Polska Naturalna ewolucja

W Polsce działa nieco ponad 400 centrów handlowych (tj. obiektów handlowych zaprojektowanych i zarządzanych jako jeden podmiot, w którym funkcjonuje minimum 10 sklepów o sumarycznej powierzchni 5 tys. mkw. i większej). Łącznie oferują prawie 10 mln mkw. powierzchni wynajmu, co odpowiada za około 60 proc. całkowitych zasobów nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce.

Największe nasycenie powierzchni i liczbę funkcjonujących centrów obserwujemy w dużych aglomeracjach. Liderem pozostaje Warszawa.

Średnie nasycenie powierzchnią centrów handlowych w skali kraju to około 270 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Należy jednak zauważyć, że rynek ma punktowy charakter, dlatego wybrane obszary, szczególnie te zurbanizowane, charakteryzują się dużo wyższym wskaźnikiem. Z drugiej strony, największe pod względem dostępnej powierzchni rynki wcale nie charakteryzują się najwyższym nasyceniem.

Z perspektywy kraju, jesteśmy na poziomie zbliżonym do Francji (ok 260 mkw./1 tys. mieszkańców), Włoch (ok. 280 mkw.), Czech, nieco powyżej Niemiec (ok. 200 mkw.). Z kolei wyprzedzają nas rynki skandynawskie (ok. 500 mkw. w Szwecji), Wielka Brytania, Holandia (prawie 400 mkw.) oraz Luxemburg (aż 902 mkw.). Musimy jednak pamiętać, że oprócz centrów, miasta w Europie Zachodniej oferują dużo silniejszą ofertę ulic handlowych (tzw. high street), która dodatkowo podbija zasoby retailowe w centrach miast. Oznacza to, że realne nasycenie powierzchnią w tych krajach jest jeszcze wyższe.

Czy polski rynek centrów handlowych jest przesycony?

Ciężko mówić o granicy czy przesyceniu rynku, bo każdy rynek ma swoją indywidualną chłonność, specyfikę, inną lokalizację i zasobność lokalnych konsumentów. Dla przykładu jeden z najwyższych wskaźników nasycenia powierzchnią centrów handlowych cechuje Legnicę (ponad 850 mkw. na 1 tys. mieszkańców). Warto jednak zauważyć, że jest to miasto stosunkowo bogate, a ponadto z jego oferty handlowej chętnie korzystają nasi sąsiedzi zza zachodniej i południowej granicy kraju. Kolejnym przykładem może być Bełchatów, który charakteryzuje się ponadprzeciętną siłą nabywczą. Znajduje to odzwierciedlenie w ofercie handlowej, a wspominany wskaźnik wynosi tam aż 840 mkw. na 1 tys. mieszkańców – komentuje Maciej Kotowski, director, Research and Consultancy Department, JLL

Pustostany to rzadkość

Pomimo bardzo silnej w ostatnich latach konkurencji ze strony parków handlowych i centrów convenience, wskaźnik pustostanów w centrach handlowych jest niski, co świadczy o stosunkowo dobrym wynajęciu obiektów.
Średni poziom wynajęcia centrów handlowych w ośmiu największych polskich aglomeracjach przekracza 97 proc., co jest świetnym wynikiem. Ponadto, wskaźnik ten nieznacznie wzrósł w porównaniu z poprzednim rokiem.
Co istotne, udział niewynajętej powierzchni utrzymuje stosunkowo zbliżony poziom bez względu na aglomerację, wahając się od około 1,5 proc. w Szczecinie do 4 proc. we Wrocławiu.
Centra handlowe to „żywe organizmy”, gdzie tenant-mix stale ewoluuje, stąd niewielkie różnice dla poszczególnych miast. Jak pokazuje jednak praktyka, w przypadku większości centrów o ugruntowanej pozycji wolne lokale szybko znajdują nowych najemców.
Oczywiście zdarzają się przypadki pojedynczych obiektów, gdzie wskaźnik przekroczył nawet 20 proc. i tu można mówić o kłopotach. W dużej części są to starsze niewielkie centra, których format i standard nie wytrzymują próby czasu. To pojedyncze przypadki, które z dużym prawdopodobieństwem w niedługiej przyszłości będą musiały zmienić swoją funkcję.

Z kolei dla części centrów, które straciły pojedynczych najemców podczas pandemii i bezpośrednio po niej, kołem ratunkowym była ekspansja tzw. niespożywczych sieci dyskontowych, jak np. Pepco, Dealz, Action czy Tedi, które decydowały się na otwarcie sklepu w tradycyjnej galerii, często nawet na piętrze, gdzie zazwyczaj ruch jest zdecydowanie niższy. Nierzadko szansą na wykorzystanie niewynajętej przestrzeni jest przeznaczenie jej na funkcje usługowe i rozrywkowe, np. centra medyczne, siłownie, sale zabaw dla dzieci i młodzieży, kluby bilardowe czy szkoły tańca – wyjaśnia Maciej Kotowski.

