Polska Rynki inwestycyjne CEE nabierają rozpędu

Wzrost ten odzwierciedla rosnącą aktywność inwestorów krajowych i regionalnych, podkreślając coraz większą rolę rynków CEE w europejskim krajobrazie inwestycyjnym. Za ożywieniem stoją poprawiające się warunki makroekonomiczne oraz rosnąca aktywność inwestorów krajowych i regionalnych, co wzmacnia pozycję CEE jako jednego z najbardziej odpornych regionów inwestycyjnych w Europie.

Polska liderem wzrostu gospodarczego w regionie

Sytuacja makroekonomiczna w krajach CEE pozostaje zróżnicowana, jednak do 2027 roku oczekiwane jest przyspieszenie wzrostu w całym regionie. Polska utrzymuje pozycję lidera zarówno w regionie, jak i na tle Europy. Wzrost PKB w 2025 r. wynosił 3,4 proc., a w 2026 roku prognozowany jest na 3,7 proc., wyraźnie powyżej średniej dla UE w okolicach 1,4-1,5 proc.

W Czechach prognozowany jest stabilny wzrost na poziomie 2,6 proc. w 2025 roku oraz 2,9 proc. w latach 2026-2027, natomiast Węgry mają odbić z poziomu 0,4 proc. w 2025 roku do 2,3 proc. w 2026 roku. W Rumunii wzrost PKB ma wynieść 0,7 proc. w 2025 roku oraz 1,1 proc. w 2026 roku, by przyspieszyć do 2,1 proc. w 2027 roku, podczas gdy gospodarka Słowacji spowolni z 0,8 proc. w 2025 roku do 0,6 proc. w 2026 roku, a następnie odbije do 2,3 proc. w 2027 roku.

Wzrost gospodarczy oraz poprawa warunków finansowania przekładają się na większą aktywność inwestycyjną. Na tym tle wyróżnia się Polska, która swoją pozycję zawdzięcza silnemu wzrostowi gospodarczemu oraz odpornemu rynkowi najemców.

Rekordowy wzrost inwestycji napędzany kapitałem regionalnym

Ożywienie w 2025 roku było napędzane przede wszystkim przez inwestorów krajowych i regionalnych. Kapitał krajowy odpowiadał za 86 proc. wolumenu inwestycji w Czechach, 37 proc. w Rumunii, 18 proc. w Polsce, co stanowiło rekordowy poziom, oraz 12 proc. na Słowacji.

Czeskie fundusze stały się dominującym źródłem kapitału w regionie, inwestując 3,8 mld euro na rynku krajowym, niemal 1,1 mld euro w Polsce oraz ponad 430 mln euro na Słowacji. W 2025 roku były tym samym największym źródłem kapitału inwestycyjnego na polskim rynku.

W 2025 roku 48 proc. wolumenu inwestycji w Polsce pochodziło z kapitału z regionu CEE, co stanowi najwyższy udział odnotowany dotychczas na naszym rynku. Zaobserwowaliśmy również wyraźny wzrost aktywności inwestorów krajowych – udział polskiego kapitału wzrósł do 18 proc. z 9 proc. rok wcześniej. Skala zaangażowania samego kapitału czeskiego, niemal 1,1 mld euro zainwestowane wyłącznie w Polsce, wyraźnie pokazuje, że inwestorzy regionalni coraz silniej kształtują płynność rynków CEE. Transgraniczne przepływy kapitału w regionie stają się trwałym elementem rynku, a nie jedynie zjawiskiem cyklicznym – komentuje Krzysztof Cipiur, managing director, head of Capital Markets w Knight Frank Polska.

Czechy i Słowacja napędzają odbicie rynku

Dynamika inwestycji była zróżnicowana pomiędzy poszczególnymi rynkami. W Czechach wolumen transakcji wyniósł 4,39 mld euro, co oznacza wzrost o 137 proc. rok do roku, natomiast Słowacja odnotowała 138 proc. wzrostu, przekraczając poziom 900 mln euro.

W Polsce nastąpiła umiarkowana korekta po bardzo silnym roku wcześniejszym. Wolumen spadł o 12 proc. do 4,5 mld euro. Z kolei Rumunia odnotowała spadek o 27 proc. do poziomu 540 mln euro.

Na rynek powróciły również duże transakcje, w tym zakup kompleksu mixed-use Palladium w Pradze za ponad 700 mln euro, co było największą transakcją pojedynczego aktywa w regionie CEE w 2025 roku oraz transakcja sale-and-leaseback aktywów przemysłowo-logistycznych Eko Okna w Polsce o wartości 253 mln euro.

