Polska Wyraźny wzrost aktywności najemców

Całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły na koniec czerwca niemal 37,5 mln mkw. Oznacza to, że wskaźnik powierzchni magazynowej per capita osiągnął wartość 1 mkw. na mieszkańca. W połączeniu z utrzymującym się wysokim popytem potwierdza to silną pozycję Polski nie tylko w regionie CEE, ale również na tle wielu rynków Europy Zachodniej.

W pierwszej połowie 2026 r. firmy wynajęły łącznie 3,5 mln mkw. powierzchni magazynowej, co oznacza wzrost o około 20% rok do roku i najlepszy wynik od 2022 r. Największy udział w popycie miały nowe umowy najmu i ekspansje, których wolumen sięgnął 3,1 mln mkw. i był o niemal 60% wyższy niż rok wcześniej. W efekcie transakcje tego typu odpowiadały za blisko dwie trzecie całkowitego popytu, podczas gdy w poprzednich kwartałach dominowały głównie renegocjacje istniejących umów.

W pierwszej połowie roku wyraźnie wzrosła liczba nowych umów najmu oraz ekspansji firm, które odpowiadały za około 60% całej aktywności na rynku magazynowym. To istotna zmiana w porównaniu z końcem ubiegłego roku, kiedy dominowały przede wszystkim przedłużenia i renegocjacje istniejących umów. Oznacza to, że wiele firm nie tylko utrzymuje dotychczasowe powierzchnie, ale także aktywnie poszukuje nowych magazynów lub zwiększa skalę swojej działalności – mówi Dominika Jędrak, dyrektor działu Market Insights w firmie Colliers

Eksperci Colliers zwracają również uwagę, że jednym z najważniejszych czynników napędzających obecnie popyt na magazyny jest ekspansja firm e-commerce, w szczególności podmiotów z Chin. Tym razem za wzrostem udziału tego sektora stoją jednak inne czynniki niż podczas pandemicznego boomu na handel internetowy.

Obecnie rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych jest w dużej mierze kształtowany przez najemców z sektora e-commerce. Tak silny wpływ tej branży nie był obserwowany od czasu pandemii, kiedy stanowiła ona główny motor rozwoju rynku. Zmienił się jednak profil najemców oraz przyczyny stojące za wzrostem aktywności. O ile w okresie pandemicznym popyt na e-commerce generowali przede wszystkim operatorzy krajowi oraz firmy z Europy Zachodniej i Ameryki Północnej, o tyle obecnie niemal trzy czwarte popytu netto w przypadku tego sektora odnotowanego w I poł. roku pochodziło od najemców z Chin. Jednocześnie obecna fala ekspansji nie wynika z dynamicznego wzrostu popytu konsumenckiego na handel internetowy, jak miało to miejsce kilka lat temu. Kluczową rolę odgrywają zmiany regulacyjne wprowadzane przez Unię Europejską, obejmujące m.in. dodatkowe opłaty i nowe wymogi dotyczące przesyłek z Chin. W efekcie firmy coraz częściej decydują się na lokowanie zaplecza logistycznego bliżej odbiorców końcowych, co przekłada się na wzrost popytu na powierzchnie magazynowe w Europie, w tym w Polsce – wyjaśnia Grzegorz Paluch, dyrektor w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Colliers.

Niska dostępność dużych modułów magazynowych

Silny popyt przełożył się na dalszy spadek dostępności powierzchni. Stopa pustostanów obniżyła się do 6,2%, co oznacza spadek o 2 pkt proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Szczególnie widoczne było ograniczenie dostępności dużych modułów magazynowych.

W latach 2024 i 2025 obserwowaliśmy regularne, sezonowe zmiany w dostępności powierzchni magazynowej. W 2026 r. spodziewano się kontynuacji tego trendu, jednak duża liczba nowych umów najmu i ekspansji najemców już w pierwszym kwartale doprowadziła do szybszego niż oczekiwano spadku liczby wolnych magazynów. Zmieniła się również struktura dostępnej powierzchni. Przybyło mniejszych modułów, do 10 tys. mkw., podczas gdy dostępność dużych przestrzeni, przekraczających 20 tys. mkw., wyraźnie się skurczyła. Oznacza to, że firmy poszukujące największych magazynów mają dziś mniejszy wybór niż jeszcze rok temu – komentuje Antoni Szwech, starszy analityk w dziale Market Insights, Colliers.

Mniej magazynów w budowie

Po stronie podaży deweloperzy dostarczyli na rynek około 1,2 mln mkw. nowej powierzchni, czyli o 7% więcej niż rok wcześniej. Najwięcej nowych magazynów oddano do użytkowania w województwach mazowieckim i śląskim.

Jednocześnie wolumen powierzchni w budowie wyniósł około 1,3 mln mkw., co oznacza spadek o 12% rok do roku. Wskaźnik przednajmu utrzymuje się jednak na stabilnym poziomie przekraczającym 60%, co pokazuje, że wiele firm zabezpiecza potrzebną powierzchnię jeszcze na etapie budowy obiektów.

Prognozy dla rynku magazynowego na najbliższe miesiące

Eksperci Colliers oceniają, że druga połowa 2026 r. powinna przynieść utrzymanie trendów obserwowanych na rynku od początku roku. Przy założeniu dalszej wysokiej aktywności najemców oraz ograniczonej nowej podaży, stopa pustostanów może obniżyć się do poziomu 5-6% do końca roku.

Sygnałem potwierdzającym wysoką aktywność najemców pozostaje wysoki poziom wynajęcia powierzchni będącej w budowie. Od trzech kwartałów utrzymuje się on powyżej 60%, co pokazuje, że wiele firm zabezpiecza powierzchnię jeszcze przed ukończeniem inwestycji. Oznacza to, że nowoczesne projekty trafiają na rynek już z dużym stopniem komercjalizacji, a dostępność powierzchni w wybranych lokalizacjach może być bardziej ograniczona niż jeszcze rok temu – dodaje Grzegorz Paluch.

Jednocześnie deweloperzy pozostają ostrożni w rozpoczynaniu nowych inwestycji. Chociaż od początku roku rozpoczęto budowę około 750 tys. mkw. nowych magazynów, wolumen powierzchni w budowie nadal pozostaje niższy niż przed rokiem. W miarę kurczenia się dostępności gotowych modułów, szczególnie tych największych, można jednak oczekiwać stopniowego wzrostu liczby nowych projektów uruchamianych przez deweloperów.

Malejąca dostępność powierzchni może również przełożyć się na zmianę sytuacji czynszowej. Po wielu kwartałach presji na obniżki oraz szerokiego stosowania zachęt finansowych dla najemców, stawki czynszów stabilizują się, jednak w dłuższej perspektywie możliwy jest ich umiarkowany wzrost, szczególnie w lokalizacjach charakteryzujących się ograniczoną podażą nowoczesnych magazynów.