Polska Koniec roku rozgrzewa rynek

To moment, w którym presja na domknięcie negocjacji, finalizacja procesów rozpoczętych w połowie roku i potrzeba zabezpieczenia powierzchni na kolejne miesiące spotykają się z intensyfikacją działań deweloperów i najemców.

Przed nami kulminacja popytu

IV kwartał przynosi średnio niemal 200 podpisanych umów w segmencie biurowym, co odpowiada 29 proc. rocznego wolumenu. Wysoka aktywność jest konsekwencją kilku nakładających się na siebie zjawisk - firmy dążą do sfinalizowania transakcji jeszcze przed zakończeniem roku, aby ująć je w wynikach rocznych lub wykorzystać zakontraktowane budżety. Jednocześnie to właśnie w II połowie roku dostępnych jest najwięcej analiz i prognoz, które stanowią istotne wsparcie dla procesów decyzyjnych. Negocjacje rozpoczęte wiosną i latem najczęściej kończą się podpisaniem umów właśnie jesienią, co dodatkowo wzmacnia efekt sezonowości.

IV kwartał to czas, kiedy rynek biurowy przyspiesza. Właśnie teraz liczy się sprawność w działaniu i trafne odczytanie sygnałów z rynku, tak aby przygotować się na kolejne miesiące, a nawet lata. Jako doradcy świadomi tego rytmu, sami również intensyfikujemy działania – analizujemy trendy i opracowujemy analizy, aby wesprzeć firmy w jak najefektywniejszym zamknięciu roku – tłumaczy Paweł Proński, dyrektor, Dział Powierzchni Biurowych, Colliers.

Początek roku zwykle charakteryzuje się najniższą dynamiką rynku. W pierwszym kwartale podpisywanych jest średnio nieco ponad 160 umów na wynajem powierzchni biurowej, co odpowiada 23 proc. rocznego wolumenu. Wynika to z faktu, że firmy na tym etapie dopiero uruchamiają nowe budżety, podsumowują wyniki i rzadziej podejmują ostateczne decyzje dotyczące zawarcia kontraktów.

Cykl podaży i popytu

Podczas gdy popyt na powierzchnie biurowe osiąga szczyt w IV kwartale, to liczba nowych projektów oddawanych do użytku kumuluje się w II kwartale roku. W latach 2015-2025 właśnie w tym okresie deweloperzy przekazywali średnio pięć nowych projektów, co stanowiło 31 proc. rocznej podaży. Na drugim miejscu znalazł się pierwszy kwartał (27 proc. rocznej liczby projektów). Oznacza to, że blisko 60 proc. projektów trafiało na rynek w I połowie roku.

Taki harmonogram wynika z cyklu budowlanego – zimowe spowolnienie prac sprawia, że naturalnym momentem finalizacji inwestycji jest przełom wiosny i lata. Również warunki pogodowe sprzyjają w tym czasie odbiorom technicznym i pracom wykończeniowym. Deweloperzy unikają natomiast końcówki roku, kiedy sezon świąteczny i mniejsza dostępność administracji mogą generować ryzyko opóźnień – dodaje Anna Laskowska, analityczka w Colliers.

Wakacyjne miesiące przynoszą umiarkowaną aktywność transakcyjną. Trzeci kwartał odpowiada średnio za 24 proc. rocznej liczby podpisanych umów, co jest wynikiem zbliżonym do II kwartału, lecz niższym niż końcówka roku. Natomiast w tym okresie pojawia się na rynku najmniej projektów – zaledwie 20 proc. rocznej podaży – co związane jest zarówno z sezonem urlopowym, jak i ograniczoną dostępnością ekip budowlanych.

Asynchroniczność cykli i jej konsekwencje

Dane z lat 2015-2025 jednoznacznie wskazują, że cykle popytu i podaży na rynku nieruchomości rozmijają się w czasie. Wyraźne przesunięcie między cyklem podaży i popytu ma istotne implikacje rynkowe. Końcówka roku często przynosi wysoki popyt przy relatywnie niskiej liczbie nowych projektów – ogranicza to wybór i zwiększa konkurencję między najemcami. Z kolei wiosną, kiedy na rynek trafia najwięcej nowych projektów, aktywność najemców jest niższa. Prowadzi to do sytuacji, w której właściciele muszą zabiegać o najemców, oferując dodatkowe zachęty i korzystniejsze warunki najmu.

Najemcy, którzy planują ekspansję lub relokację, mogą szukać korzystniejszych warunków wiosną i latem, kiedy podaż jest największa, a konkurencja o powierzchnię mniejsza. Z kolei właściciele i deweloperzy powinni przygotowywać strategię pre-let z myślą o IV kwartale, kiedy rynek osiąga szczyt aktywności – podsumowuje Paweł Proński.