaje z założeniem integracji z technologią od samego początku.

Czy technologie pomogą zaoszczędzić?

Raport podkreśla, że wdrażanie nowych technologii w krótkim okresie wiąże się z dodatkowymi nakładami, a nie bezpośrednimi oszczędnościami. 57 proc. badanych rynków spodziewa się wzrostu service charge w ciągu najbliższego roku – głównie z powodu inflacji oraz kosztów energii i pracy.

Technologia ma ogromny wpływ na efektywność zarządzania budynkiem, jego energooszczędność i komfort użytkowników. To z kolei otwiera przestrzeń dla integracji zespołów zarządzających biurowcami z doradztwem technicznym i komercyjnym, by budynki klasy prime odpowiadały nie tylko na potrzeby dzisiejszych najemców, ale i przyszłych inwestorów – zaznacza Wioletta Nowotnik, director, head of Property & Asset Management, Savills.