Polska Wielkie transakcje wracają na rynku biurowym

Jeszcze ważniejszym sygnałem jest jednak struktura rynku – obok licznych zakupów średniej wielkości budynków ponownie pojawiły się transakcje przekraczające 100 mln euro, a inwestorzy coraz odważniej spoglądają również na największe projekty poza Warszawą. Eksperci firmy doradczej JLL komentują pierwsze sześć miesięcy w sektorze inwestycji biurowych.
W pierwszych sześciu miesiącach roku sfinalizowano 23 transakcje biurowe, co potwierdza stopniowy powrót płynności do tego segmentu rynku. Jednak w odróżnieniu od poprzednich lat, aktywność inwestorów nie koncentrowała się wyłącznie na pojedynczych okazjach inwestycyjnych. Rynek rozwijał się równolegle w kilku segmentach - od najlepszych biurowców klasy prime w śródmieściu Warszawy, przez stabilne aktywa w dojrzałych lokalizacjach poza ścisłym centrum, aż po budynki oferujące potencjał modernizacji, zmiany funkcji lub poprawy wyników operacyjnych. Coraz wyraźniej widać, że inwestorzy analizują dziś nie tylko lokalizację i cenę, ale również możliwości dalszego tworzenia wartości.

Jeszcze rok temu dominowało pytanie, czy na polski rynek biurowy wrócą transakcje o największej skali. Dziś odpowiedź jest już jasna. W pierwszej połowie roku obserwowaliśmy zarówno liczne zakupy średniej wartości aktywów, jak i powrót transakcji przekraczających 100 mln euro. To pokazuje, że rynek odzyskuje płynność we wszystkich przedziałach cenowych. Jednocześnie inwestorzy pozostają bardzo selektywni – największym zainteresowaniem cieszą się budynki oferujące najlepszą lokalizację, jakość techniczną, stabilnych najemców oraz potencjał do zwiększenia wartości w długiej perspektywie. Coraz częściej dotyczy to również projektów poza Warszawą – komentuje Marcin Sulewski, head of office investment, JLL.

Warszawa pozostaje liderem, ale regiony wyraźnie zyskują

Największa aktywność inwestorów tradycyjnie koncentrowała się w Warszawie. W pierwszej połowie roku właścicieli zmieniły między innymi Central Point, Royal Wilanów, Lixa D, Renaissance oraz Sienna Center. Jednocześnie zmienia się sposób postrzegania miast regionalnych przez inwestorów. Wysokiej jakości projekty w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście czy Poznaniu coraz częściej są przedmiotem zainteresowania kapitału instytucjonalnego, zwłaszcza jeśli oferują stabilny profil najemców oraz możliwość dalszego wzrostu wartości. Przykładem są dwie tegoroczne transakcje sprzedaży budynków krakowskiego kompleksu Brain Park.

Powrót zagranicznego kapitału nie oznacza odwrotu inwestorów lokalnych

Pierwsze półrocze pokazało również zmianę w strukturze nabywców. Nadal bardzo aktywni pozostawali inwestorzy krajowi, prywatni oraz właściciele kupujący nieruchomości na własne potrzeby. Jednocześnie rynek ponownie zaczął przyciągać kapitał instytucjonalny z Europy Zachodniej. Dowodem są transakcje z udziałem francuskiego Arkéa REIM, szwajcarskiego Bluerock czy inwestorów ze Skandynawii, którzy ponownie zaczęli interesować się aktywami biurowymi w Polsce.

Lipiec zmienił perspektywę całego rynku

Choć cytowane dane obejmują tylko pierwsze sześć miesięcy roku, już pierwsze tygodnie lipca przyniosły kolejne wydarzenia, które mogą zdefiniować cały 2026 rok. Ogłoszono planowaną sprzedaż The Bridge w Warszawie do Eastnine przy wycenie na poziomie 300 mln euro, zakup Studio A przez Stena Real Estate oraz przejęcie Olivia Star w Gdańsku przez STRABAG za około 150 mln euro. Ostatnia z tych transakcji będzie największą pojedynczą sprzedażą biurowca w historii polskich miast regionalnych.

Lipcowe transakcje pokazują, że pierwsze półrocze było dopiero początkiem nowego etapu na rynku biurowym. Jeszcze niedawno inwestorzy koncentrowali się przede wszystkim na mniejszych okazjach inwestycyjnych. Dziś obserwujemy powrót zainteresowania największymi i najbardziej prestiżowymi projektami. To ważny sygnał zarówno dla właścicieli aktywów planujących sprzedaż, jak i dla deweloperów realizujących nowe inwestycje. Jednocześnie utrzymuje się wysoka selektywność rynku - kapitał trafia przede wszystkim do budynków odpowiadających współczesnym oczekiwaniom najemców i inwestorów w zakresie jakości, efektywności oraz zrównoważonego rozwoju – dodaje Marcin Sulewski.

Druga połowa roku zapowiada się jeszcze mocniej

Zdaniem ekspertów JLL, aktywność inwestycyjna w sektorze biurowym powinna pozostać wysoka również w kolejnych miesiącach. Sprzyja temu stopniowy powrót zachodnioeuropejskiego kapitału, utrzymująca się aktywność inwestorów z regionu CEE (zwłaszcza z Czech i krajów bałtyckich) oraz szeroki wybór aktywów dostępnych na polskim rynku. Coraz większego znaczenia nabiera także różnorodność strategii inwestycyjnych – od klasycznych zakupów typu core po projekty value-add i transakcje związane z repozycjonowaniem nieruchomości. Jeżeli zapowiedziane umowy zostaną sfinalizowane zgodnie z planem, 2026 rok ma szansę stać się najlepszym okresem dla polskiego rynku inwestycji biurowych od czasu gwałtownej zmiany warunków finansowania w 2022 roku.