Biurowce ponownie największym segmentem inwestycyjnym

Sektor biurowy odzyskał pozycję największego segmentu inwestycyjnego, odpowiadając za 32 proc. całkowitego wolumenu inwestycji w regionie CEE. Udział biur w transakcjach wyniósł niemal 50 proc. na Węgrzech, 39 proc. w Polsce oraz 36 proc. w Rumunii.

Strategie inwestorów stopniowo przesuwają się w kierunku aktywów typu core i core+, czemu sprzyjają oczekiwania wzrostu czynszów oraz ograniczona podaż nowych projektów na regionalnych rynkach biurowych.

Sektor przemysłowo-logistyczny pozostaje strukturalnym filarem rynku, przyciągając w 2025 roku 2,8 mld euro inwestycji, natomiast segment handlowy odpowiadał za 1,9 mld euro, czyli 17 proc. całkowitej aktywności, głównie dzięki transakcjom dotyczącym parków handlowych.

Rynek czeski punktem odniesienia dla wycen

Najniższe w regionie stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów (prime yields) utrzymały się w Czechach, gdzie spadły do 5,0 proc. dla biur i magazynów oraz 5,75 proc. dla centrów handlowych, co odzwierciedla wysoką płynność rynku oraz silną konkurencję inwestorów.

Na pozostałych rynkach CEE stopy kapitalizacji ustabilizowały się w przedziałach: 6,0-7,25 proc. dla biur, 6,0-7,5 proc. dla aktywów przemysłowo-logistycznych, 6,25-7,25 proc. dla centrów handlowych.

W kontekście regionu CEE Czechy pełnią rolę swoistej kotwicy płynności. Głębokość lokalnego kapitału oraz przewidywalność wycen zapewniają stabilność dla całego regionu, szczególnie w okresach, gdy kapitał międzynarodowy jest bardziej selektywny – mówi Josef Karas, head of Investment, Knight Frank Czech Republic.

Perspektywy na 2026 rok: stabilizacja i powrót kapitału międzynarodowego

Nastroje inwestorów w regionie CEE powinny pozostać pozytywne w 2026 roku. W Polsce oczekiwane jest wzmocnienie aktywności inwestycyjnej, wspierane przez ożywienie w sektorze biurowym, stabilny popyt na powierzchnie logistyczne oraz rosnącą rolę kapitału krajowego, który potroił się rok do roku.

Rynek inwestycyjny na Węgrzech ma się stabilizować wraz z selektywnym powrotem inwestorów koncentrujących się na najlepszych aktywach spełniających standardy ESG.

Większa transparentność wycen oraz bardziej atrakcyjne premie za ryzyko powinny stopniowo odbudowywać zaufanie inwestorów do rynku węgierskiego, przy czym przepływy kapitału będą prawdopodobnie koncentrować się na najlepszych aktywach biurowych i logistycznych – tłumaczy Erika Loska, National Director, Knight Frank Hungary.

Rumunia może skorzystać na potencjalnym powrocie na rynek portfela logistycznego o powierzchni 380 tys. mkw., co mogłoby znacząco zwiększyć wolumen transakcji.

Po słabszym roku spodziewamy się odbicia aktywności inwestycyjnej w Rumunii. Duże możliwości inwestycyjne w sektorze logistycznym mogą istotnie zmienić dynamikę rynku w 2026 roku oraz wzmocnić pozycję Rumunii w regionalnym segmencie przemysłowym – mówi Horatiu Florescu Papakonstantinou, Chairman & CEO, Knight Frank CSEE.

Na Słowacji wolumen inwestycji może spaść po rekordowym roku – głównie z powodu ograniczonej podaży produktów inwestycyjnych, a nie słabszego popytu.

Wzrost czynszów kluczowym czynnikiem wzrostu wartości

Oczekujemy, że prime yields w regionie CEE pozostaną w 2026 roku w dużej mierze stabilne, a wzrost wartości kapitałowej aktywów będzie coraz częściej wynikał ze wzrostu czynszów, a nie dalszej kompresji stóp kapitalizacji. Silne rynki najemców w Warszawie, w połączeniu z ograniczoną nową podażą, powinny wspierać wzrost czynszów w najlepszych aktywach biurowych – komentuje Charles Taylor, CEO, Knight Frank Polska.

Biorąc pod uwagę prognozy wzrostu gospodarczego w regionie, który do 2027 roku ma wyraźnie przewyższać średnią UE, rynki CEE pozostają jednymi z najbardziej atrakcyjnych kierunków inwestycyjnych w Europie.