Podaż bliska zeru

Aktywność budowlana w formacie centrów handlowych pozostaje bardzo mocno ograniczona. W tym roku nie zostało otwarte żadne nowe centrum handlowe. Uruchomione zostało natomiast jedno centrum typu outlet w Krakowie.
Od początku 2021 roku oddano do użytku łącznie siedem nowych obiektów w formacie tradycyjnej galerii handlowej o łącznej powierzchni zaledwie 104 tys. mkw. GLA. Były to Karuzela Kołobrzeg, Galeria Bawełnianka w Bełchatowie, Galeria Starówka w Lesznie, Sekunda Jędrzejów, Galeria Odyseja w Brzesku, Gwarek Jastrzębie i Hosso Żary.
Co więcej, na początku sierpnia w budowie pozostawało zaledwie około 38 tys. mkw. w ramach siedmiu projektów, z czego wszystkie dotyczą rozbudowy i modernizacji. Oznacza to, że obecnie nie jest budowana żadna nowa galeria handlowa w Polsce. Możliwe jest wznowienie budowy Galerii Podhalańskiej, jednak data ewentualnego otwarcia pozostaje nieznana. Rozbudowywane są natomiast: Pogoria w Dąbrowie Górniczej, Tkalnia w Pabianicach, Bonarka w Krakowie, Galerie Hosso w Policach i Świebodzinie, Piekary w Legnicy oraz Swoja Olimpia we Wrocławiu.
Ponadto plany budowy kolejnych nowych centrów to tak naprawdę dwie inwestycje jednego inwestora Ceetrus (Nhood) – Wilanów Park Warsaw (wspólnie z Apsys, 50 tys. mkw. GLA) i Projekt Góraszka (40 tys. mkw. GLA). Wydaje się, że to Wilanów Park ma obecnie większe szanse, aby powstać jako pierwszy. Nie mniej, zakładany termin realizacji to minimum 2028 rok. Powstanie innego wielkoskalowego centrum przed tym terminem jest mało prawdopodobne.

Wiele centrów handlowych jest zamykanych

W latach 2015-2025 zostało zamkniętych około 50 centrów o łącznej powierzchni prawie 900 tys. mkw. Poza pojedynczymi projektami, obserwowaliśmy zamknięcie całej sieci sklepów i towarzyszących im galerii (brytyjskia sieć Tesco). Było to w sumie 20 centrów oferujących razem 325 tys. mkw. W większości przypadków, w miejscu tych obiektów pojawił się nowy format handlowy, szczególnie parki handlowe, często korzystające z bryły dawnego sklepu. Zdarzają się jednak też inne kierunki, przede wszystkim związane z inwestycjami mieszkaniowymi, jak np. budowa osiedla na terenie dawnego Tesco Kabaty.
W przypadku pojedynczych najbardziej znaczących centrów zamkniętych w ostatnim czasie należy wymienić Maltę w Poznaniu, Arkady Wrocławskie czy centrum Belg w Katowicach. Planowane są także zamknięcia takich obiektów jak Klif w Warszawie, Galeria Bemowo czy Galeria Dębiec w Poznaniu. W największej liczbie przypadków nowa odsłona obejmować będzie funkcje mieszkalne. Zdarzają się również funkcje biurowe, np. w zastępstwie galerii Plaza w Krakowie.

O ile dla wielu przykładów zmiana podyktowana jest przez ewolucję i przekształcenie otoczenia i okolicy, urbanizację, zmiany przyzwyczajeń kupujących oraz większe potrzeby dotyczące innej funkcji nieruchomości, tak w przypadku Malty i Arkad Wrocławskich z pewnością istotną rolę odegrała nowa konkurencja – odpowiednio Posnania i Wroclavia. W przypadku Klifa w Warszawie, nie bez znaczenia była umacniająca się pozycja Arkadii, również pod względem marek premium. Z drugiej strony, z uwagi na rozwój rynku mieszkaniowego, często to właśnie te inwestycje mają obecnie większy sens. Pamiętajmy również, że większość projektów mieszkaniowych to również lokale usługowe w parterach, które świetnie odpowiadają na codzienne potrzeby mieszkańców. Według naszych analiz, w ostatnich kilku latach w samej Warszawie przybyło ponad 80 tys. mkw. takiej powierzchni – wyjaśnia Maciej Kotowski.

Czy centra handlowe są skazane na wymarcie?

Pogłoski o zmierzchu tradycyjnych galerii jako formatu handlowego są zdecydowanie przedwczesne. Wprost przeciwnie, w wielu przypadkach obserwujemy ich odrodzenie w nowej formie. Obserwujemy na rynku liczne modernizacje i rozbudowy, oferta jest stale aktualizowana, najemcy odnawiają swoje sklepy i wprowadzają nowe koncepty. Jest to na pewno organizm żywy, który podąża za potrzebami konsumentów. Najlepsze centra, muszą posiadać szeroką i komplementarną ofertę, przyciągać markami, ale także wygodą i standardem. Ponadto pamiętajmy, że oferta to nie tylko sklepy, to również gastronomia i rozrywka, które nabierają dziś na znaczeniu. Centra handlowe ponownie stają się miejscem spotkań i spędzania czasu, mają przyciągać i dostarczać „przeżyć”. Od najlepszych obiektów klient oczekuje rozrywki i ciekawych doświadczeń także podczas „zwykłych” zakupów. To wyróżnia i powinno wyróżniać centra od mało emocjonalnych zakupów przez Internet. Oczywiście nie każde centrum działa świetnie, na pewno pojawiały będą się pojedyncze zamknięcia, zwłaszcza tam, gdzie oferta nie zostanie dostosowana. Często duże wyzwanie generuje również nowa konkurencja, także ze strony parków handlowych. Rynek centrów handlowych nie jest jednorodny, jednak wydaje się, że odpowiednio zarządzane i „żyjące” projekty mają szansę na osiąganie pozytywnych wyników w nadchodzących latach, nawet pomimo dynamicznego wzrostu sektora parków handlowych – podsumowuje Maciej Kotowski.